Автор: Ірина Настич

Ринок новобудов поступово оживає, забудовники частково поновили роботи на майданчиках, відкрили відділи продажу, але покупець не поспішає вкладатися в нерухомість, попит дуже низький, про що говорять представники девелоперських компаній, й здебільшого він зосереджений на готових квартирах або ж проєктах, які знаходяться на високій стадії готовності. Зміна офіційного курсу гривні — ще один удар по ринку первинки. Журналісти Property Media (Property Times та 3m2) разом з експертами дізнавалися, який вплив на ринок матиме такий крок НБУ та які антикризові інструменти планують застосовувати забудовники, аби заохотити покупця вкладатися в первинну нерухомість.

Зменшити ціну на квадратний метр неможливо

Якщо коротко, то зміна офіційного курсу означає підвищення вартості квадратного метра в національній валюті, що вже й сталося. Так, за даними аналітиків ЛУН, з підняттям офіційного курсу в Києві житло стало дорожче на 5 200 і на початок серпня  вартість квадрата становила 44 500 грн, станом на день публікації квадрат в новобудовах в середньому коштував 44 600 грн. Для порівняння на початок січня 2022 р. вартість квадратного метра була 35 000 грн. 

«Відповідно, попит серед інвесторів, які тримають свої грошові накопичення у національній валюті, зменшується, оскільки знижується їх купівельна спроможність, — зазначає Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд». — І навпаки, ми очікуємо, що зацікавленість інвестиціями у нерухомість серед тих, у кого накопичення в доларах, зросте, адже різниця курсу готівкового і міжбанківського (за яким здійснюється розрахунок в угодах купівлі нерухомості) лишається суттєвою. І за рахунок цієї різниці можна зекономити».

Квадратний метр буде зростати в ціні й через подальше подорожчання будматеріалів й підвищення долі імпорта у будівництві, адже через воєнні дії українські виробники будматеріалів змушені зупиняти виробництво, деякі заводи зазнали руйнувань або ж знаходяться на окупованих територіях.

«Зараз вітчизняний ринок будматеріалів практично не функціонує, наша компанія пропрацьовує  абсолютно нову антикризову модель, яка орієнтується в більшій мірі на імпорт та прокладання нових логістичних шляхів, — пояснює Максим Петричук, заступник директора юридичного департаменту ODG Development. —  Зростання ж офіційного курсу НБУ спричинить дзеркальне підвищення цін в першу чергу на пальне, адже його імпорт Україною з кожним днем все збільшується. Відповідно і цінова політика на імпортні товари, до яких і відносяться будівельні матеріали, буде прогнозовано ще більше зростати, що додасть головного болю забудовникам при повторному плануванні собівартості будівництва».

Зростання собівартості квадратного метра спостерігається вже кілька років поспіль, зі зміною курсу гривні ця тенденція суттєво посилиться. 

«Собівартість будівництва й до зміни курсу регулярно зростала, тепер же вона робитиме це ще стрімкіше, — говорить Ірина Міхальова, директорка з маркетингу будівельної компанії «Альянс Новобуд». — Якщо, наприклад, ще у перші місяці після відновлення будівництва (квітень-червень), компанії будували з матеріалів, придбаних до війни, то нові постачання виростуть в ціні разом з курсом. Зростають у ціні й послуги підряду, логістики, зарплатний фонд тощо». 

Загалом зниження курсу національної валюти матиме негативний вплив на ринок новобудов. Ніна Тарасенко, комерційний директор групи компаній DIM пояснює: «Суттєво зменшити ціну на квадратний метр нового житла неможливо через подорожчання будівельних матеріалів та вартості виконання робіт. Втрачати ж на якості, особисто ми не готові.Проте на якісне первинне житло навіть за таких умов є попит. Хоч порівнювати його із довоєнним некоректно». 

Деякі київські забудовники вже анонсують чергове підвищення вартості квадратного метра з вересня поточного року. «15 серпня закінчується пільговий період, наданий інвесторам, які сплачують за угодами розстрочки, після чого оплата буде здійснюватись за поточною базовою вартістю квадратного метра, а з 1 вересня зростуть цін на всіх об’єктах, які будує Холдингова компанія», — повідомила директорка Департаменту продажу і маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Тетяна Маркова.

Заохочення покупця

Забудовники готові йти назустріч інвесторам, тому розробляють різноманітні інструменти заохочення — спеціальні умови розтермінування, різноманітні акції тощо.

«Ще до підвищення курсу ми запропонували клієнтам наших броварських проєктів розстрочку на 5 років з першим внеском від 10%. А 28 липня ми оголосили про старт програми зі спеціальними умовами придбання житлової нерухомості в комплексах у Києві та Броварах. Головна мета програми — підтримка українців, які хочуть залишитися жити й працювати в Україні», — говорить Ірина Міхальова.

«Наразі ми пропонуємо нашим майбутнім інвесторам кілька різних програм придбання житла. Так, наприклад, ми пропонуємо сплатити лише половину вартості приміщення, а решту — виплачувати через рік.

Також у нас є можливість придбання квартири за криптовалюту», — повідомляє Ніна Тарасенко. 

«При плануванні кожного окремого розтермінування враховуються багато чинників, починаючи від вибору об’єкта фінансування , закінчуючи розміром першого внеску, — коментує  Максим Петричук. — Наша команда готова надати покупцеві можливість мати продовжені терміни розстрочки, безвідсоткові періоди і систему додаткових знижок при повній оплаті».

Для тих, хто вже вклався в новобудову, девелопери також намагаються створити комфортні умови виплат. «Зараз розрахунок курсу валют для здійснення платежів проводиться за даними порталу IBF (розділ "Міжбанківський курс") і ми не плануємо переглядати ці умови», — говорить Анна Лаєвська.

«За умовами договору у нас прив’язка до курсу НБУ. Але, беручи до уваги падіння рівня платоспроможності українців, ми йдемо назустріч клієнтам й знаходимо оптимальні для обох сторін варіанти виконання умов договорів», — зазначає Ірина Міхальова.   

«Для діючих інвесторів, ми зробили пропозицію по оплаті розтермінування, зазначивши курс значно нижчий навіть за курс НБУ на сьогодні. Скористатися цією можливістю вони можуть до середини серпня», — повідомила Ніна Тарасенко.

Щодо подальших прогнозів, фахівці зазначають, що ціна квадратного метра в найближчій перспективі буде зростати. Особливо стрімкий ріст прогнозується на будівництво, що знаходиться на початкових етапах, саме через зростання собівартості. На стабілізацію девелопери очікують за рік-повтора, коли вартість будматеріалів та сировини на глобальному ринку почне знижуватися. 

---