Property Times Думка

Сегмент ТЦ та ТРЦ під час карантину опинився чи не в найвразливішому становищі серед всіх сегментів комерційної нерухомості, адже заклади мали зачинитися, за винятком продуктових та господарських магазинів та аптек. За підрахунками Української ради торговельних центрів, ТРЦ України за час суворого карантину зазнали збитків на 7 мільярдів гривен, орендарі торгових площ не доотримали 50 млрд грн обігових коштів.

Property Times поцікавився у київських ТРЦ, як їм вдалося пережити локдаун і коли вони очікують вийти на докарантинний рівень. Дехто від коментарів утримався, бо ще аналізує ситуацію  та підраховує збитки. Пропонуємо вам ознайомитися  з відповідями, які нам надали представники деяких столичних ТРЦ.

Анна Чуботіна, СЕО Arricano

Дуже правильно підмічено, що це був справжній локдаун, коли в примусовому порядку за розпорядженням влади робота ТРЦ була припинена, а доступ відвідувачів — обмежено. Працювали лише магазини дозволеної групи товарів — продуктові супермаркети, аптеки, зоомагазини, магазини зв’язку та побутової хімії. А це — не більше 10% GLA з усього тенант-міксу. Якщо говорити про збитки, то 2,5 місяці девелопери майже не отримували доходу від орендної плати, при цьому мали продовжувати виконувати свої зобов’язання перед постачальниками послуг на утримання ТРЦ, банками, своїми працівниками, тощо. В той же час в період карантину і по тепер у ТРЦ проводяться ретельні заходи дезінфекції та клінінгу. Робота ТРЦ була під прицілом контролюючих державних органів та ЗМІ.

Хочу зазначити, що злагоджена робота менеджменту ТРЦ дозволила за годинником виконати розпорядження влади про закриття ТРЦ, як тільки у країні було введено карантин. І до відновлення роботи ми також були готові, незважаючи на велику кількість підготовчих процесів, у тому числі й інформаційно-роз’яснювальну кампанію серед відвідувачів та орендарів.

Очікуємо офіційного дозволу на відновлення роботи розважальної частини, яка, для багатьох гостей є важливим мотивом відвідування ТРЦ.

Тішить, що після карантину всі наші орендарі відкрились і працюють.

У такий непростий час девелоперам довелося звернутися і до Президента України, і до столичного мера Віталія Кличко, донести інформацію про галузеві труднощі та запевнити про безпечність соціального простору ТРЦ, де дотримано вимоги стосовно чистоти та безпеки для відвідувачів при умові дотримання респіраторного етикету та дистанціювання.

Після карантину багато чого змінилося, в тому числі і споживацькі патерни та платоспроможність відвідувачів. Трафік після відновлення роботи ТРЦ демонструє у торгових центрах Arricano різні показники. За перший тиждень показник відвідуваності в цілому ще не досяг такого рівня, як було за цей час минулого року. Хоча в певні дні та в деяких ТРЦ сумарна цифра трафіку навіть перевищує дані year-to-year. Спрацьовує і відкладений попит на шопінг, адже під час карантину наша цільова аудиторія утримувалась від покупок. Враховуючи, що обмеження роботи ТРЦ відбулось у березні, а відновлення — у червні, то у новому, літньому сезоні виникли нові мотиви покупок. Особливо в категорії дитячих товарів, взуття та mass fashion.

Карантин підтвердив про дві найсильніші сторони шопінгу в ТРЦ — це тактильність та емоційна складова. Можемо припустити, що наша лояльна цільова аудиторія не перейшла в онлайн, а дочекалася відновлення роботи ТРЦ. Ми переконалися, що шопінг в ТРЦ у реальному часі — впевнений, гості цінують таку сервісну опцію, як можливість наочно вибирати та примірювати одяг і взуття, проводячи в ТРЦ своє дозвілля.

Точно прогнозувати, коли бізнес-показники вийдуть на докарантинний період, можна тоді, коли ТРЦ запрацює на 100% із усіма розважальними зонами, кінотеатром та фудкортом і можна побачити дані товарообігу в динаміці хоча б за місяць-два.  Адже ТРЦ — це збалансована екосистема, організм, у якому для повноцінного функціонування важливі усі складові — fashion, розваги, магазини техніки, краси, здоров’я, BTL-заходи та inhouse просування, коли бренди напряму комунікують із відвідувачами та впливають на їх рішення про покупку. Можемо сподіватися, що до кінця року, у передноворічний сезон ми спробуємо вийти на рівень минулого року. Але це буде лише фрагментарно, адже весняно-літній сезон проходить із прогалинами.

Для нашої компанії важливо співпрацювати із орендарями, підтримувати їх рекламно-маркетинговими інструментами, разом проводити культурно-розважальні заходи для відвідувачів. Нещодавно провели дослідження, виявили нові мотиви покупок та поділилися цими даними із нашими орендарями. Для покупців важливий сервіс, важливі модні тренди, практичність та доступність fashion-покупок. У нас є напрацювання співпраці із сегментами цільової аудиторії і ми продовжимо розвивати цю комунікаційну лінію.

Позиціонування наших ТРЦ — безпечний соціальний простір. І ця ідея приваблює гостей. Також у кожного ТРЦ Arricano є і свої особливості позиціонування. Наприклад, для ТРЦ «РайON» важливо співпрацювати із місцевою коммюніті. Для ТРК «Солнечная Галерея», зважаючи на потреби міста, ми розвиваємо тему інклюзії та співпрацю із місцевими громадськими організаціями та арт-спільнотою. Головний атрибут бренду ТРК «Проспект» — це fashion. Ми націлені удосконалювати наші сильні сторони та пропонувати нашим споживачам те, що їх потрібно. Consumer relations — це головний напрямок до кінця року.

Евгения Локтионова, директор компании UTG

Если учесть, что в Киеве работает 112 ТЦ, в городах миллионниках в среднем по 50 объектов, а в областных центрах примерно по 15. Тогда всего в Украине действует около 10 млн кв. м торговых центров. При этом необходимо понимать, что часть ритейлеров платили полную арендную стоимость, кто-то оплачивал со скидкой, а те, кто полностью закрылись, вовсе ничего не платили. Тогда всего в Украине потери ТЦ за время карантина составили — от 135 до 150 миллионов долларов арендных платежей.

По различным оценкам восстановление отрасли до докризисных показателей займет от года до 2-3 лет. При этом произойдут не только количественные, но и качественные изменения. Например, из-за закрытия магазинов мелких операторов и увеличения вакантность ТРЦ, начнет меняться тенант-микс в сторону увеличения площадей более крупных магазинов. Иными словами, станет меньше мелких магазинов, а большие будут укрупняться. При этом будет четко прослеживаться тренд к увеличению числа и расширению офлайн точек уже действующих дискаунтеров.

Даже после отмены карантина при подписании договоров на следующие периоды (3 или 6 месяцев работы), ритейлеры все равно ведут переговоры с управляющими компаниями о скидках по аренде. Те же ТРЦ, которые не смогли договориться с операторами, могут потерять своих мелких и малых арендаторов, у которых низкий запас прочности. Но, даже получив скидки от ТРЦ, такие ритейлеры будут сокращать количество своих магазинов. На фоне чего в течение ближайших трех месяцев мы увидим рост вакантности на рынке в среднем до 12-13%. Однако данная тенденция не коснется лучших ТРЦ, которые имеют чек-листы и могут быстро найти новых арендаторов на освободившиеся места.

Также на фоне снижения доходов украинцев, моллы будут вынуждены бороться за каждого посетителя и успешного ретейлера. Это приведет к обострению конкуренции между объектами. Наиболее прозорливые ТРЦ обновят свои концепции с расчетом на усиление коммуникации с покупателями и пойдут на снижение ставок аренды из-за падения спроса. На самом деле, время станут перед дилеммой: сохранить все как было или меняться ради восстановления дохода. Ведь большинство действующих ТРЦ морально и физически устарели, требуют текущего ремонта, замены мебели на фуд-кортах, переосмысление зон отдыха, модернизации навигации и дополнительных сервисов для посетителей. И если такие устаревшие объекты не начнут процессы модернизации, они столкнутся с необходимостью заполнять свободные площади, снижая арендную плату на 30% и более.

Роман Ємец, директор ТРЦ Dream Town

Мы действовали с учетом всех рекомендаций и распоряжений властей. С другой стороны, а мы закончили все ремонтные работы, которые были запланированы даже чуть раньше. Впереди еще много работ по обновлению ТРЦ, но основные строительные и сложные работы закончены.

Отвечая на вопрос о том, когда удастся выйти на докарантинный уровень, хочу отметить, что возможно много различных сценариев, но в целом мы думаем, что Украина и Киев, в частности, имеют наилучшие шансы выйти из кризиса даже быстрее некоторых европейских стран. Думаю, при реалистичном сценарии мы выйдем на конец первого квартала 2021 года, при оптимистичном к концу 2020.

В данный момент и следующий месяц будет удовлетворяться отложенный спрос на покупки. В июле, мы думаем, что должны лучше заработать игроки развлекательного сегмента. Ближе к сентябрю все стабилизируется и можно будет провести более предметный анализ, на каком уровне мы находимся и что делать далее. Я не сильно пессимистичен, но на данный момент более четко сказать сложно — нужны месяц-два. 

Мы планируем открывать новые магазины и работать над составом арендаторов для идеальной сбалансированной концепции ТРЦ.

Максим Гаврюшин, операционный директор Budhouse Group

По нашим оценкам украинские ТРЦ за 2 месяца карантина потеряли около 7 млрд гривен арендных поступлений. Арендаторы украинских ТРЦ потеряли за 2 месяца более 50 млрд гривен товарооборота. Пострадали также все обслуживающие компании.

Те арендаторы, которые работали во время карантина (продуктовые магазины, средства связи), потеряли в оборотах от 15% (супермаркеты) до 50 и более процентов (средства связи, зоотовары, бытовая химия и т.д.) И это только убытки за 2 месяца. Полностью потери индустрии от кризиса можно будет подсчитать только через 1-–1,5 года. 

Эти 2 месяца простоя еще минимум год, а может быть и 2 года будут негативно влиять на обороты арендаторов и, соответственно, прибыль центров. Будет зависеть от экономической ситуации в стране. После кризиса 2014-2015 года полный период восстановления составил 2 года. Мы ожидаем что во многих, более слабых ТЦ арендные ставки могут упасть на 30% и более. Кроме того, до сих пор не работают развлечения и фуд-корты, которые составляют иногда 30% площадей. Сейчас потери по трафику в торговых центрах Украины составляют 20-50%. 

Я прогнозирую, что ситуация по трафику по стране в целом постепенно стабилизируется до конца года. Обороты восстановятся не ранее, чем через год. Хотя в лучших проектах эти процессы могут протекать гораздо быстрее.

Касательно объектов Budhouse Group, то каждую неделю сейчас мы наблюдаем медленное улучшение ситуации с посещаемостью. Первую неделю после открытия у нас были потери 35-40%. Сейчас спустя месяц — 15-20%. 

Параллельно мы ведем строительство ТРЦ Nikolsky. Подписано более 80% площадей. Активное подписание, несмотря на коронавирус, идет и сейчас. Завершение строительства планируется в конце этого года, а открытие в марте 2021. 

Підготувала Ірина Настич