Property Times Інтерв'ю

5 декабря 2018 г. «Укрбуд» презентовал новый центральный офис с виртуальной комнатой и конференц-залом в центре столицы. Восьмиэтажное здание по ул. Пушкинской, 27, практически не изменившись снаружи, радикально преобразилось внутри. Property Times побеседовал с замгендиректора «Укрбуд Девелопмент» Сергеем Бурлаковым о том, как трансформируется рынок столичной недвижимости в целом и проекты компании в частности.

— Расскажите подробнее о проекте центрального офиса. Каков бюджет реконструкции?

— Мы полностью реконструировали здание за восемь месяцев. Дизайн и частичное выполнение работ осуществила компания AVG, часть — мы и подрядчики. Точные цифры вложений не смогу назвать, но этот ремонт не является супердорогим. «Укрбуд» известен тем, что всегда держит соотношение цена/качество, в этом проекте применен тот же принцип. Значительное внимание уделено инженерии и инновациям. На первом этаже офиса разместили комнату виртуальной реальности, тач-столы с панорамными проекциями жилых комплексов, находящихся на этапе строительства, и стенд разработчиков системы умного дома CLAP.

— Как сочетается ваше стремление быть первым по «цифровизации» жилья и приверженность к «двум красным кирпичам»?

— Нет никакого противоречия. Большинство компаний в столице, мы в том числе, используем технологию монолитно-каркасного строительства, но для заполнения применяем красный кирпич, потому что этот материал более экологичен и энергоэффективен, а главное — привычен для покупателя. У нас часть домов полностью построены из красного кирпича — у клиентов они также очень востребованы.

— Почему не приживаются современные стеновые материалы?

— Скорее всего, это проявление украинского менталитета и практичности. Но нет диссонанса между традициями и инновациями. Пример — здание нашего нового офиса: снаружи оно осталось, каким было, а внутри полностью современное. Мы используем то, что привычно и нравится потребителю, в то же время внедряем вещи, которые сделают жилье инновационным. Система умного дома на вершине этой истории.

— Какие еще тренды вы готовы внедрять?

— Человеку сейчас уже не нужна просто новая квартира. Ему нужен новый образ жизни. Мы одни из первых начали делать дворы без машин. Недавно, перед выступлением на одном из мероприятий, проанализировал комплексы, которые мы запускали три года назад, и проекты сейчас. Разница впечатляющая. Вместо обычных коридоров — дизайнерские холлы, вместо типовых приевшихся детских площадок — развивающие современные городки для детей. Новое благоустройство нам помогли сделать урбанисты Влодко Зотов, Стас Демин — это значительный прорыв, это новое качество жизни.

— Такие решения намного удорожают проекты?

— Нет, но отражают наше мировоззрение, мы стремимся становиться лучше во всем, давать клиенту больше за ту же цену, что и у конкурентов.

На самом деле, система умного дома CLAP — это тоже история о конкуренции. Чем нам выделиться? Кирпичом или бетоном? Он у всех очень одинаковый, с одних заводов все это идет. Система умного дома по умолчанию в каждой квартире не привела к удорожанию квадратных метров для покупателя. Мы сознательно залезли в свою маржу, понимая, что нас это выделит на фоне остальных конкурентов, а людям поможет экономить, сделает их квартиры безопасней, а управляющим компаниям и поставщикам услуг упростит сбор данных и так далее. Как результат — за время нашего сотрудничества с разработчиками CLAP число сделок выросло на 11,5 %, за календарный год — на 19%.

— Планируете ли увеличивать долю коммерческих помещений в ваших проектах?

— Мы сосредоточены на жилье, доля коммерческих площадей всегда взвешена. Перед запуском любой новостройки проводится маркетинговое исследование, мы оцениваем, сколько рынок в данном месте готов принять коммерции.

— Но, например, в Герцен-парке мало торговли, хотя в этом месте она весьма востребована.

— Там есть небольшой продуктовый магазин, но нет большого супермаркета. Но это проект, который мы достраивали, там не нашлось места для дополнительного отдельно стоящего здания. Сейчас, проектируя комплексы, мы проводим консультации и с ритейлерами.

Мы видим, что на рынке явного дефицита торговых площадей нет, а вот спрос на офисные помещения наметился. У нас нет глобальных планов идти в большие отдельные проекты, но в составе комплексов эти сегменты будут развиваться. Мы проектируем торгово-офисные здания в несколько этажей, на первом ритейл, выше — офисы. В Sky Avenue на Народного ополчения, 3 будет центр в несколько этажей с большим супермаркетом, сейчас уже проводим переговоры с несколькими операторами. Такие объекты также есть в составе «Чарівне місто» (шесть этажей), в ЖК «Харківський».

— Вы видите запрос рынка на многофункциональные комплексы?

— Мы идем к этой модели постепенно. Обязательно нужен садик, большой продуктовый магазин, должен быть спорт, помимо открытых спортплощадок в составе комплекса. Мы уже пришли к тому, что часть коммерческих помещений в комплексе не продаем, а оставляем для пользования жильцами, например, под игровые комнаты для детей на первых этажах, небольшой спортзал. В нашем комплексе премиум-класса Crystal House на Жилянской, 26-28 помимо этого запланированы мужской и женский клубы, SPA-зона. Общая задача таких помещений — содействовать созданию комьюнити, чтобы люди знакомились и общались. Этой же цели служат дизайнерские лобби со стойками рецепции, даже в домах комфорт-класса. Это уже не безликие МОП (места общественного пользования), а функциональные помещения, которые формируют отношение к своему жилью и соседям.

— Но с новыми форматами все же экспериментируете?

— В будущем году хотим стартовать с проектом доходного дома. Это будет современное, архитектурно очень интересное здание в центральной части столицы. В нем будут полноценные квартиры, человек сможет в них жить и пользоваться услугами гостиничного сервиса. Инвестор может жить сам, а может отдать в управление и получать стабильный доход. Сейчас тестируем наших инвесторов на интерес к этой истории, ведь она не самая дешевая, предполагает формат полностью оборудованной квартиры с качественным ремонтом, с бассейном на крыше, услугами управляющей компании и т.п. Мы отмечаем интерес к доходному дому как к готовому бизнесу, поэтому и начинаем реализацию проекта.

— Доля инвестиционных сделок увеличивается или уменьшается?

— Зависит от периода. Сейчас она около 35%. Как правило, девальвация гривны ведет к кратковременному росту числа таких сделок, люди стремятся спасти свои сбережения от дальнейшего обесценивания. Однако мы не всегда можем сказать, что та или иная сделка инвестиционная. Хочу отметить, что сейчас ощущаем дополнительный интерес иностранных клиентов, которые стали покупать больше, а это, безусловно, инвестиционные сделки. Такие сделки есть во всех классах, но все-таки иностранцы больше тяготеют к бизнес-классу, у них есть определенные критерии — вид из окна, рядом водный объект или близость к историческому центру.

Сейчас ощущаем дополнительный интерес иностранных клиентов, которые стали покупать больше, а это, безусловно, инвестиционные сделки

— Какие страны представляют такие покупатели?

— Самые разные — начиная от Европы и заканчивая экзотическими странами. Менеджеры работали и с японцами, и с китайцами, и с гражданами стран Ближнего Востока, и, конечно, израильтянами. Один немец искал квартиру, из которой хоть как-то была бы видна железная дорога. Железную дорогу мы ему не смогли найти, но смогли предложить недалеко от метро. Он коллекционирует модели поездов и ему хотелось, чтобы радом был объект, напоминающей ему о его хобби.  

— Как изменились планировки за последние годы?

— Часть квартир в наших домах предлагают более европеизированные планировки, когда есть возможность гостиную совместить с кухней. Мы видим увеличение спроса на такие решения. Кстати, мы сознательно отказались от модного пару лет назад смарт-формата, минимальная площадь квартир в наших проектах была около 35 кв. м.

— Планируете ли предлагать квартиры с отделкой?

— Пока будут только у нас в доходном доме. Мы не считаем квартиру с отделкой прорывом или инновацией. Некоторые компании предлагали квартиры с ремонтом изначально, такая услуга вошла в их бизнес-модель и работает, но мы пока не планируем системное внедрение. Важный момент: чтобы наши замечательные дизайнерские лобби и фойе не «убивали» во время ремонта, нами предусмотрен ряд мер. Например, в SpasSky закуплены специальные тележки на резиновом ходу для стройматериалов, доставка их возможна исключительно грузовым лифтом через паркинг и т. п. За соблюдением правил строго следит охрана во всех комплексах.

— Какой коэффициент паркомест на квартиры в ваших проектах?

— В некоторых проектах есть и 1:1, в основном же 0,3–0,5. Мы придерживаемся норм, которые прописываются законом, но стараемся понемногу идти выше. Почему понемногу? На определенном моменте, несколько лет назад, мы видели, что паркоместа продаются туго, особенно в комплексах комфорт-класса. Но сейчас наблюдаем, как осознание комфортной жизни у людей меняется, они понимают преимущества паркинга, и спрос на них растет.

— Какова доля электромашин, по вашим наблюдениям?

— Она пока невелика в Украине, но в наших введенных в эксплуатацию комплексах мы видим, что электромобили уже есть везде. Поэтому сейчас при проектировании закладываем такие решения, как места для зарядки. А в комплексах, которые уже эксплуатируются, управляющая компания дополнительно продумывает, как обеспечить эту услугу.

— Есть ли в планах еще реконструкции исторических зданий?

— У нашего генерального директора Олега Майбороды есть мечта когда-нибудь начать массовую реконструкцию замков, он трепетно относится к зданиям с историей. Но пока такие проекты — лишь мечты. На первом плане экономика, бизнес. К примеру, часто застройщиков обвиняют: зачем вы строите свечки 20-30 этажей? Все очень просто: строительство должно быть экономически обосновано. Да, мы с удовольствием можем построить 8 этажей, если люди готовы покупать по 3 тыс. долларов за кв. м, но придется строить 20, если способны покупать лишь по 800. Жилье должно оставаться доступным. В то же время мы работаем и над архитектурой новых комплексов, и над их наполнением, чтобы не плодить «человейники», а создавать комфортные и безопасные микрорайоны.

— По вашей оценке, по результатам 2018 года какое место «Укрбуд» займет среди столичных застройщиков?

— Мы не меряемся квадратными метрами, но понимаем, что в этом году или начале следующего уже имеем шанс перешагнуть порог в 1 млн квадратных метров общей площади в сданных объектах. Такого результата «Укрбуд» достиг всего за шесть лет после сдачи первого своего дома, так что по динамике мы точно номер один на рынке, и последние три года среди лидеров и по объему.

— Каковы планы на следующий год?

— В проработке около десяти проектов, сколько из них выйдет в продажу, не готовы сейчас говорить. Точно выйдет Art House, проект на ул. Максимовича (Трутенко), предполагающий комплексную застройку; проект доходного дома и еще несколько жилых комплексов, которые сейчас в активной разработке.

— Какие классы жилья представляют новые проекты?

— Бизнес и комфорт. На старте у нас было больше проектов комфорт-класса, то теперь у нас есть бизнес и два проекта премиум-класса (La Manche и Crystal House). Около 20% сейчас бизнес-сегмент.

— Планируете ли проекты в регионах?

— Пока нет. Столичный рынок самый активный, строительные мощности сосредоточены тут. Но если будет интересный проект — мы его рассмотрим.

Беседовала Оксана Гришина