«єОселя» у 2026 році: що думають девелопери про вплив програми на ринок житла

Програма доступної іпотеки «єОселя» залишається одним із ключових інструментів підтримки житлового ринку в Україні. Лише за перший тиждень червня 145 українських родин отримали кредити на придбання житла на загальну суму майже 269 млн грн. Більшість кредитів було видано саме на житло першого продажу, зокрема 36 об’єктів, що перебувають на стадії будівництва. Це свідчить про важливу роль програми для первинного ринку нерухомості. Загалом від початку 2026 року скористалися програмою «єОселя» 3 786 українських родин, які отримали пільгових іпотек на суму майже 7,4 млрд грн.

Втім, серед учасників ринку немає єдиної думки щодо того, наскільки «єОселя» сьогодні визначає динаміку продажів новобудов. Частина девелоперів називає її одним із головних драйверів попиту в умовах фактичної відсутності доступної ринкової іпотеки. Інші вважають, що ринок дедалі більше спирається на комплекс факторів — від довіри до забудовника та стадії готовності об'єкта до власних програм розтермінування й житлових сертифікатів «єВідновлення». 

Property Times запитав представників девелоперських компаній, яку роль відіграє «єОселя» у продажах їхніх проєктів та чи зможе первинний ринок зберегти темпи розвитку без подальшого розширення державної підтримки.

Наталія Покраса,
керівник відділу по роботі з банківськими та фінансовими установами компанії «Інтергал-Буд»

Сьогодні програма «єОселя» залишається одним із головних драйверів продажів на первинному ринку житла. В умовах, коли ринкова іпотека фактично відсутня через високі ставки, саме державна програма дає багатьом українцям реальну можливість придбати квартиру.

Ми бачимо, що значна частина угод у новобудовах відбувається саме за програмою «єОселя». Особливо це стосується покупців, які потребують житло для власного проживання і не готові чекати роками на покращення економічної ситуації.

Водночас ринок поступово стає більш збалансованим. Окрім «єОселі», зростає роль житлових сертифікатів за програмою «єВідновлення», а також власних програм розтермінування від забудовників. Тому сьогодні правильніше говорити не про єдиний драйвер, а про кілька інструментів, які разом підтримують попит на первинному ринку. Проте за своїм впливом і масштабом «єОселя» поки що залишається беззаперечним лідером серед них.

За підсумками перших п’яти місяців 2026 року у проєктах компанії «Інтергал-Буд» близько 29% угод було укладено завдяки програмі «єОселя». В той же час найбільшу частку продажів забезпечує розтермінування від забудовника — майже 47% всіх угод. Решта покупців обирають повну оплату.

Ці цифри показують, що державна програма «єОселя» дійсно залишається надзвичайно важливим інструментом для ринку. Але тут варто розуміти, що програма має певні вимоги та обмеження до позичальників — за доходами, первинним внеском тощо. Тому покупці, які не підпадають під ці критерії обирають альтернативні фінансові інструменти.

Найчастіше це розтермінування від забудовника, коли покупець може зробити перший внесок від 20 до 30% від вартості нерухомості, а решту суми виплачує частинами протягом 2-3-4 років (в залежності від забудовника і об’єкту). Саме розтермінування від забудовника зараз забезпечує найбільшу частку угод, оскільки є більш гнучким і швидшим у прийнятті рішень.

Тому можна сказати, що ринок новобудов працює в змішаній моделі: «єОселя» формує значний сегмент попиту, але також велика частина покупців обирають розтермінування від забудовника як більш доступну/ простішу альтернативу.

Якщо говорити про перспективи ринку без подальшого розширення державних програм, то він, безумовно, продовжить свій розвиток. Попит на якісне житло нікуди не зникне, але темпи розвитку будуть залежати від доступності фінансових інструментів для покупців, адже сьогодні саме «єОселя» дозволяє багатьом людям, які залишились без житла через війну, придбати квартиру, а не відкладати рішення на невизначений термін.

Дан Сальцев,
комерційний директор київського офісу Greenville

Можемо стверджувати, що «єОселя» залишається драйвером ринку іпотечного кредитування. Все ж таки, на динаміку продажів на первинному ринку впливає чимало інших факторів і «єОселя» лише один з них. Ринок нерухомості ширший за іпотеку. В окремих сегментах (бізнес, преміум) динаміка продажів менше залежить від «єОселя». До того ж, не будемо забувати, що програма максимально залежить від бюджетного фінансування, що створює ризики при його скороченні.

Але до суттєвих переваг «єОселі» можемо віднести низьку відсоткову ставку, розширення пільгових 3% умов на мобілізованих військових (це значна категорія), тривалий термін кредитування, знижений перший внесок для молоді до 25 років та можливість купувати різні типи нерухомості після внесених змін у цьому році. Для значної кількості українських родин зі стабільним доходом і коштами на перший внесок програма стала майже безальтернативно вигідним рішенням. Навіть 7% — дуже привабливі умови порівняно зі звичайною іпотекою.

У нас по «єОселі» з 2025 року акредитований житловий комплекс Greenville Park на Подолі. Зараз приблизно 50% продажів у цьому проєкті припадає на іпотечну програму. Щоб ринок розвивався потрібно не лише подальше розширення та вдосконалення програми «єОселя». Ключові чинники на сьогодні — безпекова ситуація, завершення війни, вирішення демографічної проблеми, зростання доходів населення, післявоєнна відбудова та передбачувана економічна політика. Якщо усі ці фактори поєднати — це шлях до розвитку в класичному розумінні. Жодна реформа іпотеки зараз не налагодить ринок, якщо країна і населення потерпають від війни на виснаження.

Якщо ж мова про розвиток саме іпотечного сегменту, то безперечно «єОселю» потрібно вдосконалювати, щоб це був не адміністративний механізм, а потужний ринковий інструмент. Зміни мають бути направлені не лише на покупців, а на банки, інвесторів і забудовників. Серед таких кроків можна виділити фіксацію ставки на весь термін іпотеки, оновлення нормативів вартості житла, створення фокусу на первинці (запровадивши кращі умови для новобудов), зниження початкового внеску. Тобто, зміни повинні не просто збільшити кількість виданих кредитів, а стимулювати старт нових проектів і будівництво. Все ж таки, справжнім драйвером ринку є не кількість іпотек сама по собі, а поява нової пропозиції житла у відповідь на платоспроможний попит.

Марта Герус,
директорка з маркетингу та продажів Avalon

Програма «єОселя», безумовно, залишається важливим інструментом підтримки попиту та користується популярністю серед окремих категорій покупців. Водночас ми не можемо назвати її головним драйвером продажів. Сьогодні рішення про купівлю дедалі частіше базується на довірі до девелопера, якості проєкту та його інвестиційній перспективі, а не лише на доступності державних програм.

У наших проєктах програма «єОселя» займає достатню вагу у загальному портфелі продажу. Це важливий сегмент, але він не визначає динаміку ринку загалом. Водночас такі інструменти, як «єОселя», позитивно впливають на доступність житла та підтримують окремі категорії покупців, тому їх подальший розвиток є важливим для галузі.

Сергій Волкошовець,
комерційний директор Синергії

Я б не називав програму «єОселя» головним драйвером продажів на первинному ринку у 2026 році. На мою думку, ринку загалом варто обережніше використовувати формулювання на кшталт головний драйвер, адже попит сьогодні формується одразу кількома чинниками: стадією будівництва об’єктів, довірою до девелопера, гнучкими умовами розтермінування, платоспроможністю покупців і, безумовно, державними іпотечними програмами.

Водночас «єОселя» залишається дуже важливим інструментом підтримки попиту, особливо для тих категорій покупців, які без доступного кредитування не змогли б придбати житло на ринкових умовах. Якщо на 2026 рік Укрфінжитло планує видати близько 20 млрд грн кредитів, що орієнтовно відповідає близько 10 тисячам угод, це вже суттєвий обсяг для первинного ринку. 

У наших проєктах частка угод за програмою «єОселя» наразі становить близько 15%. При цьому ми бачимо, що цей показник поступово зростає, особливо в об’єктах, які вже введені в експлуатацію або перебувають на фінальній стадії готовності. Це добре помітно, зокрема, на прикладі ЖК «Синергія Київ», де покупці активніше розглядають «єОселю» як реальний механізм придбання житла, а не лише як додаткову опцію.

Чи зможе ринок розвиватися без подальшого розширення державної підтримки? Частково так, адже на ринку залишаються й інші робочі інструменти, передусім розтермінування від девелопера. Для багатьох покупців саме воно є одним із ключових факторів ухвалення рішення, оскільки дозволяє планувати купівлю житла без повного одноразового фінансового навантаження. Але якщо говорити про масштабне відновлення попиту, розвиток доступного іпотечного фінансування все ж має велике значення.

«єОселя» є важливою підтримкою як для покупців, так і для первинного ринку житла. Механізми роботи через Укрфінжитло вже достатньо відпрацьовані та зрозумілі, що робить участь у програмі більш передбачуваною для девелоперів. Зокрема, для нас це означає можливість співпраці з трьома банками на етапі будівництва та із сімома банками після введення об’єктів в експлуатацію.

Наталія Горай,
директорка з продажів Royal House

Програма «єОселя» залишається одним із головних драйверів продажів на первинному ринку у 2026 році. Попит підтримується не лише потребою українців у покращенні житлових умов, а й наслідками війни — руйнуванням житлового фонду та переміщенням мільйонів людей. У цих умовах доступна іпотека стала важливим інструментом відновлення житлового сектору та стимулювання первинного ринку. Водночас доступ до комерційної іпотеки для більшості українців залишається обмеженим, тому державна програма дає можливість багатьом сім’ям придбати власне житло.

У наших проєктах понад 60% угод укладаються за програмою «єОселя», що свідчить про її визначальну роль у підтримці попиту. Водночас для сталого розвитку ринку в перспективі необхідно не лише зберігати, а й розширювати інструменти державної підтримки. Без доступних іпотечних програм темпи відновлення та зростання первинного ринку будуть значно нижчими, адже для більшості покупців питання доступного фінансування залишається ключовим.