История рынка недвижимости Украины. 1990-е: зарождение рынка

12.01.2018
  1231

Автор: Наталия Рева

Property Times начинает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости Украины и отдельных его сегментов. В последние 26 лет рынок переживал периоды бурного роста, стремительного падения, рецессии. Мы решили акцентировать внимание на трех основных периодах: 1992-1998 годы, 2001-2008 и с 2008 г. по настоящее время.

Первая публикация цикла посвящена зарождению рынка в 1992-1998 годах. В этот период начинает формироваться рынок жилой недвижимости, при поддержке иностранных инвестиций появляется офисный девелопмент, создаются первые профессиональные торговые центры.

Все началось с приватизации

Своим возникновением рынок жилой недвижимости Украины обязан Закону о приватизации, принятому 19 июня 1992 года. Уже в августе того же года начали заключаться первые сделки купли-продажи квартир. Ценообразование было хаотичным, понятия рыночной стоимости еще не существовало. Предположительно, в основе ценообразования была стоимость квартир, которые продавались в советское время. Цены на квартиры, как и на большинство более или менее ценных товаров, изначально указывались в долларах – в условиях гиперинфляции начала 90-х это был единственный способ сохранения средств. Доллар оставался основной валютой для операций с недвижимостью до 2008 года.

Почти вместе с заключением первых сделок купли-продажи квартир на рынке появились посредники. Крупнейшее на сегодняшний день агентство недвижимости «Благовест» начало работу в 1993 году, открывались агентства поменьше, но до конца 1990-х годов их было немного. Работа посредников находилась вне правового поля – и остается там до сих пор, хотя первая попытка принять закон о риелторской деятельности была предпринята в 1997 году.

Стоимость однокомнатной квартиры в Киеве в начале 90-х стартовала от $7000 на окраине города и от $9000 ближе к центру. В крупных городах Украины ценники стартовали с $3000-4000. До 1998 года цены постепенно росли – этому способствовал спрос со стороны покупателей квартир и предпринимателей, переоборудующих квартиры в офисы.

«В 90-х была очень широкая волна по надстройке мансард, особенно это касалось Печерска и центра города. Надстраивали чердаки сталинок, царских домов, и, таким образом, получали уже тогда драгоценные квадратные метры», – рассказывает Вадим Непоседов, президент UTG. Иногда для таких мансард отдельно устанавливали лифты.

Расселение коммуналок и первые бизнес-центры

На середину 90-х пришлось расселение коммунальных квартир в центре Киева. Им занимались городские власти и бизнесмены, у которых было желание и достаточно средств для того, чтобы выкупить все комнаты коммунальной квартиры в дореволюционном доме в центре Киева и превратить ее в жилые апартаменты или офис.

В 1994-1996 годах дома с расселенными коммунальными квартирами начали реконструировать. Первыми дореволюционными зданиями, реконструированными в бизнес-центры, оказались дома на улицах Ивана Франко и Богдана Хмельницкого, а первым промышленным зданием – бизнес-центр «Артем» на одноименной в то время улице.

«БЦ «Артем» был хорош своей планировкой: прямоугольное здание, open space, посередине – ядро с лифтами. Это самая правильная конфигурация для офисного центра», – объясняет популярность здания среди арендаторов Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine.

Уже в 90-е годы в Украине работали крупные международные компании – как раз они снимали помещения в реконструированных особняках и бывших советских НИИ. «Офис компании Pricewaterhouse находился в «Доме Морозова» на улице Льва Толстого, 11, а компания Coopers&Laybrand, которая потом объединилась с Pricewaterhouse, располагалась в старом советском админздании на Тургеневской, 38. Офисы компаний Baker McKenzie и PepciCo находился на Панковской, 5 – еще одном старом советском админздании», – вспоминает Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine.

Девелопмент 1990-х годов заключался преимущественно в реконструкции. Новых проектов строили мало. «Новое строительство требовало разрешительной документации, непонятной на то время для бизнеса, и абсолютно легальных средств, – объясняет Вадим Непоседов. – Нужно было бы показать, откуда деньги. Это был период накопления, было не принято говорить об именах, об источниках и размерах инвестиций».

Иностранный капитал

Девелопментом офисной недвижимости и редевелопментом старых советских и дореволюционных зданий в Киеве занимались преимущественно иностранные компании. «Реконструкция зданий ни улице Ивана Франко осуществлялась за счет голландских инвестиционных фондов, – рассказывает Сергей Сергиенко. – А бизнес-центр «Артем» был реконструирован за счет средств американских пенсионных фондов, которые управлялись фонд-менеджером из России».

В 1997-1998 годах в Киеве были построены первые новые офисные центры – «Киев-Донбасс» на площади Льва Толстого, «Крещатик-Плаза» над станцией метро «Крещатик» и «Макулан» на улице Скоропадского, напротив Бессарабского квартала. «Киев-Донбасс» был первым бизнес-центром в Украине, построенным за счет средств украинских бизнесменов. Офисный центр «Макулан», который также называют «дом-пила», построен австрийским девелопером совместно с Киевской городской администрацией, и назван именем этого девелопера.

В 1998 году также открылся БЦ Horizon Office Towers на Шелковичной, 42-44, где уже сдавались в аренду офисы площадью 100-200 квадратных метров. По словам Радомира Цуркана, среди первых арендаторов были дипломатические миссии, ООН, первый офис Regus в Украине.


В 1998 году открылся БЦ Horizon Office Towers

Торговая недвижимость: от стихийных рынков к подземным торговым центрам

Для рынка торговой недвижимости 1990-х годов было характерно 2 основных тенденции. Первая –возникновение стихийных базаров на стадионах и площадях, где торговали ввезенными из Польши, Турции и Юго-Восточной Азии товарами. «В это время 50% населения Киева что-то продавали и пытались заниматься коммерцией, а вторая половина покупала и перепродавала, – вспоминает Вадим Непоседов. – На стадионах и площадях образовывались крупные рынки, своего рода перевалочные базы, где обменивались и перепродавались товары. Это было время челночников».

Вторая тенденция – переформатирование административных и торговых площадей советского периода в объекты коммерческой недвижимости нового образца. Овощные и молочные магазины в центре города превращались в рестораны, в отелях открывались казино, в подвалах и бомбоубежищах – бары, на первых этажах жилых домов в центре города – магазины. Строились бани и рестораны, чуть позже началась волна строительства аптек и парикмахерских, под которые массово переделывались квартиры на первых этажах в Киеве, крупных и даже небольших городах.


Один из первых современных магазинов«Фасончик Піжончик». Фото из архива Вадима Непоседова

Первые профессиональные торговые центры начали открываться в конце 1990-х годов. Это была сеть из 5 подземных торговых центров СКвадрат», расположенных в самых оживленных подземных переходах Киева. Их девелопментом занималась компания «XXI век». Первый подземный ТЦ «Квадрат» был открыт в переходе на Крещатике, за ним появились объекты на площади Славы, в переходах у станций метро «Майдан независимости», «Дружбы народов» и «Шулявская». Первыми арендаторами ТРЦ были те же челночники, которые уже ввозили товары крупными партиями.


Один из первых профессиональных ТЦ «Квадрат».

«Мне посчастливилось в то время возглавить сеть «Квадрат», – рассказывает президент UTG, – и, например, Brocard снимал у нас тогда помещение площадью 3 кв. м в ТЦ «Квадрат» на Майдане. Второй их магазин в «Квадрате» на «Дружбы народов» уже был площадью 12 кв. м».

Из международных ритейлеров в 90-х годах в Украине работали только McDonald’s и Adidas – оба в формате стрит-ритейла.

Уже в первых «Квадратах», помимо торговых площадей, создавались фуд-корты. По словам Вадима Непоседова, первый такой объект открылся в ТЦ на «Дружбы народов» и был спроектирован по образцу фуд-корта в Охотном ряду в Москве.

Кризис 1998 года

Финансовый кризис 1998 года и обвал национальной валюты в три раза – с 1,8 до 5,5 грн за доллар – сказался на всех сегментах рынка недвижимости. Цены на квартиры упали почти вдвое, а сделок по их продаже заключалось очень мало. Такая же ситуация была и с арендными ставками в офисном секторе: по данным CBRE Ukraine, они упали с 45-50 до 25 долларов за квадратный метр в месяц. И хотя именно в этот период были сданы первые офисные центры и начали открываться ТЦ «Квадрат», рынок находился в состоянии стагнации. Иностранные инвесторы опасались вкладывать средства в украинский девелопмент, а жилая недвижимость покупалась преимущественно для личного пользования. Стагнация рынка продолжалась до 2001 года, когда появились первые торговые и офисные объекты современного образца, в цены на квартиры снова начали расти.

Продолжение следует.


Читать другие статьи

07.02.2018
Рынок качественных отелей Киева продемонстрировал наивысшую положительную динамику загрузки за пять лет
подробнее
06.02.2018
Четвертый квартал 2017 года охарактеризовался снижением вакантности и повышением арендных ставок.
подробнее
19.01.2018
Эксперты считают, что в 2018 году конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов
подробнее
11.01.2018
В ходе осенней сессии ULI 2017 были представлены две новые концепции гостиниц с совершенно разными целевыми аудиториями и ценовой политикой
подробнее