Объемы вакантных площадей на рынке складской недвижимости составили 12%

По состоянию на конец 2016 года количество вакантных площадей на рынке складской недвижимости составило 12%. Этому поспособствовало улучшение экономической ситуации в стране на протяжении 2016 года.

Невзирая на то, что темпы экономического роста были невысокими, ключевые макроэкономические показатели, влияющие на спрос на складскую недвижимость, такие как объем розничных продаж и промышленной продукции, после длительного падения в 2014-2015 годах – сейчас начали демонстрировать позитивную динамику.

В 2016 году отмечался рост спроса на складскую недвижимость со стороны крупных ритейлеров продовольственного сегмента, электроники и электронной коммерции на фоне восстановления розничной и оптовой торговли. Также наблюдалось возобновление роста промышленного сектора, который составил 4,2%. Позитивные изменения в ключевых отраслях стимулировали постепенное возобновление спроса на складскую недвижимость, что позволило в 2016 году достичь объемов арендной активности на уровне приблизительно 180 000 кв. м складских площадей, при этом валовое поглощение составило 110 000 кв. м, что на 32,5% больше по сравнению с показателем прошлого года.

В начале 2016 года в общем количестве транзакций преобладали небольшие сделки (2 000 – 5 000 кв.м), а во втором полугодии было заключено несколько средних (5 001 – 10 000 кв.м) и крупных (более 10 000 кв.м) сделок.

Одной из наиболее крупных сделок по аренде 2016 года стал переезд логистического оператора Zammler в складской комплекс «Технополис Бровары», занявшего там 17 000 кв. м. Среди завершившихся транзакций стоит отметить сделку по аренде крупным национальным оператором доставки «Нова Пошта» 11 000 кв. м в логистическом комплексе «Омега 2». Кроме того, логистическая компания Fiege переехала в складской комплекс «Терминал Бровары», заняв 7 600 кв. м, а компания по производству и дистрибуции косметики Oriflame арендовала 8 900 кв. м в логистическом парке «Комодор».

Среди сделок по продаже, проведенных в 2016 году, наиболее значимым событием стала покупка складского комплекса «Терминал Бровары» крупным украинским онлайн-ритейлером Rozetka.

Рассматривая географическое распределение валового поглощения вдоль автомобильных трасс, отмечался растущий интерес арендаторов к складским помещениям на Левом (Восточном) берегу: доля валового поглощения в данном субрынке достигла 75%.

В частности, наибольший объем арендованных площадей был зафиксирован в Черниговском направлении (M-01, E-95), где доля поглощения увеличилась с 17,2% в 2015 до 66,4% в 2016 году. Спрос на Правом (Западном) берегу в основном был сконцентрирован в Житомирском направлении (M-06, E-40), где в 2016 году показатель поглощения достиг 15,0%, что на 3 пункта меньше, чем в прошлом году.

Что касается предложения, в 2016 году не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Таким образом, общее предложение складских помещений осталось неизменным и составило 1,27 млн кв. м. При этом строительная активность в сегменте практически приостановилась в связи с низкими арендными ставками, высокой вакантностью и ограниченным доступом к заемному финансированию.

Объем складских площадей, находящихся на стадии девелопмента, составил 26 000 кв.м по состоянию на конец декабря 2016 года. На данный момент на стадии строительства находятся два складских комплекса: 3 очередь SAN Factory общей складской площадью 4 100 кв.м и склад MERX площадью 22 000 кв.м, завершение строительства которых запланировано на 2017 год.

Низкий объем нового предложения складских объектов, находящихся на стадии строительства, и формирующийся отложенный спрос на складские площади может постепенно стимулировать девелоперов начинать строительство по схеме build-to-suit, на фоне ожиданий оживления рынка в последующие два-три года. Касательно будущих проектов, в 2017 году ожидается начало строительства второй очереди логистического комплекса Amtel по схеме build-to-suit, а сдача в эксплуатацию вероятно состоится в 2018 году.

На фоне отсутствия новых площадей для аренды и восстановления спроса, уровень вакантных площадей на рынке начал сокращаться, достигнув 12,0% по состоянию на конец 2016 года, что на 3 пункта меньше по сравнению с концом 2015 года.

Рассматривая распределение свободных площадей в разрезе субрынков, в Черниговском направлении (M-01,E-95) вакантность сократилась на 23 пункта и к концу 2016 года установилась на значении 15%, тогда как в 2014-2015 годах вакантность тут достигала пика.

Тенденция сокращения вакантности также продолжилась в Варшавском направлении (M-07, E-373), где вакантные площади практически отсутствовали на конец 2016 года. Арендные ставки в лучших объектах снизились приблизительно на 9%, находясь на уровне 4.1 долл кв.м в месяц на конец декабря 2016 года.

В разрезе класса объектов, ставки на складские помещения класса А варьировались в пределах 2.8 долл - 4.0 долл кв.м в месяц, тогда как арендные ставки на помещения класса В были на уровне 1.8 - 2.8 долл за кв. м в месяц на конец 2016 года.

«В 2017 году мы ожидаем более устойчивого восстановления спроса на складские помещения, а также увеличения количества арендаторов, желающих расширить занимаемую площадь. Ожидается, что крупные ритейлеры и логистические операторы проявят себя более активно на рынке складской недвижимости в течение следующих 12 месяцев. Однако арендная активность будет зависеть от темпов возобновления роста в основных секторах экономики и наличия вакантных площадей в наиболее качественных объектах. Новое предложение составит 26 100 кв.м в 2017 г., включая 3 очередь SAN Factory (4 100 кв.м) и складской комплекс Merx (22 000 кв.м). Мы прогнозируем, что объем новых площадей будет поглощен достаточно быстро на фоне отложенного спроса со стороны крупных арендаторов, которые находились в поисках крупных лотов. Таким образом, средняя рыночная вакантность приблизится к равновесному показателю в 2017 году. Мы прогнозируем, что ставки в гривне останутся стабильными, в то время как долларовые ставки будут зависеть от колебаний обменного курса», - комментирует руководитель департамента складской и промышленной недвижимости CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.