История рынка недвижимости Украины. Время больших возможностей: эволюция торговой недвижимости в 2001-2008
Автор: Наталия Рева
Property Times продолжает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости в Украине. 2001-2008 годы были периодом бурного развития всех сегментов рынка недвижимости. Строились огромные площади жилья, проектировались гигантские торговые центры, появлялись первые профессиональные объекты офисной и складской недвижимости, очень активным был рынок земли.
Стоимость недвижимости и земли росла на 100% в год, так же росли и арендные ставки. На международных выставках, где украинские девелоперы презентовали свои проекты, выстаивались очереди из инвесторов, желающих в них поучаствовать. Крупнейшие международные девелоперы открывали офисы в Украине и внимательно присматривались к рынку. Некоторые из них успели даже обзавестись участками для строительства. Украинский рынок недвижимости был для инвесторов эльдорадо, не зарабатывал на нем только ленивый. И хотя к 2008 году ситуация все больше напоминала пресловутый «пузырь», преобладала уверенность, что украинский рынок уникален, и рост будет продолжаться вечно.
В этом обзоре мы остановимся на развитии только торговой недвижимости. В 2001-2008 годах это был один из самых динамичных сегментов рынка, средняя окупаемость объектов в котором составляла около полутора лет.
Флагманы киевского рынка
Опыт подземных торговых центров «Квадрат» оказался настолько удачным, что уже в начале 2000-х эту концепцию начали мультиплицировать. В 2001 году в центре Киева, по разные стороны Крещатика, открылись 2 новых подземных ТРЦ – «Глобус» и «Метроград».
В 2001 году в центре Киева, по разные стороны Крещатика, открылись 2 новых подземных ТРЦ – «Глобус» и «Метроград
Торговые центры быстро строились и быстро окупались. Например, «Метроград», поводом для строительства которого стала необходимость ремонта магистрального коллектора под улицей Красноармейской, построили менее, чем за полгода: в конце марта 2001 года были объявлены результаты инвестиционного конкурса, а уже в августе строительство ТЦ закончилось. К тому времени он был на 100% заполнен арендаторами.
Площадь отдельного торгового помещения в «Метрограда» составляла 9-12 кв. м. Арендные ставки были установлены на уровне 70-100, а иногда даже 120-130 долларов за метр в месяц – при том, что наверху, на улице Красноармейской, они составляли 50 долларов.
«Объект был реализован очень быстро и принес очень хороший коммерческий результат, – вспоминает Виталий Бойко, CEO NAI Ukraine. – В тот момент все бизнес-планы не предусматривали срок возврата инвестиций больше 2 лет».
В «Метрограде» открылся и один из первых в Киеве фуд-кортов, а рядом с ним – первый в городе интернет-клуб.
ТРЦ «Глобус» был открыт почти одновременно с «Метроградом». Его особенность состояла в том, что арендная площадь составляла всего около 50% общей, а помещения для аренды были значительно большего размера.
«В «Глобусе» площади под операторов впервые были сделаны с запасом – операторы укрупнялись, – вспоминает Вадим Непоседов, президент UTG. – Облик центрального городского подземного торгового центра был подан правильно, уже не мелкими магазинами, не предпринимателями, а зарождающимися брендами».
«Первые ласточки» реконструкции промзон
В 2002 году началась первая волна преобразования в объекты коммерческой недвижимости неработающих промзон – на месте Дарницкого шелкового комбината был создан знаковый для украинского рынка и до сих пор успешный проект «Дарынок». В отличие от «Метрограда» и «Глобуса», он находился на окраине и представлял собой цивилизованный рынок – крытый и грамотно зонированный. Такая концепция объекта была разработана его владельцем – израильским бизнесменом Офером Керцнером. «Дарынок» конкурировал не с первыми торговыми центрами в центре Киева, а с главными торговыми кластерами того времени – рынками на Троещине и Петровке.
На месте Дарницкого шелкового комбината был создан знаковый для украинского рынка проект «Дарынок»
В 2005-2008 годах реконструкция отдельных участков неработающих столичных промзон в торговые центры вышла на новый уровень. Два цеха завода «Большевик», который в советское время выпускал оборудование для химической и резиноперерабатывающей промышленности, группа «АДС» реконструировала в крупнейший в 2000-х торговый центр. В 2006 году была введена в эксплуатацию первая очередь торгового центра «Большевик», которая включала гипермаркет «Мега-маркет», бутиковую галерею, кафе и трехуровневый наземный паркинг. Год спустя была введена в эксплуатацию вторая – развлекательная – очередь ТРЦ, где находился боулинг, каток, детские развлекательные центры. Третья очередь, включающая кинотеатр, несмотря на кризис, была открыта в 2009 году. А в 2011 «АДС Групп» открыла на территории «Большевика» четырехзвездочную гостиницу.
Из центра – на окраины
Среди успешных торговых центров, реализованных до 2005 года, – ТЦ «Пирамида» на Позняках, «Городок» и «Макрос» на Петровке – у каждого из них своя интересная история. Например, ТЦ «Пирамида» изначально строился как рынок, и чуть ли не накануне ввода в эксплуатацию был переформатирован в торговый центр. При этом, на 16 тыс. квадратных метров здания приходилось всего 300 кВт электричества, поэтому включение кондиционирования отключало в помещении свет, а при включенном освещении не хватало мощностей для кондиционирования. Вода и туалет и вовсе были на улице – их завели в помещение только после того, как решили открыть первое кафе. Тем не менее, успешность проекта оказалась еще более высокой, чем у «Метрограда». Инвесторам из Иордании, которые реализовали этот проект, удалось вернуть вложения за год, и скоро объект был продан компании Apollo Real Estate.
ТЦ «Пирамида» изначально строился как рынок
Вместе с торговым центром «Макрос» в Киев пришли стоковые магазины, а заодно и понимание того, что такое стоковая торговля. По словам Виталия Бойко, ритейлеры не очень стремились продавать свои товары в стоках, уверяя, что то, что не продается в Киеве, отлично продается в регионах. Тогда Украинская торговая гильдия запустила информационную кампанию по продвижению «стоковой культуры» в Киеве – за счет этого торговый центр удалось заполнить в достаточно короткие сроки. «Владелец был доволен концепцией, особенно в 2009-2010 году, когда в большинстве торговых центров потоки упали, потому что упала покупательская способность, и арендные ставки обвалились. А у него потоки и арендные ставки остались практически на докризисном уровне», – вспоминает Виталий Бойко.
Торговый центр «Городок» появился на месте заводского помещения, взятого в аренду Украинской торговой гильдией» на 10 лет. За счет местных инвестиций компания создала торговый центр, в котором длительное время сохранялись едва ли не самые высокие по Киеву арендные ставки. По окончанию срока аренды действующий торговый центр вернулся в собственность завода «Сварка».
Новая жизнь советских зданий и особенности девелопмента в регионах
В этот же период – 2002-2003 годах – на базе советских домов быта и других подобных зданий началось развитие небольших торговых центров микрорайонного формата с сетевыми операторами. Проходил этот процесс не только в Киеве, но и в регионах. Якорями таких объектов выступали сети «Фокстрот» и «Фуршет». Помимо Киева, один из первых объектов открылся в Симферополе.
«Это был первый торговый центр в Симферополе, он привел к ажиотажному спросу среди жителей – там были толпы – вспоминает Виталий Бойко. – Улица не предусматривала такое количество автомобилей и трафик. Из-за этого были пробки, но торговый центр был сверхуспешным». Вскоре подобные ТЦ открылись в Кременчуге, Кривом Роге, Одессе, Николаеве и других городах.
Высокая доходность действующих ТЦ и постоянно растущие арендные ставки обуславливали высокий спрос на торговую недвижимость. Это спровоцировало активное проектирование и строительство торговых центров в Киеве и регионах – в этот период появились ТЦ «Мост» в Днепре, «Донецк-Сити» в Донецке, торговые центры King Cross во Львове.
Высокая доходность действующих ТЦ спровоцировала активное строительство торговых центров в регионах
По словам Виталия Бойко, в этот период только Украинская торговая гильдия разработала около 600 концепций торговых центров в Киеве и регионах, из них реализовано было около 100.
«Тогда это был очень модный бизнес, особенно в регионах, – говорит Бойко. – В 2007-2008 годах в Киеве стало тесно, было тяжело найти землю для строительства. Все ринулись искать и скупать ее в регионах. Там люди, особенно приближенные к власти, успешно находили участки, заказывали концепцию, и продавали ее вместе с участком киевским или иностранным девелоперам».
В то же время, владельцы действующих объектов, видя заинтересованность в них потенциальных покупателей, поднимали цены. «Норма капитализации падала, следовательно, стоимость бизнеса росла. Появлялось все больше желающих купить объекты недвижимости, а владельцы не особо хотели их продавать, мечтая вывести компанию на IPO», – объясняет CEO NAI Ukraine.
Крах больших планов
Предкризисные проекты поражают масштабами. С 2003 по 2008 год активно проектировались торговые центры площадью более 100 тыс. квадратных метров. Судьба этих проектов разная: большинство из них так и не начали строить, некоторые реализуются до сих пор.
Те, которым повезло больше всего, были существенно сокращены и сданы в эксплуатацию через 3-4 года после кризиса. Среди таких проектов – ТРЦ Ocean Plaza, который изначально проектировался ТРЦ «Лыбедь Plaza» и предполагал площадь в 1 млн кв. м, включая торговые, офисные, жилые и гостиничные площади.
«Мы представляли этот проект на MAPIC в 2007-2008 году, и он имел бешеный успех, - вспоминает Виталий Бойко. – Стояла очередь из крупнейших мировых девелоперов, готовых купить 50% долю этого проекта за сотни миллионов долларов. Владельцы тщательно выбирали партнера и, в итоге, кризис разрушил все планы».
ТРЦ Ocean Plaza изначально проектировался как ТРЦ «Лыбедь Plaza» и предполагал площадь в 1 млн кв. м
После кризиса проект был урезан до 150 тыс. кв. м и открылся только в 2012 году.
Несмотря на высокую степень готовности подготовительных работ так и не была начата реализация ТРЦ Manhattan Mall возле станции метро «Выдубичи» общей площадью 500 тыс. кв. м. «Этот проект был полностью готов к реализации, – рассказывает Вадим Непоседов. – Были получены все документы, проведены все тендеры, получены разрешения, закончены проектные работы. Тем не менее, проект просто остановился.
Планировалось строительство крупных на то время, но небольших по сравнению с упомянутыми, ТРЦ в спальных районах. Торговый центр площадью около 50 тысяч кв. м планировался у станции метро Левобережная, три или четыре ТЦ такой же площади собирались строить по проспекту Бажана. Ни один из них так и не стал реальностью.
К середине 2008 года офисы в Украине имело большинство крупных мировых девелоперских компаний, но только некоторые из них приступили к реализации проектов. С началом кризиса международные компании свернули бизнес в Украине, списали убытки или заморозили проекты. На ближайшие 10 лет девелопмент в Украине стал уделом только отечественных компаний.
Развитие других сегментов рынка недвижимости в этот период было не менее насыщенным и интересным. О них мы расскажем в следующих обзорах.
