Ключові законодавчі зміни на ринку нерухомості і будівництва — думки експертів

13.12.2019

Для ринку нерухомості й будівництва 2019-й став роком початку великих змін, адже було запроваджено безліч законодавчих ініціатив, які в майбутньому мають докорінно змінити правила гри на ринку.

Property Times попросив юристів окреслити основні нововведення, які стали визначними для року, що минає.

Владислав Кисіль, партнер ЮФ KPD Consulting

Перш за все хочу привітати читачів, небайдужих до проблематики нерухомості, із тим бурхливим часом, в якому ми живемо. Відповідаючи на питання про ключові законодавчі зміни 2019 року, я, направду, був збентеженим. А причина в тому, що, навіть добігаючи кінця, рік продовжує і продовжує дивувати все новими й новими законодавчими гостинцями. В мене складається таке враження, що купа законів буде залишена депутатами і головою Верховної ради спеціально «під ялинку». Отже все, про що зараз піде мова, може виявитися не найбільш карколомним із найкарколомнішого. Втім, спробуємо позначити, принаймні, три блоки новел.

  1. Антирейдерське законодавство. Насамперед йде мова про зміни реєстраційного законодавства і усунення скомпрометованих суб’єктів реєстраційної діяльності лихозвісних комунальних підприємств. Їх безславна зірка була згашена Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності». На додаток цей закон запровадив принцип одночасності реєстрації та нотаріальної дії та змінив правила реєстрації правочинів зі відкладальними умовами. Але це ще не все. На нас очікує прийнятий 5 грудня цього року Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству», серед іншого, він дозволяє власнику будь-якого нерухомого майна реєструвати обмеження щодо необхідності обов’язкового нотаріального посвідчення угод із своїм майном, запроваджує нові правила щодо поновлення дії договорів оренди землі і ще багато чого цікавого. Чекаємо закон, підписаний президентом, у мішку із подарунками, може вже на Миколая.
  2. Скасування пайової участі. Щастя охопить увесь девелоперсько-будівельний світ, починаючи з 2021 року (не 2020). Ту радість приніс нам Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні». Мало поміченим залишилось внесення цим законом змін до Цивільного кодексу України. Цими змінами запроваджено новий спосіб забезпечення зобов’язань — довірчу власність. Така собі ерзац-іпотека з розширеними правами кредитора. Чи допоможе ця цяцянка заманити до нерухомо-будівельних тенетів фінансові потоки? Час покаже.
  3. Електрифікація і диджиталізація. Мова йде про закон, назва якого займає три рядки. Номер його 199-IX і прийнятий він був 17.10.2019. Основний ідейний зміст закону — це поступове впровадження до 2022 року Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Головним приємним сюрпризом закону є радикальне зменшення втручальних повноважень органів ДАБІ, вже починаючи з 01 червня 2020 року. День захисту дітей наступного року будуть святкувати не тільки діти і батьки, але і всі причетні до будівельної діяльності. Основна причина — з цього дня скасування дозволів у будівництві стане неможливим без рішення суду. Очевидно, в ДАБІ святкувань з цього приводу не заплановано. Звичайно, ми щиро плекаємо надію, що впровадження Єдиної державної електронної системи не призведе до створення чергової ECS — electronic corruption system. Натомість, має стати потужним поштовхом для реформування системи архітектурно-будівельного контролю та нагляду, про нагальну необхідність чого завжди говорили і говорять всі прогресивні експерти ринку, члени Ukrainian Real Estate Club та КБУ, і я також говорю.

Ось вже і три блоки, а ще реформа технічного регулювання в будівництві, земельна реформа із зняттям мораторію, новий концесійний закон, оновлення законодавства із приватизації і багато чого іншого. Наступний рік точно обіцяє бути несумним.

Олександр Дудка, юрист ЮФ Totum

Наприкінці 2019 року вже можна з впевненістю констатувати, що він виявився дуже багатим на законодавчі зміни в галузі будівництва й нерухомості, серед яких найважливішими можна назвати наступні:

Запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (Закон України № 199-IX від 17.10.2019 набув чинності 01.12.2019, проте норми щодо створення електронного кабінету почнуть діяти лише з 01.01.2020. Єдину електронну систему планується запустити у декілька етапів — починаючи з 01.12.2020 по 01.12.2022).

Обмеження повноважень органів державного архітектурно-будівельного контролю (далі — ДАБК) стосовно скасування містобудівних умов та обмежень (далі — МУО), повідомлень, дозволів та декларацій: з 01.06.2020 ці органи не матимуть права скасовувати МУО, дозвільну документацію на будівництво та документи, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та ін.

Скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та встановлення заборони для відповідних органів, що здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, органів ДАБК та нагляду, вимагати від замовника будівництва надання будь-яких матеріальних або нематеріальних активів, послуг, у тому числі здійснення будівництва нерухомості. Вказані зміни вступають в дію з 01.01.2020.

Особливу увагу необхідно звернути на те, що всі договори про пайову участь, які були укладені до 01.01.2020, є дійсними та продовжують діяти до моменту повного виконання зобов’язань за ними. А з 2020 по 2021 роки діятиме так званий перехідний період, протягом якого для житлових будинків буде застосовуватися ставка 2%, а для нежитлових – 4%.

Запровадження єдиного порядку присвоєння та зміни адрес об’єктам нерухомого майна на рівні закону (доповнено новими положеннями ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Встановлення для замовників/забудовників заборони розповсюджувати рекламу про будівництво нерухомості в разі відсутності у них права на земельну ділянку, на якій споруджується об’єкт, що рекламується, а також необхідної дозвільної документації на будівництво (вказані зміни вступають в дію з 01.02.2020);

удосконалення нормування у будівництві (зміни стосовно надання переваги параметричному методу при формуванні вимог будівельних норм);

зміна порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки та інші.

Наразі зарано говорити про конкретні результати запровадження вказаних вище змін, оскільки вони в повному обсязі ще не почали втілюватися в життя. Однак, очікується, що їх реалізація призведе до підвищення рівня законності та прозорості будівництва; зниження корупційної складової в сфері містобудування; покращення інвестиційного клімату в нашій країні та збільшення кількості залучених іноземних інвесторів; зменшення навантаження на будівельний бізнес, що в підсумку призведе до покращення ситуації на будівельному ринку для кінцевих споживачів.

Максим Полішкевич, керуючий партнер Юридичної фірми Результат

Безумовно, 2019 рік був надзвичайно потужний в контексті нормотворчості в галузі будівництва та нерухомості. На мою думку, можна виокремити кілька законів та підзаконних актів, що мають ключове значення або серйозно вплинуть на галузь вже найближчим часом.

Одним із таких законів видається ухвалений 20 вересня 2019 року Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні». Зміни стосуються переважно скасування пайової участі у розвитку інфраструктури. Незважаючи на той факт, що багато скептиків ставлять питання щодо будівництва нових об’єктів інфраструктури у населених пунктах, мовляв, за які кошти і яким чином громади зможуть вирішити питання забезпечення розвитку інфраструктури, думаю, — в контексті активного впровадження реформи децентралізації в Україні територіальні громади отримали достатнє фінансування для розвитку інфраструктури, тому скасування пайової участі цілком допустиме послаблення з огляду на вигоди від покращення інвестиційної привабливості.

Ще один, ухвалений 7 жовтня 2019 року у другому читанні, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», містить у собі ряд системних змін, які, у разі повної реалізації закону, здатні стимулювати будівельну галузь та суттєво зменшити корупційну складову. Так, законом передбачається запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, компонентами якої стануть Реєстр будівельної діяльності та Електронний кабінет користувача електронної системи. Разом з цим, посилено відповідальність суб’єктів надання адміністративних послуг у сфері будівництва та обмежено деякі повноваження посадових осіб державного архітектурно-будівельного контролю. На мою скромну думку, основні положення цього закону звучать дійсно перспективно, проте неочевидним залишається процес імплементації цього закону. Від того, чи будуть реалізовані зазначені у законі положення і у який спосіб це відбуватиметься, залежатиме і те, чи вплине закон на розвиток галузі.

Ще один важливий закон, який стосується галузі, неймовірно нашумілий «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». В контексті галузі, скасування заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності надасть можливість здійснювати будівництво на землях сільськогосподарського призначення, що наразі практично неможливо для земель для товарного сільськогосподарського виробництва. Питання складування та переробки сільськогосподарської продукції тривалий час залишалися невирішеними. Крім того, у сукупності з постановами КМУ від 5 червня 2019 року № 476 «Про затвердження Порядку проведення інвентаризації земель та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету міністрів України» та від 19 червня 2019 року № 522 «Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам», закон дозволить провести інвентаризацію та перевести в легальну площину використання тисяч або й мільйонів гектар землі, які дотепер перебували у фактичному користуванні без жодних документів на землю.

Підготувала Ірина Настич