Торговельна нерухомість 2022: від шоку до спроб відновлення

Від початку повномасштабного вторгнення рф почався найскладніший період, який експерти характеризують як шок або етап знищення.

«В цей період як орендодавці, так і орендарі не мали чіткого розуміння щодо наступних кроків, незважаючи на те, що більшість орендодавців була підготовлена з точки зору експлуатації та охорони проєктів, організації персоналу та роботи орендарів критичної групи товарів», — згадує Ганна Корягіна, СЕО Nhood Україна.

«Багато торгових центрів не працювали або працювали лише супермаркети, деякі ТЦ отримали пошкодження в наслідок воєнних дій (Fabrika, Retroville, Nikolsky, «Караван», «Дафі», Riviera та інші), відбувалася масова міграція населення за кордон та на захід країни. Люди купували лише найнеобхідніше», — так описує цей період Дмитро Топольськов, Голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB).

Деокупація Київщини дала позитивний сигнал для всього ринку, і вже у квітні почалося поступове відновлення. «Усвідомлюючи важливість підтримки бізнесу та забезпечення людей необхідними товарами, Gulliver першим серед ТРЦ почав відновлювати свою роботу. Вже 1 квітня, окрім операторів товарів першої необхідності (супермаркет, аптека, товари для тварин тощо), які продовжували працювати, поступово відчиняли свої двері для відвідувачів інші магазини», — говорить Ірина Круппа, генеральний директор БФК Gulliver.

«З середини квітня товарообіг почав поступово зростати, що пов’язано з вже частковим налагодженням логістичних питань, незначним поверненням покупців, наслідком чого стале несуттєве покращення показників товарообігу», — коментує Ганна Корягіна.

Початок третього етапу трохи розмитий, передумови для нього були вже у квітні, але чітко виокремився він у травні. Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG визначає його як етап поновлення та пристосування до нових умов.

«Люди почали повертатися до столиці, а бізнес — відновлюватися. Як результат, вже у травні трафік помітно зріс та понад 70% операторів ТРЦ поновили роботу», — зазначає Ірина Круппа.

«Влітку багато сімей повернулись додому, беручи до уваги відсутність можливості відпочинку за кордоном або на морі, багато людей повернулись до ТРЦ, що позитивно позначилося на результатах роботи зон фуд-кортів, відновилася робота розважальних парків, — коментує Ганна Корягіна. — По наших проєктах у вересні ми досягли максимальних показників відвідуваності за весь період».

Також цей період можна назвати етапом адаптації до роботи в умовах війни. «Розробляються механізми дій на випадок повітряних тривог, ринок рефлексує на події у Вінниці (ракетний удар по центру міста) та Кременчуку (влучання ракету в ТЦ «Амстор»)», — говорить Дмитро Топольськов.

Важливим маркером цього періоду стало поновлення роботи міжнародних якірних орендарів, які суттєво впливають на споживчі настрої, зазначає Євгенія Локтіонова.

З 10 жовтня почався черговий етап, коли перед країною й бізнесом постав новий виклик — навчитися функціонувати в умовах енергокризи, спричиненої атаками агресора на енергетичну інфраструктуру України.

«Тривоги лунають рідше, але стають тривалішими, відбуваються масовані ракетні удари по об’єктах енергетичної інфраструктури. Мають місце аварійні та планові відключення світла по Україні, зокрема в торгових центрах, що відображається на їх відвідуваності», — таку характеристику цьому етапу дає Дмитро Топольськов.

«В цей період відбувається налаштування роботи проєктів з новими джерелами електроенергії, — зазначає Ганна Корягіна. — Багато часу приділено пошуку оптимальних схем з точки зору експлуатаційних, комерційних та юридичних питань стосовно роботи з використанням дизель-генераторів для безперебійної роботи магазинів».

Попри такі випробування відновлення показників тривало до кінця року й продовжилося у 2023 р. «Станом на зараз, показники відвідуваності нашого комплексу повернулися до довоєнного рівня, при цьому дещо трансформувалися. Наприклад, вихідні дні стали більш «трафіковими». Крім того, товарообіги орендарів повернулися до довоєнних результатів, а у більшості випадків зросли на 10-30%, у декого навіть — на 50%», — наводить дані Ірина Круппа.

Показовими є дані, які наводить Українська рада торгових центрів, яка здійснює дослідницький проєкт «Індекс самопочуття ритейлу» (Retail Well-Being Index). RWBI враховує відвідуваність ТЦ, рівень вакантності та орендних ставок.

Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index — скорочено RWBI) розроблено в 2020 р. Українською радою торгових центрів, який дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття ритейлу, враховуючі такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди. В пілотному режимі RWBI відстежується з серпня 2021 р.

«За цими даними, можна вирахувати, яким було значення Індексу на кожному з етапів. Ми дещо змінили межі періодів, оскільки можемо оперувати лише даними за цілий календарний місяць», — пояснює Дмитро Топольськов.

Дані, наведені в дослідженні, демонструють чітку тенденцію — від етапу до етапу значення Індексу збільшується.

«Крім того, нами було проведено моніторинг стану роботи ТЦ в червні, серпні та жовтні. І хоча хвилі цього дослідження не співпадають з етапами розвитку ринку ТЦ, висновок є схожим: від місяця до місяця частка ТЦ, що працюють, збільшується. Відсоток рахується від 273 торгових центрів України, що знаходились на підконтрольній території та працювали станом на 23.02.2022», — зазначає Дмитро Топольськов.