Property Times Інтерв'ю

Коли в Україні буде іпотека під 17%, чому наразі склались передумови для відновлення іпотечного кредитування, яку роль може відіграти держава у цьому, розповів в інтерв’ю Property Times директор Департаменту фінансової стабільності НБУ Віталій Ваврищук. 

— Як і коли в Україні почав формуватись ринок іпотечного кредитування?

— Класична іпотека почала активно розвиватися в Україні за кілька років до кризи 2008 року. Це був золотий період для іпотечного кредитування з точки зору темпів зростання обсягів портфелю. Як потім з’ясувалось, це була катастрофа з точки зору якості і подальших втрат банків від знецінення цих кредитів. Адже вся непрацююча іпотека, яка залишається на балансі банків наразі, насправді не що інше, як спадок тих часів.

Стрімкі темпи зростання іпотеки були характерні не лише для України: в цю іпотечну пастку потрапило чимало країн регіону.

Доступність іпотеки на той час обумовлювалась високим притоком дешевого фондування. В Україну заходили іноземні банки, які одразу отримували від своїх материнських структур мільярдні кредити в доларах. Їх потрібно було використовувати. Попит домогосподарств на іпотеку в ті часи був дуже високим — він підігрівався жвавим зростанням цін на нерухомість. Усі хотіли купити житло сьогодні за будь-яку ціну, бо вже завтра воно мало стати ще дорожчим. Переважало валютне кредитування — ставки за кредитами у доларах були дещо нижчими, ніж за гривневими кредитами. Наразі всі розуміють, що якби тоді банки і позичальники враховували можливі валютні ризики, оцінка привабливості таких кредитів була б зовсім іншою. З 2009 ухвалено закон, який забороняє кредитування фізичних осіб у валюті. Він досі діє, і я переконаний, що цю заборону скасовувати не варто.

Болючий досвід був і в Польщі, де активно видавалися іпотечні кредити у швейцарських франках. Змінився обмінний курс, і польський фінансовий сектор довго проходив болючий період реструктуризацій іпотеки і визнання збитків за такими кредитами. Треба розуміти, що більшість домогосподарств просто не здатні адекватно оцінювати валютні ризики. Проте це точно повинні робити банки. 

— У певний не дуже радісний момент іпотечний ринок взяв і впав. Чому так трапилось?
— Іпотечне кредитування повністю зупинилося вже до кінця 2008 року, потім було повільне відновлення між двома кризами — 2008-2009 і 2014-2016 років. Іпотека була гривневою, ставки лишались високими. Як наслідок — в рази менші обсяги кредитування. В 2014 іпотека як така зникла цілком, адже розпочалася найглибша в історії України криза банківського сектору. Серед причин і війна, і втрата територій, і втрата ринків. Реалізувались макроекономічні ризики, дали про себе знати суттєві дисбаланси зовнішнього та фіскального секторів. Різке падіння ВВП і доходів населення, знецінення гривневих заощаджень — це основні фактори, які вплинули на те, що іпотека померла.

Окрім того, банки переоцінили свої ризик-апетити. По суті, вони вивчили уроки кризи. Зрозуміли, що потрібно посилити вимоги до позичальників. І сьогодні вони набагато прискіпливіше оцінюють платоспроможність позичальників. 

— Який відсоток займає іпотека у пулі кредитів банків України?

— Іпотека наразі становить менше 10% «живого» портфелю кредитів фізичним особам. Банки більше зосередились на незабезпеченому споживчому кредитуванні, частково автокредитуванні. Іпотека зараз — це кілька мільярдів гривень, це несуттєві суми в масштабах фінансового сектору. Є різні оцінки від гравців ринку, проте всі погоджуються, що менше 10% угод і на первинному, і на вторинному ринку відбувається із залученням іпотеки. Ми можемо чітко говорити, що за поточних обсягів іпотека не впливає на цінову динаміку на ринку нерухомості

— Який, за вашими оцінками, реальний попит на дешеву іпотеку? 

— Я думаю, що за поточних умов попит закономірно не є високим, якщо зважати на відсоткові ставки на рівні понад 20%. Але такі ставки — це не якась забаганка банків, а поточна ринкова вартість таких кредитів. Фондування банків залишається все ще дорогим, депозити залежно від строковості багато фінустанов залучають під 10-15%. До того ж у вартість кредитів банки закладають можливі втрати від кредитного ризику і певну маржу на покриття операційних витрат. Проте ми чітко говоримо, що за умов зниження інфляційного тиску буде знижуватися і ключова ставка НБУ, і вартість фондування банків. Відповідно буде знижуватися і відсоткова ставка за іпотечними кредитами. 

— Чому в Україні не розвинуто іпотечне кредитування первинного ринку, на Вашу думку?

— За умов високої інфляції ніякої іпотеки взагалі бути не може, адже іпотека — це кредити на десятиліття. Як банки можуть кредитувати на такий тривалий період, якщо вони не розуміють, якою буде інфляція і вартість фондування через рік чи п’ять років? Якщо інфляція волатильна і висока, банки зможуть кредитувати під дуже високі відсотки. Тому ключова мета НБУ — забезпечити низьку і стабільну інфляцію в довгостроковому періоді. Національний банк прагне заякорення інфляційних очікувань, прагне до того, щоб інфляція перебувала в діапазоні 4–6%. Це дасть банкам визначеність щодо майбутніх макроекономічних умов, вони можуть планувати і формувати вартість кредитного ресурсу на тривалий термін. 

— Назвіть, будь ласка, основні причини, які впливають на відновлення активного кредитування будівельного сектора?

— Ми зараз можемо констатувати суттєве зниження інфляційного тиску. Вже є передумови для поступового зниження відсоткової ставки.

Нещодавно НБУ вперше в історії дав прогноз облікової ставки на три роки. Якщо не трапиться нічого непередбачуваного, то до кінця наступного року облікова ставка може знизитись до однознакових показників. Є передумови для цього. Інфляція, як ми очікуємо, знизиться до 6,3% на кінець поточного року і досягне середньострокової цілі 5% наприкінці 2020 року. Упродовж цього ж періоду економіка України зростатиме стійкими темпами на рівні 3–4%. Фондування стане дешевшим, відповідно знижуватимуться і ставки за кредитами.

Якщо пригадати той золотий період іпотеки, ставки за кредитами в гривні сягали 15–17%. Думаю, до цього рівня вже наступного року ми можемо прийти. У перспективі двох з половиною років, як мені видається, є хороші шанси вийти на найнижчі в історії банківського сектору ставки за іпотечними кредитами. Очевидно, іпотека ще довго не буде настільки дешевою, як в Європі, але все ж ми матимемо найнижчі ставки, ніж будь-коли.

— До речі, інвестори часто за приклад беруть ринок іпотеки Європи і питають, чому в нас немає таких ставок.

— На це є дві основні причин. Перша з них — вища інфляція, і вона буде залишатись вищою, ніж в інших країнах, адже йде вирівнювання цін. Крім того, люди активно мігрують за кордон, і це створює певний тиск на зарплатню. Ми прагнемо до рівня інфляції 5% в середньостроковій перспективі, в той час як в розвинутих країнах інфляція близька до нуля. Очевидно, що з інфляцією нерозривно пов’язана вартість фондування. Ніхто не буде нести депозити під 3%, якщо інфляція 5%. Всі вкладники хочуть покрити витрати від інфляції та ще й отримати дохід в реальному вимірі.

Другий фактор — кредитні ризики. В Україні вони значно вищі, ніж в більшості країн. Все ще є сила-силенна недобросовісних позичальників, які використовують абсолютно різноманітні прогалини в законодавстві, щоб не повертати кредити. Допоки у нас не буде такої дисципліни обслуговування кредитів, як в Європі, банки будуть змушені витрати від дефолтних кредитів перекладати на інших позичальників. Кожен сумлінний позичальник частково компенсує кредитні ризики банків, тобто по суті оплачує кредити несумлінних. 

— Близько 10 банків наразі готові працювати з первинним ринком. Як гадаєте, чого так мало? 

— Серед них практично немає великих гравців, іноземні банки також в цей ринок не йдуть. Для того, щоб великий банк зайшов в цей сегмент, йому потрібен мінімальний прийнятний масштаб бізнесу, адже витрати на запуск нового бізнес-сегменту є досить високими. Я впевнений, як тільки з’явиться критичний обсяг попиту на іпотеку, багато банків підуть в цю нішу.

— Яку роль може відіграти держава у вирішенні іпотечної проблеми?

— По-перше, треба вирішити питання захисту прав кредиторів. Банки мають бути впевнені, що вони зможуть захистити свої інтереси, якщо позичальники не обслуговуватимуть свої кредити. Без цього ніякого активного кредитування бути не може.

По-друге, потрібно законодавчо врегулювати іпотечне кредитування під заставу об’єктів незавершеного будівництва. Банки часто до нас звертаються із питанням, чи можна брати як заставу майнові права на квартиру, яка тільки будується. На жаль, наш досвід показує, що це не є якісна застава. У випадку припинення обслуговування кредитів банк практично немає можливості повернути кошти.

Якщо є політичне рішення допомагати якимось верствам населення із купівлею житла через дешеву іпотеку, це має здійснюватися за рахунок бюджетних коштів. Компенсація ставок за молодіжними кредитами чи за кредитами ветеранам АТО — це все питання бюджетної політики.

— Наразі кредитування на первинному ринку для банків збиткове через високі резервні вимоги НБУ — на 13,5% від виданих кредитів банки мають зменшувати регуляторний капітал. Чи планує НБУ знижувати свої вимоги і яким чином?

— Насправді вимоги дещо інші. Вони врегульовані Постановою 351. Звідки береться 13,5%? Це окремі випадки, а не правило для усіх іпотечних кредитів. Насправді банки, які мають великі іпотечні портфелі, можуть здійснювати оцінку цих портфелів на груповій основі. На практиці це означає, що допоки ці кредити обслуговуються своєчасно, вони вважаються високоякісними. Банк під них визначають кредитний ризик на дуже низькому рівні — 1–5%. Виникають труднощі у банків, які мають малий іпотечний портфель (менше 500 кредитів) або якщо ці позики є великими, понад 2 млн грн. Тоді вони мають оцінюватись на індивідуальній основі. Коли йде індивідуальна оцінка, то банк повинен порівняти витрати на обслуговування кредиту з доходами позичальника. Якщо це співвідношення високе, то кредит вважається високоризиковим. Проблема банків, які говорять про 13,5% резервів під іпотеку, полягає в тому, що навантаження на їхніх іпотечних позичальників є дуже високим. Закривати регулятору очі на те, що ці кредити є високоризиковими, було б абсолютно неправильним. Це поверне нас до практики 2008–2009 років. Знову ж таки, банк, який працює на ринку кілька років і сформував іпотечний портфель, може використовувати групову основу для оцінки кредитного ризику, де правила оцінки є дуже м’якими. 

— Нацбанк надає кредити банкам для підтримки ліквідності під 20%, казначей банка Аркада вважає, що при зниженні ставки до 3-5%, комерційні банки змогли б також суттєво знизити ставку по іпотеці для населення. Як Ви вважаєте, чи реально цього досягти?

— Чому ставки наразі не можуть бути низькими, я пояснив вище: для цього просто немає макроекономічних умов. І знову ж таки, якби ми зробили так, як пропонують окремі банки, ми б дали короткострокову вигоду банкам, але перекреслили абсолютно усі здобутки у сфері цінової і фінансової стабільності. Це означало б, що ми повинні відмовитись від визначених законом цілей монетарної політики. Потрібно дуже чітко розрізняти суто комерційні інтереси конкретних банків і спільні інтереси усіх учасників ринку та економіки загалом. Цінова і фінансова стабільність — те, що дає змогу економіці зростати швидше. 

— Які, на Вашу думку, механізми можуть дати поштовх розвитку іпотеки?
— Я думаю, що неправильно було би штучно прискорювати певні процеси. Кожен ринок має розвиватись природним шляхом. Іпотека з’явиться, як тільки до цього будуть передумови. Це вже питання 1,5-2 років. Темпи інфляції сповільнюються, збільшується платоспроможний попит. До речі, якщо зараз порівняти вартість нерухомості і доходів населення, то це співвідношення є найнижчим за останні 10 років. Наразі склались хороші передумови, щоб іпотека почала відновлюватись. Банки теж готові, вони на старті.

Іпотека однозначно відновиться, це будуть кредити за доступними ставками, якщо економіка розвиватиметься відповідно до нашого базового сценарію. Але будь-якою ціною прискорювати ці процеси не варто. Можливо не всі це усвідомлюють, але активна іпотека спричинить зростання цін на нерухомість, які лишались стабільними останні три роки. Відновиться тренд до здорожчання житла як на первинному, так і на вторинному ринках. Потрібно завжди пам’ятати про баланс. З одного боку, нам потрібно мати доступну іпотеку, адже тоді житлове і комерційне будівництво буде одним із потужних драйверів економіки. З іншого, попит повинен бути платоспроможним, тому вкрай важливо дотримуватись жорстких стандартів оцінки якості позичальників. Темпи зростання іпотечного кредитування теж мають бути контрольованими. Бо якщо обсяги будуть подвоюватися щороку, як це було до кризи 2008 року, це неодмінно формуватиме цінові бульбашки та значні системні ризики для фінансового сектору та економіки загалом.

— Яким має бути розумний баланс між захистом прав кредиторів і позичальників? Як його дотриматись?

— Насправді проблема захисту прав позичальників більше лежить в площині споживчого кредитування. В іпотечних договорах банки не практикують приховування справжньої вартості кредиту. Умови договору, як правило, доволі чіткі, крім того, вони універсальні.

Проблеми виникають, коли кредити припиняють обслуговувати і банк намагається стягнути заставу. Потрібне абсолютно відповідальне ставлення і банків, і позичальників до кредитних рішень. Тоді питання відпаде. Практика того десятка банків, які кредитують, показує, що сьогодні кредитування здійснюється за набагато вищими стандартами, ніж раніше, і великих непорозумінь навколо нових договорів іпотечного кредитування насправді немає.

Спілкувалася Вікторія Берещак