Property Times Думка

Джентрифікація — процес оновлення міських районів, який може кардинально змінити обличчя цілих територій, але водночас викликає суперечливі дискусії серед фахівців. В умовах повоєнного відновлення України це питання набуває особливої актуальності: як створювати нові якісні простори, не витісняючи при цьому місцеві спільноти?

Property Times зібрав думки архітекторів, урбаністів та девелоперів, які розповідають про переваги та виклики джентрифікації в українських реаліях. Експерти діляться баченням того, як зробити міські перетворення максимально збалансованими та інклюзивними.

Микола Морозов, головний  архітектор Archimatika

Джентрифікація, як і будь-які процеси в містобудуванні, має позитивні сторони. Вони дуже зрозумілі, особливо з тактильної точки зору. Вона зазвичай іде пліч-о-пліч з приходом поліфункції в район — нові торгівельні, культурні, розважальні, і освітні заклади, в тому числі як приватні, так і державні школи. Це приваблює більшу кількість людей. Фактично йде зміна економічної складової району, що своєю чергою призводить до зміни соціальних аспектів в районі та підвищення рівня життя.Якщо брати за приклад Київ — то найяскравіший приклад джентрифікації, мені здається, Поділ. Це був промисловий район, дуже похмуро-темний — відносно нещодавно, років 15 тому. Але цей район за останні 8-10 років дуже сильно змінився. З'явились його нові частини, як Воздвиженка. Зʼявилося багато нових закладів і загалом сервісів,  які підвищують привабливість району. Більше людей прагне тут оселитися. Якщо прослідкувати орендну ставку в цьому районі, то вона досить сильно зросла. Поділ став одним з преміальних районів міста Києва.

Нова забудова, особливо комплексна і системна, теж може запускати процес джентрифікації — особливо в районах з нерозкритим потенціалом. Коли, наприклад, в серце промислового спального району починаємо вносити абсолютно нову функцію і сучасне житло, як у випадку з нашим проєктом — Файна Таун, це часто потрохи призводить до модернізації оточення об'єкта також. Комерція змінюється, бо зʼявляється новий попит. Також зʼявляється нова пропозиція і конкуренція, тому кількість і якість сервісів зростає. Як наслідок, більше людей бажає оселитися поруч.

Також, яскравим прикладом планованої джентрифікації є район Ель-Раваль у Барселоні. Історично це був один з найбідніших і найзанедбаніших районів міста. На початку 2000-х років міська влада запустила масштабний проєкт ревіталізації: було збудовано нові громадські простори (наприклад, відкрито Центр сучасного мистецтва Барселони MACBA), поліпшено інфраструктуру, оновлено житловий фонд. Це призвело до значних позитивних змін у зовнішньому вигляді та культурному житті району, однак також спричинило різке зростання цін на нерухомість.

Щодо мінусів процесу джентрифікації, туди можна віднести зміну демографії. Деякі мешканці починають відчувати економічний тиск через здорожчання району. Як результат, орендна ставка в житлі навколо зростає. Квартири навколо комплексу стають дорожчі. Це робить околиці менш доступними. Зростання цін — це саме наслідок цих процесів. Фактично, джентрифікація — це лакмусовий папірець якісних змін простору.

Тому існують практики, як мінімізувати негативні впливи джентрифікації. Ми зіткнулися з цим під час роботи над проєктом у Німеччині, коли потрібно було віддавати одну з секцій комплексів під соціальне житло. Це робиться, аби не утворювалося анклавів з розподілом на класи. Це дуже грамотна містобудівна політика.

Такий досвід, зокрема німецький, дуже важливий для України. Рано чи пізно нам потрібно до нього прийти. Впровадження подібних норм, що зобов'язують девелоперів включати соціальне житло в нові проєкти, могло б стати інструментом збалансованого розвитку міст. Це дозволило б отримувати позитиви джентрифікації, такі як: оновлення інфраструктури, поліфункціональність, при цьому запобігаючи повному витісненню корінних мешканців і соціальній сегрегації, зберігаючи різноманіття міського середовища.

Наталія Дівєєва, девелопер, СЕО Seven Hills, співзасновниця PGD

Джентрифікація направлена на реконструкцію й оновлення, стати каталізатором  змін міського середовища, демографії та інфраструктури районів,  тому на зараз в Україні займає особливе місце, враховуючи руйнування та спадок  промислово направлених територій в межах міського простору, в тому числі.

Міжнародний досвід показує, як завдяки джентрифікації глобально змінювались ландшафти міст, інфраструктура, добробут життя та розвивалися цілі спільноти.

Важливо зміщувати акцент із «косметичного» оновлення на відновлення життєздатності територій для розвитку комфорту і якості життя.

У своєму підході до девелопменту ми спеціалізуємось на створенні концепції. Тобто при розробці нового проєкту ми виходимо з розуміння, що, в першу чергу, ми створюємо центр життєвих інтересів.  Маємо власний чек-лист для визначення потреби та запиту, та обираємо ділянку, де це можливо реалізувати концепцію, враховуючи потенціал району    

Девелопмент може створювати нові центри тяжіння й дати поштовх економіці району  як додаткову цінність до вже сформованих спільнот. Тому ми бачимо джентрифікацію не як   радикальну зміну вже існуючих районів, а про поетапну віталізацію — оживлення занедбаних або недооцінених територій. Саме такий підхід має майбутнє в контексті стійкого міського розвитку, на мою думку.

Ключем є увага до вибору локацій без порушення усталеного житлового контексту, а саме додаткову цінність після віталізації до нього — промзони, пустирі, території, які з розвитком міста вбудовані в масштаб, але ще не віталізовані.

Тобто девелопмент має працювати на створення цінності для громади та оточення.  Це своєю чергою і про безпеку, логістику, інфраструктуру, про врахування потреб різних груп населення та їх взаємодію як між собою, так і з місцевою громадою. Важливо планувати простір так, щоб він був інклюзивним, різнорівневим і підтримував змішане сусідство як за форматом житла, так і за інфраструктурою. Девелопмент має закладати основи розвитку та рекреації до міських просторів. 

Щоб процес оновлення став взаємовигідним, девелопери мають трансформувати «сплячі» території, які не виконують соціальної функції, одразу закладаючи в концепцію збалансовану формулу best-use житла, сервісів, рекреації та робочих місць. Важливо підтримувати постійний і прозорий діалог із містом та громадою.

Григорій Мельничук, урбаніст, декан факультету архітектури, будівництва та дизайну Державного університету «Київський авіаційний інститут»

Ми зустрічаємо чимало досліджень щодо впливу джентрифікації на міста від європейських і особливо американських експертів, однак в умовах українського законодавства її вплив на міські процеси суттєво нижчий. Причини — у західній моделі, з одного боку, значною є частка орендованих помешкань, і інструментом джентрифікації виступає орендна плата, а з іншого боку, наші податки на нерухомість є досить низькими, а для невеликих помешкань — символічними чи відсутні. Тому і на власників досить складно вплинути, з точки зору витіснення в межах правового поля.

Тому в наших реаліях права власності у мешканців і низьких податків лишається два крайніх інструменти джентрифікації — або суто ринкові механізми, коли власники добровільно погоджуються продати квартиру чи будинок з ділянкою у районі, де їх вартість зросла, і переїхати в район дешевше (отримавши різницю), або інструменти за межами правового поля (це вже історії про насилля, підпали, судові процеси тощо).

Щоправда, є і третій механізм — більше навантаження на існуючу інфраструктуру, наприклад, особливо на школи і дитячі садки, на парки, а також поступове витіснення дешевих магазинів, адже зростає вартість комерційної оренди, і тут все відбувається більш динамічно — зростає вартість життя в порівнянні з іншими районами. Цей механізм є досить дієвим, однак стосується найбільше людей з низькими доходами.

Однак якщо людина живе у старому будинку у районі, що переживає оновлення, він або вона цілком може отримати з цього зиск: користуючись кращою інфраструктурою, маючи можливість знайти краще робоче місце поруч з домом, вийти на ринок оренди житла або його продати/обміняти з вигідними умовами. Тож джентрифікація в українських умовах має «людське обличчя» (за невеликими виключеннями).

Витіснення з джентрифікованих районів відбувається переважно добровільно — зважаючи на вищу вартість життя, навантаження на інфраструктуру або збільшення вартості оренди, якщо це орендоване житло. Із законодавчої точки зору: тут можна виділити лише один правовий механізм запобігання витіснення — впорядкування ринку оренди житла. Втім, з іншого боку, частка мешканців-орендарів часом не надто помітна, коли мова саме про старі будинки. Наслідок тотальної приватизації квартир у 1990-ті. І це втримало багатьох мешканців, навіть у депресивних містах, тоді як у Східній Німеччині, де державне житло перейшло до житлових компаній, люди масово виїжджали з міст, де закривалися заводи.

Головний інструмент для місцевих громад — це містобудівна документація, адже чинне законодавство не передбачає «точкового» впливу міського головного архітектора, інструментами виступають зонінг, а також інфраструктурні проєкти муніципалітету. Друге найцікавіше — адже це можливості вплинути на розвиток того чи іншого району через інфраструктурні інтервенції: новий парк, станція метро, лінія трамвая, інші «магніти», що притягують забудовників та інвесторів і, звісно, впливають на вартість нерухомості.

Проблемним тут є питання зиску від цього для муніципалітету: адже навіть у таких містах як Нью-Йорк, Сеул були приклади, коли місто інвестувало у системні проєкти з благоустрою (відновлення річки Чхонгечхон, влаштування парку на залізничних естакадах Парк-Лайн відповідно), а доходи власників нерухомості навколо перевершували інвестиції міста у десятки разів. Це вже до питання обрахування податків на нерухомість і нормативно-грошової оцінки землі. Останнє — дуже цікаве питання, адже нинішній механізм багато в чому суб’єктивний. В сумі це створює корупційні ризики: у муніципалітеті можуть інвестувати бюджетні кошти у інфраструктурні проєкти, що впливатимуть на вартість новобудов на земельних ділянках «дружніх» компаній. 

Ключовим планувальним рішенням, яке потрібно застосовувати, аби джентрифікація приносила користь місту і його жителям —  це збереження різноманіття, в тому числі пропозицій на ринку житла. Якщо йти шляхом тотальної перебудови району застарілого житла, виявиться, що через дефіцит доступного житла в районі ніде буде жити людям зі сфери обслуговування та інших галузей з невеликими зарплатами: вихователям, вчителям, продавцям, водіям, комунальникам тощо. Їм доведеться їздити з інших районів, витрачаючи більше часу і грошей. Це автоматично здорожчує ці послуги, а також позбавляє супутніх сервісів за рахунок спільного проживання в одному районі.

Як гарний приклад можна навести комплексну реконструкцію західної частини центру Варшави, де поміж сучасних офісних хмарочосів збереглися старі багатоповерхівки радянських часів. Таке рішення дозволяє зберегти район «живим» протягом всієї доби, а також забезпечити житлом співробітників офісних центрів з невеликими доходами.

Кирило Чуйко, архітектор, член НСАУ

Я не знаю прикладів в Україні саме джентрифікації у її класичному визначенні. Зазвичай занепалі райони забудовують точковим методом. Якщо ж забудова комплексна, то це відбувається на великих ділянках, які раніше були виробничими територіями, або не мали житлово-громадської функції. Мова про території колишніх заводів, фабрик.

Особливістю впливу цієї забудови часто є перетворення у закриті спільноти — gated community. Фактично створюється місто у місті, і мешканці поза територією забудови не включені у життя. Причому у межах нового району може бути і якісна інфраструктура, і благоустрій, а за межами кварталу можна зустріти занепад. 

Про вплив джентрифікації на відновлення рано говорити, оскільки зараз неможливо скласти соціологічну, демографічну та економічну картину майбутнього. Виклики у міст західного та східного регіону різні. Може статись так, що ті міста, які зараз активно забудовуються (переважно західні області) зіткнуться з відтоком людей у центральний, або навіть східний регіон. Важливо не допустити дисбалансу. Особливо враховуючи руйнування східних та південних міст. Важливо зробити їх зручними для проживання, створюючи якісні умови для життя та роботи.

Щоб уникнути витіснення місцевих мешканців із районів, що оновлюються, найперше потрібно інтегрувати існуючу забудову та спільноти у новий проєкт. Проводити реновацію комплексно, з залученням місцевих громад. Світовим стандартам є багатофункційна забудова, де житло поєднується з громадською функцією. Треба уникнути помилок модерністичних монофункційних районів, які допустили у відбудові після WWII.

Місцеві громади повинні чітко сформулювати своє бачення розвитку їх території. Важливо це робити під модерацією фахівців — архітекторів, соціологів, економістів. Сформувати реалістичну стратегію розвитку. Також це згуртовує як місцевих мешканців, так і вказує на відкритість та залученість забудовників до життя громади. Це демократична процедура, а також збільшення відповідальності та зацікавленості мешканців у розвитку свого району. 

Потрібно розглядати проєкт не лише з комерційної точки зору, а і як інструмент творення спільнот. Адже нерухомість без людей не працює. А сильні та згуртовані спільноти підвищують цінність нерухомості та простору. З таким підходом у виграші залишаються усі учасники. Мешканці отримують якісний простір. Забудовники — ефективну та рентабельну нерухомість. Місто — успішний та самодостатній район.