У Варшаві дозволу на будівництво житла чекають близько 18 місяців

На ринку інвестиційних земельних ділянок у Польщі й надалі домінують житлові проєкти. За межами Варшави забудовники зосереджуються на Кракові, Вроцлаві та Гданську, а далі за популярністю йдуть Познань і Лодзь. Про це пише Property Times з посиланням на Property Forum.

За даними аналізу Walter Herz, вартість землі тепер визначається не лише її розташуванням і потенціалом забудови, а дедалі більше й тим, наскільки ефективно можна пройти весь процес реалізації девелоперського проєкту. 

За останнє десятиліття адміністративні процедури суттєво подовжилися. У найбільших регіональних містах Польщі забудовники наразі чекають у середньому від восьми до чотирнадцяти місяців на отримання дозволу на будівництво багатоквартирного житлового проєкту, а у Варшаві цей процес триває близько вісімнадцяти місяців. Аналіз Walter Herz, який ґрунтується на даних Головного управління будівельного нагляду, показує, що найдовше доводиться чекати в Познані — понад чотирнадцять місяців, далі йде Гдиня — понад десять місяців. Середній строк очікування становить 280 днів у Лодзі, 267 днів у Кракові, 256 днів у Вроцлаві та 231 день у Гданську. Ще у 2016 році в цих містах та сама процедура тривала від двох до трьох із половиною місяців.

Кількість виданих дозволів на будівництво в більшості проаналізованих міст у 2025 році порівняно з 2024-м навіть скоротилася. У Гданську їхня кількість зменшилася із 70 до 44, а у Кракові — зі 107 до 91. Це означає, що уповільнення спричинене не збільшенням кількості заявок, а подовженням адміністративних процедур. Для інвесторів кожен додатковий місяць означає довший строк заморожування капіталу, вищі витрати на фінансування та більшу залежність від змін цін на матеріали, вартості будівництва й загальної ринкової ситуації.

Додаткову невизначеність створює реформа просторового планування в Польщі. Понад 60% муніципалітетів досі не ухвалили загальних планів, а чинні місцеві плани просторового розвитку охоплюють лише близько третини території країни. З 1 вересня муніципалітети, які не мають ухваленого загального плану, більше не зможуть видавати нові планувальні рішення щодо незабудованих земельних ділянок, вносити зміни до чинних місцевих планів просторового розвитку або розглядати нові інтегровані інвестиційні плани (ZIP).

Унаслідок цього найбільший попит мають ділянки з чітким планувальним статусом і зрозумілим шляхом до отримання дозволу на будівництво. Вартість землі дедалі частіше визначається сценарієм реалізації інвестиційного проєкту, пов’язаним із конкретною ділянкою, а не лише характеристиками самої нерухомості.

Очікується, що ZIP відіграватимуть більшу роль у новій системі планування, замінивши спеціальний закон про житлове будівництво. Вони можуть забезпечити переваги для великих проєктів, зокрема тіснішу співпрацю з муніципалітетами та більшу передбачуваність витрат. Проте їх ефективне застосування залежить від наявності загальних планів, яких більшість муніципалітетів досі не ухвалила.

Забудовники також закликають до ширшої цифровізації процедур, стандартизації вимог до документації та скорочення кількості установ, залучених до розгляду заявок. На їхню думку, головною перешкодою є не обсяг необхідних документів, а непередбачуваність адміністративного процесу загалом.

«Польща залишається одним із найбільших житлових ринків регіону, але обмежена доступність землі в поєднанні з тривалим процесом підготовки проєктів знижує її привабливість для глобальних інвесторів», — зазначив Даміан Каркосінський, фахівець з інвестицій та придбання активів у Walter Herz.

Дефіцит готових до забудови ділянок і зростання адміністративних витрат позначаються як на цінах на землю, так і на вартості житла. Забудовники стають більш вибірковими під час придбання ділянок, а проєкти з менш передбачуваними строками реалізації дедалі частіше відкладають або скасовують, що обмежує майбутню пропозицію житла.