Property Times Думка

Доцільність малоповерхової забудови в контексті сучасного урбаністичного розвитку міст викликає чимало суперечок. Чи здатна вона відповідати викликам інфраструктури, соціальної інтеграції та економічної ефективності? 

Property Times запитав архітекторів, урбаністів та девелоперів про їхній погляд на перспективи розвитку малоповерхової забудови в Україні. 

Анна Кирій,
заступник голови Архітектурної Палати НСАУ

Твердження, що малоповерхова забудова і зокрема житло є більш комфортним для людини та міського масштабу здається вже не викликає сумнівів. Очевидно, що варто будувати малоповерхове житло.

Подивімося, хто впливає на таке будівництво. Тут є три головні стейкхолдери: 
- органи місцевого самоврядування,
- забудовник,
- громада і люди, які купують житло.

ОМС мають інструмент у вигляді містобудівної документації. Вони вирішують, як має розвиватися місто, в якому районі якої саме поверховості запланована забудова. І тут важливо грамотно формувати політику розвитку міста, орієнтуватися на запит громади, а не тільки на запити забудовного бізнесу. Потрібні компетенції розумного врядування та формування містобудівної політики.

Забудовник переважно хоче витиснути максимум квадратних метрів з ділянки під забудову задля отримання прибутку, не дуже опікується розвитком міста та впливом на нього нової забудови. Він швидше інвестує кошти в потужний маркетинг, аби переконати покупця, що багатоповерхова забудова — це прекрасно і саме тут квартира вашої мрії. Важливо, щоб забудовник розумів, що простір, який він створює, має бути передусім про гідність для кожного українця, про гідний простір міста і про його розвиток. Вірю, що такі забудовники є.

Громада насправді впливає найбільше, але не завжди це усвідомлює. Якщо ви не будете купувати квартири у висотках і не формуватимете цей попит, його й не будуватимуть. Будують те, що насправді купують. Громада може впливати на рішення ОМС через вибори та безліч інструментів громадського контролю. Питання, як ми цим користуємось.

Тому так, я бачу перспективи для  розвитку малоповерхової забудови. Але ми всі маємо робити для цього свою роботу.

Верховна Рада балансувати існуючий величезний вплив забудовника на галузь законодавчими рішеннями. Міністерство — контролювати. Архітектори — знаходити найкращі рішення в контексті, підіймати загальну культуру в галузі й формувати смак. ОМС — впроваджувати якісну політику міст. Забудовник — думати про гідність. А громада — впливати. Громада має реалізовувати свій вплив по максимуму.

Микола Морозов, 
головний  архітектор Archimatika

Усі ми виросли на фільмах на кшталт «Сам удома», коли нам показують гарне життя у розкішному приватному будинку поблизу Чикаго.

При цьому, з точки зору архітектури, ці фільми — це хоррор про крах урбаністики. Жінці довелося залишити дитину, одну вдома, з південнокорейськими терористами.  Бо, на жаль, їй треба було інфраструктурно далеко добиратись.

Малоповерхова забудова — це окремий архітектурний пласт, який відповідає різним потребам суспільства, але далеко не завжди є універсальним рішенням. Ми повинні розглядати її через призму функціональності, інфраструктурних викликів та актуальних тенденцій, які змінюються залежно від часу й запитів суспільства.

Найімовірніше, головний тренд у малоповерховій забудові на найближчі 5-10 років, зміщуватиметься до середньої поверховості — до чотирьох поверхів. Така висотність оптимальна для невеликих міст і селищ, вона створює нові міські формати, що поєднують затишок і функціональність.

Малоповерхова забудова залишиться, але переважно у трьох напрямках:

1. Преміальний сегмент. Наприклад, райони на зразок, Беверлі-Хіллз або вже певні реалізовані в Україні проєкти. Це житло для тих, хто цінує комфорт, приватність і статусність.
2. Відпочинкове житло. Будинки для сезонного проживання, які стають важливим елементом способу життя, особливо в умовах потреби відпочинку ближче до природи.
3. Туристичний формат. Модульні будинки, що можуть трансформуватися в готельчики або локації для короткострокової оренди. 

Чому мала поверховість викликає стільки суперечок?
Малоповерхова забудова часто асоціюється із затишком і незалежністю. Але якщо вона стає мейнстрімом, виникають серйозні виклики. 

• Інфраструктурні навантаження. Субурбія потребує значних вкладень у дороги, громадський транспорт, освітні та спортивні заклади. В Україні, на жаль, такі проєкти часто залишаються без комплексного підходу.
• Транспортна залежність. Автомобіль стає єдиним засобом пересування. Це зменшує соціальні зв’язки, погіршує екологію та певним чином впливає на здоров’я, оскільки люди просто перестають рухатись.
• Соціальна ізоляція. У таких районах мешканці спілкуються лише з найближчими сусідами, що знижує рівень інтеграції громади.

Проте є й перспективи. Наприклад, малоповерхове житло з комплексним підходом до планування може стати важливим інструментом для створення туристичних зон або преміальних мікрорайонів.

Ми реалізували кілька проєктів, які показали, як малоповерхова забудова може працювати ефективно. Наприклад, модульні будинки для туристичних локацій у горах або преміальні квартали поблизу великих міст. У таких проєктах важливо враховувати не лише архітектуру, а й організацію простору: наявність публічних зон, грамотне зонування територій, інтеграцію з природним середовищем.

Малоповерхова забудова має свій потенціал, але не повинна стати основою урбаністичної політики. На мою думку, вектор розвитку України в цьому контексті може рухатись у напрямку середньоповерхових багатоквартирних проєктів. Оскільки вони поєднують соціальну взаємодію, оптимальне використання ресурсів та приємний архітектурний вигляд.

Водночас малоповерхове житло залишатиметься актуальним для туристичних і преміальних сегментів, а також для тих, хто прагне створити власний куточок затишку. 

Станіслав Дьомін,
архітектор, урбаніст

Питання щодо перспектив розвитку малоповерхової забудови для українських міст, на перший погляд, видається  простим, з простою відповіддю «перспективи звісно ж є», але тут є нюанс. 

Перш ніж відповідати на це питання, визначмось, у якому сенсі ми розуміємо «міста». Ми можемо розглядати місто як адміністративно-територіальну одиницю, як функціонально-планувальну одиницю, як соціально-планувальну одиницю, як економічну-планувальну одиницю, як історично-планувальну одиницю, і відповідь на це питання буде різною, тому пропоную розглянути це питання у різних аспектах. 

Почнімо з адміністративно-планувального. Тут все просто. в Україні з цієї точки зору фактично є тільки два міста, одне з яких вже 10 років зайнято окупантами. Це міста Київ і Севастополь. Все інше — це міські територіальні громади. Нюанс тут в тому, що фактично в територіальній громаді нема різниці, чи знаходиться територія в межах населеного пункту чи за межами. Тому можна зазначити, що адміністративно-територіальний фактор не впливає на перспективність малоповерхової забудови, тому розгляньмо інші аспекти. 

З точки зору функціонально-планувальної організації перспектива звісно є. Функція виникає через певний процес. Процес виникає через потребу. А потреба у такому типі забудови в українського суспільства є. По-перше, є традиція. Багато українців стрічками повʼязані з землею своєю культурою, побутом, цінностями. Мати свій клаптик земля, боронити його, доглядати за ним, вести господарство. По-друге, для переважної більшості людей, залежно від віку та сімейного стану, у певному періоді свого життя, малоповерхова забудова забезпечує кращі можливості для вдоволення потреб, коли в житті зʼявляється запит на тишу, чисте і вологе повітря, знижений темп соціального життя тощо. Тому з функціональної точки зору є сенс залишати у плануванні містобудівної системи території для розвитку малоповерхової забудови. 

З точки зору соціально-планувальної організації міських територій малоповерхова забудова створює для міст певні інфраструктурні складності. Завдання соціально-планувальної організації полягає у створенні можливостей для населення отримати базові послуги побуту та дозвілля, такі як торгівля, медицина, культура, спорт, освіта тощо. Для забезпечення цих можливостей більш підходять компактні міста зі значною щільністю населення, що робить доцільним утримання цих інфраструктур без зайвого навантаження на транспортні комунікації. 

З економічно-планувальної точки зору місто — це центр економічної активності: торгівля, підприємництво, виробництво товарів та послуг тощо. Коли економічна діяльність концентрується на певній території, вартість землі зростає, тож якщо розуміти місто як економічний центр, малоповерхова забудова є мало перспективною. 

З історично-планувальної точки зору все залежить від традиційного характеру середовища, якого ми маємо дотримуватись, щоб зберегти історичний вигляд міста, його масштаб, який становить цінність. Тож там, де складовою традиційного характеру міста є малоповерхова забудова, є перспектива її подальшого розвитку.

Юрій Сколоздра,
керівник Львівського офісу DELTA Ukraine

Україна стоїть на порозі змін, обумовлених як світовими тенденціями в архітектурі та будівництві, так і викликами, спричиненими значними руйнуваннями внаслідок війни. Відбудова міст — це не лише відновлення зруйнованого, але й унікальна можливість переосмислити підходи до урбаністики, інтегруючи найкращі європейські практики.

У своїй роботі ми орієнтуємось, перш за все, на реалії сьогодення, надихаючись потужним досвідом наших колег із європейських офісів, для яких саме поєднання комфортного середовища для життя із сучасним стійким підходом є основним завданням у роботі.

Одна з ключових особливостей такого підходу — впровадження енергоефективних технологій: від «пасивних будинків» (Passivhaus) до широкого використання сонячних панелей на дахах та теплових насосів, що працюють в масштабах всього житлового комплексу утворюючи так званий «енергетичний кооператив». На практиці це дає мешканцям змогу суттєво економити на опаленні та електроенергії, а місту — зменшити навантаження на навколишнє середовище.  Особлива увага приділяється концепції відкритого міського середовища, доступного для всіх. Відсутність парканів, наявність зручних пішохідних зон, скверів та просторів для спільного відпочинку створюють атмосферу довіри та відкритості.

Малоповерхова забудова в багатьох європейських містах переважно не означає «розтягнуту» приміську забудову без інфраструктури: навпаки, подібні проєкти ретельно плануються, щоб забезпечити високу якість життя, не перевантажуючи інженерні мережі та дороги. У таких районах мешканці мають змогу швидко дістатися до ключових точок (магазини, школи, медзаклади) пішки, на велосипеді чи громадським транспортом. Особлива увага приділяється зручній інтеграції з метро й міськими велошляхами, велика частина простору відведена під пішохідні зони, зелені сквери й дитячі майданчики. Це створює атмосферу «міста для людей», а не «для автомобілів».

У сучасних проєктах заздалегідь планують громадські центри, культурні простори й місця для відпочинку, що дає змогу мешканцям активно взаємодіяти між собою. Ця «соціальна інфраструктура» — не менш важлива за транспорт чи житлові квадратні метри. Спільні зони, як-от внутрішні дворики зі спортивними й ігровими майданчиками, кав’ярні чи невеликі культурні хаби, сприяють формуванню локальної спільноти й підвищують рівень безпеки та довіри серед жителів.

Основні тенденції, які ми пропонуємо адаптувати в Україні, включають стійкість, енергоефективність та екологічність. Малоповерхова забудова дозволяє зберігати баланс між урбаністичним розвитком і природним середовищем, створюючи комфортні умови для життя. Це не лише про сучасний вигляд міст, а й про здорове повітря, простір для прогулянок, близькість до природи та зручність щоденного життя. Життя в таких районах дає можливість відчути гармонію, яку важко знайти у перенаселених мегаполісах.

Втім, розвиток малоповерхової забудови в Україні стикається з низкою викликів. Одним із ключових є перевага багатоповерхових комплексів через їхню економічну доцільність для забудовників. Проте перенаселення таких районів часто стає причиною перевантаження доріг, лікарень та шкіл. Брак зелених зон і соціальної інфраструктури значно знижує якість життя мешканців.

Післявоєнна відбудова відкриває можливість змінити цей підхід. Ми можемо створити міста, які орієнтовані на людей, а не на автомобілі чи надмірну щільність забудови. Енергоефективні технології, як-от сонячні панелі чи теплові насоси, допоможуть не лише заощадити кошти мешканців, а й знизити навантаження на довкілля. Ретельне планування громадських просторів, дитячих майданчиків і зон відпочинку сприятиме формуванню згуртованих спільнот.

Малоповерхова забудова — це більше, ніж архітектура. Це новий погляд на те, як ми хочемо жити. Сталий підхід до будівництва може забезпечити високу якість життя, зберегти природу та створити міста, в яких хочеться залишатися. Ми  готові втілювати цей унікальний досвід в Україні, створюючи сучасні, екологічні та комфортні житлові та соціальні простори.

Станіслав Павленко,
керівник відділу з продажів ЖК Nagirniy House

Давайте спочатку розберемось, які основні переваги і чому клієнти будуть обирати мало- та середньоповерхові  ЖК більш охоче ніж 20+ поверхів?

По-перше, і найголовніше, це комфорт проживання. Житлові комплекси з малою поверховістю забезпечують більше простору на одного мешканця, знижуючи навантаження на інфраструктуру та створюючи комфортне середовище. Значно нижчий рівень шуму в будинку, через меншу кількість квартир та мешканців. Висота малоповерхової забудови дозволяє уникнути «ефекту тінювання», забезпечуючи більше світла та свіжого повітря на території житлового комплексу. 

Невелика кількість мешканців дозволяє більш охоче обʼєднуватись в комʼюніті, а забудовники намагаються створити всю необхідну для цього інфраструктуру: коворкінги, зони BBQ, кінозали, басейни і т.п. Також у малоповерхових ЖК частіше враховують комфортний доступ до паркінгів, дитячих майданчиків та зелених зон, які не так перевантажені, як у багатоповерхівках.

Якщо раніше люди обирали квартиру, то зараз попит змінюється, і один з ключових факторів вибору буде — в якому ЖК знаходиться квартира і яку внутрішню інфраструктуру цей ЖК може запропонувати. А все необхідне, ще й в достатній кількості по відношенню до кількості мешканців, більш вдало реалізовується в малоповерхових житлових комплексах. 

По-друге, це строки будівництва та «швидкий бетон». Ліфти, комунікації та системи безпеки в малоповерхових будинках простіші в будівництві й дешевші в експлуатації в майбутньому. 

Побудувати та ввести в експлуатацію будинок на 4 поверхи можливо за 1-1,5 року, на відміну від великих проєктів, де термін введення в експлуатацію сягає до 3 та більше років після старту продажів чи початку будівництва. А отже це менш ризиковано і більш актуально для інвесторів в реаліях українського ринку, де ситуація та «настрій» може змінюватись дуже швидко.

Післявоєнна відбудова зруйнованих територій також створить новий попит на малоповерхову забудову як швидкий, доступний та ефективний варіант для забезпечення житлом переселенців і мешканців постраждалих регіонів. 

Отже, у найближчій перспективі саме малоповерхова забудова матиме зростаючий попит на українському ринку. Це обумовлено зміною потреб населення у затишку та комфорті, а також соціально-політичною ситуацією в Україні.

Читайте також: В основу відбудови мають бути закладені принципи енергоефективності та енергонезалежності