Офіси майбутнього мають пропонувати більше, щоб повернути працівників

Повернення працівників до офісів, зростання витрат на облаштування приміщень і підвищення вимог до робочого середовища змінюють підходи компаній до вибору офісів. На SEE Property Forum 2026 у Бухаресті експерти ринку обговорили, як орендодавці можуть реагувати на ці зміни, пропонуючи гнучкіші простори, енергоефективні технології та інфраструктуру, яка заохочує працівників повертатися до офісів. Водночас орендарі дедалі більше уваги приділяють можливості довгострокової адаптації приміщень поряд із розташуванням і вартістю. Про це інформує Property Times з посиланням на Property Forum.

Олівер Дерксен (Oliver Derksen), керівник напряму консалтингу з офісної нерухомості iO Partners Romania, звернув увагу на зростання впливу HR-відділів на рішення компаній щодо нерухомості. Якщо кілька років тому HR-команди рідко долучалися до пошуку офісів до завершальних етапів, то тепер вони часто беруть участь у процесі з перших обговорень. Це свідчить про важливість робочого середовища для залучення та утримання працівників.

Дерксен також відзначив тенденцію до збільшення кількості днів роботи в офісі: дедалі більше компаній переходять від двох-трьох офісних днів на тиждень до чотирьох або навіть п’яти. Водночас високі витрати на облаштування офісних приміщень залишаються найбільшою перешкодою для переїзду, що спонукає орендодавців пропонувати більші внески на покриття капітальних витрат орендарів і гнучкі комерційні стимули.

Задоволеність працівників і корпоративна культура стають дедалі важливішими чинниками поряд із вартістю. Дерксен також очікує змін у структурі попиту, оскільки компанії, що займаються аутсорсингом бізнес-процесів (BPO), поступово відходять від діяльності, орієнтованої виключно на мінімізацію витрат, на користь центрів експертизи з вищою доданою вартістю. Це може сприяти зростанню попиту на менші, але якісніші офіси в центральних локаціях.

ІТ- і технологічні компанії залишаються основними рушіями активності на ринку оренди, водночас новий попит формується з боку оборонного сектору, страхових компаній і підприємств, що надають послуги спільного обслуговування.

Алесса Сін (Alessa Sin), директорка з оренди Mondo Development, зазначила, що майбутнє офісного ринку визначатиметься здатністю забезпечити баланс між потребами працівників, ефективністю бізнесу та фінансовою доцільністю, а не якоюсь окремою технологією чи зручністю.

Компанії дедалі частіше оцінюють, чи сприяють їхні офіси співпраці, продуктивності та організаційним змінам і водночас чи є вони фінансово виправданими.

У проєкті Nexus компанії Mondo Development стратегія полягає у створенні кампусного середовища, яке поєднує робочі простори, сервіси та простори для спільноти, а не просто пропонує офісні будівлі.

Сін наголосила, що орендарі мають дуже різні потреби — від готових до використання приміщень до просторів, повністю облаштованих під індивідуальні вимоги, та можливостей для майбутнього розширення. Тому гнучкість стає необхідною як для орендодавців, так і для орендарів.

Вона також звернула увагу на передбачену в проєкті стельову систему променевого теплообміну, яка, за її словами, може скоротити витрати на облаштування приміщень та експлуатацію приблизно на 20–30%.

На її думку, оренда дедалі більше передбачає розвиток довгострокових партнерських відносин і розуміння того, як робочий простір може відповідати мінливим потребам компанії.

Антоніу Панаїт (Antoniu Panait), керуючий директор VASTINT Romania, розповів, як постійне вдосконалення проєктування будівель і технологій допомагає девелоперам відповідати на дедалі складніші вимоги орендарів.

У другій черзі Timpuri Noi Square компанія VASTINT прагне отримати понад 100 зі 105 можливих балів за системою сертифікації LEED на рівні Platinum, використовуючи досвід попередніх проєктів.

Серед удосконалень — більші ліфти, покращена теплоізоляція фасадів і понад 200 свердловин для роботи систем теплових насосів, що дає змогу відмовитися від газового опалення. Для зменшення енергоспоживання також передбачено сонячні панелі та інші енергоощадні технології.

Панаїт наголосив на важливості характеристик, які безпосередньо впливають на комфорт робочого середовища, зокрема чистої висоти приміщень у три метри та можливості відчиняти вікна.

Він очікує, що штучний інтелект відіграватиме дедалі більшу роль в аналізі ефективності будівель і визначенні можливостей для її подальшого підвищення, хоча його застосування в експлуатації будівель поки перебуває на початковому етапі.

Він також підкреслив, що сталий розвиток потребує співпраці між орендодавцями та орендарями, зокрема відповідальнішого споживання енергії та ефективного використання наявних інженерних систем будівель.

Сільвіу Булзан (Silviu Bulzan), керівник напряму продажів для офісного та промислового секторів Південно-Східної Європи в Signify, зосередився на фінансових та операційних перевагах інтелектуальних систем освітлення.

Якщо раніше модернізація освітлення мала забезпечувати окупність приблизно за три роки, щоб зацікавити замовників, то розвиток LED-технологій нині дає змогу скоротити термін окупності до менш ніж двох років навіть у разі заміни старіших світлодіодних систем.

За словами Булзана, поєднання сучасного освітлення з датчиками й автоматизованими системами керування може забезпечити економію енергії на рівні до 35–40%.

Окрім зменшення споживання електроенергії, інтелектуальна інфраструктура освітлення може надавати цінну інформацію про присутність людей і використання приміщень, а також допомагати в управлінні системами опалення, охолодження та вентиляції.

Він зазначив, що на освітлення зазвичай припадає лише 2–3% початкових інвестицій у будівлю, проте воно може становити 20–30% витрат на електроенергію. Це робить освітлення важливим напрямом оптимізації експлуатаційних витрат.

Нові бездротові технології також спрощують модернізацію наявних будівель без проведення масштабних будівельних робіт.

Булзан вважає, що в майбутньому гнучкі робочі простори, організовані відповідно до видів діяльності та оснащені інтелектуальними інженерними системами, дадуть орендарям змогу ефективніше використовувати площі й водночас підвищувати комфорт працівників.

Дискусія, яку модерувала Марія Жіану (Maria Jianu), директорка з оренди Speedwell, засвідчила, що офісний ринок виходить за межі традиційних критеріїв вибору, таких як розташування, технічні характеристики та вартість оренди.

Оскільки компанії переглядають політику відвідування офісів, а працівники очікують більшого від своїх робочих місць, орендодавці дедалі частіше мають створювати середовище, яке сприяє співпраці, добробуту та ефективності.

Інвестиції в технології та сталий розвиток можуть посилити економічне обґрунтування використання сучасних офісів, проте їхня цінність зрештою залежить від того, наскільки ефективно вони відповідають потребам орендарів.

Учасники дискусії погодилися, що гнучкість, вимірювані показники експлуатаційної ефективності та посилена увага до робочого середовища працівників матимуть вирішальне значення для збереження конкурентоспроможності офісних будівель у найближчі роки.