Property Times Інтерв'ю

В Украине постепенно приобретает популярность «зеленое» строительство: в 2016 году два офисных и одно жилое здание подали заявки на сертификацию в соответствии с BREEAM. В соседней Польше «зеленый» сертификат воспринимается уже не как конкурентное преимущество, а как необходимость – там почти вся коммерческая недвижимость разрабатывается на основе принципов устойчивого развития. О том, что обусловило популярность «зеленой» сертификации в Польше, как она влияет на проектирование недвижимости и какая система самая популярная в Польше, Property Times поговорил с президентом архитектурной студии Kuryłowicz & Associates, представленной на конференции Green Building в Киеве 2 марта, Мареком Куриловичем.  

Марек, как часто вам приходится проектировать здания в соответствии с «зелеными» стандартами? Насколько год от года меняется количество таких заказов?

Сейчас почти все наши коммерческие проекты – офисы и торговые центры – разработаны с учетом устойчивого развития. Чаще всего клиент просит о проектировании в соответствии со стандартами LEED или BREEAM. С каждым годом мы наблюдаем все меньше попыток так называемого «зеленого камуфляжа» – видимости устойчивого развития, цель которого получить сертификат LEED или BREEAM по наименьшей стоимости, не уделяя внимания фактической производительности здания. Большинство клиентов уже убеждены, что честный и глубокий подход к устойчивому дизайну даст возможность создать эффективное и удобное для потребителя здание с меньшими затратами на эксплуатацию.

Для некоторых наших клиентов, например, SKANSKA, экологичный дизайн – одна из основных характеристик проекта. Мы очень гордимся тем, что работаем с такими компаниями, так как это –  возможность расширить свои знания и опробовать новые решения.

К какому сегменту чаще всего относятся эти здания – жилые, офисные, торговые?

Все началось с офисов. Офисные здания в Польше приобретаются у девелоперов в основном международными инвестиционными фондами, чаще всего немецкими или американскими. В какой-то момент, в процессе приобретения, эти фонды начали давать дополнительные баллы зданиям, которые сертифицированы по системе LEED, BREEAM, DGNB и др. Проекты торговой недвижимости также часто разрабатываются с учетом принципов устойчивого развития, особенно это касается решений, которые помогают уменьшить чрезмерное потребление энергии для климат-контроля. Торговые центры обычно управляются и принадлежат одной и той же компании в течение длительного периода времени, поэтому эти компании иногда готовы инвестировать в более дорогие строительные решения, которые начинают приносить доходы через несколько лет после завершения строительства.

Жилые проекты в нашей стране сертифицируются не часто. Это объясняется тем, что экологический фактор пока еще не является проблемой для потенциальных покупателей квартир, которые ориентируются преимущественно на местоположение, планировку и цену. Никто, кроме самого искушенного клиента, не желает платить больше за экологичный дом.

Marina Mokotów – жилой комплекс в Варшаве, спроектированный Kuryłowicz & Associates

Соответствие какой системе сертификации наиболее востребовано вашими заказчиками – BREEAM, LEED, DGNB? Почему именно эта система?

Считается, что сертификат BREEAM – «самый легкий», LEED довольно трудно получить, а DGNB – почти невозможно. Частично это мнение соответствует истине – количество текущих и завершенных сертификаций в Польше отражает этот порядок.

Размышляя о проблемах каждой системы, нужно принимать во внимание три вещи. Это нематериальные затраты, которые возникают на стадии проектирования, материальные затраты, которые необходимо покрыть во время строительства – внедренные технологические решения, дополнительный мониторинг и обязанности, которые должен выполнять генеральный подрядчик, и высочайший уровень технологических решений. Следует стремиться к определенному уровню сертификации, поскольку каждая система допускает различные типы сертификатов.

Из нашего опыта, этап проектирования – самый дешевый в BREEAM. DGNB действительно является самым требовательным: требует больших усилий на этапе проектирования, обеспечивая множество энергетических, акустических и других анализов.

Сертификат DGNB сложно получить без использования самых дорогих эко-решений, которые направлены на сокращение потребления энергии. LEED и BREEAM позволяют достичь базовых уровней сертификации за счет недорогих решений, таких как предоставление парковочных мест для автомобильного пула, велосипедов, туалетов для велосипедистов, без инвестиций в такие вещи, как усовершенствованный климат-контроль или дорогое остекление. DGNB требует, чтобы каждая зона функционирования зданий была заметно лучше и эффективнее, чем несертифицированный ее вариант, и это решение не из дешевых.

Рекомендуете ли вы своим заказчикам сертифицировать здание по определенной системе? Если да, то почему?

Двумя наиболее распространенными системами сертификации являются LEED и BREEAM, которые очень похожи в подходе на стадии проектирования и строительства. В зависимости от ситуации каждая из этих систем может обеспечить некоторые преимущества. Я рекомендую, чтобы решение о выборе системы принималось на самом раннем этапе проектирования. Инвестор должен нанять аккредитованного специалиста LEED и BREEAM, чтобы он предоставил короткий отчет по каждой системе, в котором указаны возможные способы получения соответствующего сертификата и ориентировочная стоимость для стадии проектирования и строительства.

Бизнес-центр SPARK в Варшаве - проект для компании SKANSKA

Чем скорее мы зарегистрируем проект в выбранной системе, тем лучше, так как это позволяет нам действовать в соответствии с правилами сертификации, обязательными в текущем году. Это очень важно, потому что с течением времени количество требований по каждой системе растет, и они становятся более строгими.

Общее правило: чем раньше мы вступаем в процесс сертификации, тем лучше, поскольку у нас есть больше способов получить желаемый сертификат экономически эффективным способом, избегая необходимости изменения уже выполненного и оплаченного этапа проектирования здания.

Насколько дорого обходится внедрение «зеленых» технологий, по отношению к общей стоимости проекта? Как влияет на стоимость то, на каком этапе его реализации было принято решение о сертификации?

Как я уже говорил, чем раньше, тем лучше. Если решение принято очень поздно, даже на стадии строительства, возможно, получить сертификат вообще не удастся. Некоторые обязательные виды деятельности необходимо отслеживать и сообщать с самого начала строительства, в противном случае, это приводит к отклонению заявки на сертификацию.