Property Times Новини

На першій конференції Сoworking Ukraine були оприлюднені дані дослідження ринку коворкінгів та гнучких офісів України, якe проводилось влітку 2021 року. Дослідження  проводилось у партнерстві з консалтинговою компанією у сфері комерційної нерухомості CBRE Ukraine, платформою для коворкінгів andcards, Українським клубом нерухомості (URE Club) та комунікаційним агентством Kana PR. В дослідженні взяли участь оператори коворкінгів та гнучких офісів, загальна площа локацій яких складає 70 000 кв. м. Серед респондентів, 90% є локальними операторами та 10% - міжнародними.

За даними CBRE Ukraine, станом на серпень 2021 року загальна пропозиція коворкінгів складає 96 000 кв. м, а це - 4,9% від загального об’єму якісних офісних площ на ринку.

За висновками експертів, гравці ринку відчувають помірний та обережний оптимізм, оскільки коронавірус «змив» з ринку невеликих та незацікавлених у тривалій грі операторів, розчистивши шлях для тих, хто працює в довгу.

З іншого боку, на ринок стали виходити нові гравці: корпоративні замовники, стартапи нової генерації – з існуючими бюджетами розвитку, підтягуватись почав навіть державний сектор. Всі ці замовники бажають отримати гнучкі простори, додаткові послуги та оптимізувати бюджети. Що, власне, і пропонує ринок коворкінгів.

Прогнози розвитку ринку оптимістичні -  на ринку вистачає місця всім, попит ще далекий від задоволення, і гравці, що потроху нарощують професіоналізм та експертизу, матимуть клієнтів та розвиток ще дуже тривалий час.

Портфель 64% операторів включає 1-2 локацій, в той час як 27% операторів мають в управлінні від 3 до 7 локацій, а 9% мають в своєму портфелі 7 або більше локацій.

Серед опитаних, 67% коворкінгів є мережевими, саме за рахунок мережевих локацій відбувається зростання ринку.

 Найбільше зростання кількості коворкингів відбувалось у 2018-2019 роках

Де розташовані  коворкінги?

Більшість респондентів відповіли, що віддають перевагу розташуванню своїх локацій в бізнес-центрі.
В останні роки, на ринку можна спостерігати поодинокі відкриття коворкінгів в торгово-розважальних центрах, проте даний тренд ще слабко розвинений.

За типом співробітництва із об’єктом  нерухомості, домінуюча більшість респондентів (70%) орендують площі
для своїх локацій, а власниками площ є лише 30%.

Які сфери бізнесу орендують коворкінги?

В структурі користувачів коворкінгами та гнучкими офісами переважає середній бізнес (35%), а малий бізнес та стартапи мають частки по 20% порівну. Великий бізнес, до якого відносяться корпоративні компанії, займають найменшу частку в 11% і хоча цей тренд тільки захоплює ринок, але вже зараз зрозуміло, що попит на послуги з боку корпоративних клієнтів буде рости.

Серед сфер бізнесу, ІТ сектор є найбільшим користувачем серед усіх респондентів. Пандемія стала каталізатором, але не основною причиною для міграції IT-компаній в коворкінги. Дана тенденція сформувалась на ринку раніше, так як стрімкий ріст ІТ ринку в Києві, разом із активним розширенням компаній в 2018-2019 році, не дозволяв задовільнити попит орендарів на великі площі в традиційних офісах. Компанії часто орендували коворкінги для своїх команд, тому IT-сфера виявилися краще підготовлена до змін, які принесла пандемія. 

Зараз структура клієнтів змінюється, хоча і повільно: IT все ще лідирує, але не зменшується інтерес з боку МСБ, великих корпорацій, а також поодиноких – поки – державних структур. 

Окрім того, спостерігається зміна в структурі орендарів - якщо раніше це були невеликі компанії та представники фрілансу, то зараз все збільшується попит зі сторони великих компаній, що потребують більше окремих офісів – закритих кабінетів.

В сучасній структурі планувального рішення коворкінгів та гнучких офісів в середньому open space займає 10% локації. В свою чергу, закриті офіси займають більшу частину локації, саме тому попит на кабінети є основним джерелом доходу локації. Що стосується попиту на коворкінги та гнучкі офіси, близько 50% респондентів зазначили, що за останній рік попит на open space зменшився в середньому на 50%.

Ціна робочого місяця у коворкінгу

36% респондентів зазначили, що ефективна вартість робочого місця в open space становить від $220 та більше, а 42% опитаних, що ефективна вартість робочого місця у кабінетах знаходиться в діапазоні $200-$300. Дана вартість залежить від сукупності факторів та умов угоди оренд: розміру та бренду компанії, довготривалості строку оренди та умов розривності договору.

На час пандемії, оператори, які зіткнулись із зменшенням заповнюваності локацій, були змушені робити знижки на деякі продукти, в основному на переговорні кімнати та івент-зали, що користувались меншим попитом серед гравців ринку.

Що стосується вартості кабінетів (закритих офісів), 42% респондентів зазначили, що вартість кабінетів залишилась без змін, а 41% - про збільшення вартості, що в цілому демонструє загальну динаміку цін.

Додаткові послуги

Результати показали, що консьєрж-сервіс у його канонічному вигляді українським резидентам коворкінгів не потрібен. А от формування back office для них є найзатребуванішою послугою, як і надання юридичної адреси.
Коректне формування збалансованих портфелів аутсорс-послуг привабить і нові команди у гнучкі офіси та опен спейси України.

Резиденти ставлять на перше місце ефективність. Робота з текстами-документами, оренда техніки та замовлення їжі – все заради позбавлення від непрофільної діяльності. Як і організація заходів, якої в світі корпорацій займаються окремі офіс-менеджери (якщо не окремі відділи).  

Гнучкі офіси та коворкінги стають все більш поширеними на українському ринку і складають вже  невід’ємну частку офісного сегменту, зазначається у дослідженні. Після стрімкого зростання в останні роки, пандемія Covid-19
внесла деякі корективи в ринкову динаміку для орендарів, операторів та власників. Наприклад, змінилася структура планувальних рішень в коворкінгу, так деякі оператори збільшили частку закритих офісів в порівнянні до open space, а також в структурі витрат, безумовно, домінували витрати на заходи безпеки від пандемії.

Респонденти зазначають, що загалом ринок стає більш професійним, а з урахуванням ситуації, що склалася, в подальшій перспективі продовжуватиметься розвиток ринку і зростання частки коворкінгів по відношенню до стандартних офісах. Також, деякі респонденти зазначили тренд щодо збільшення попиту на гібридну оренду (оренда площі в традиційному офісі та коворкінгу). Окрім того, ринок зазнає змін зі збільшенням долі корпоративних користувачів, що в перспективі призведе до змін в інтер'єрах та плануваннях, які будуть ставати все більш унікальними і індивідуальними.

Гнучкий простір став синонімом віддаленої та гібридної роботи і в цьому сегменті ринку пандемія Covid-19 ще більше прискорила інтерес до оренди. Прогнозується, що сектор залучатиме все більше орендарів, що збільшуватиме попит на такі рішення.