Property Times Житлова нерухомість

Автор: Елена Ковтун

Пригород Киева развивается быстрее столицы. Строительство жилых комплексов постепенно перебирается из городов-спутников в села и поселки. Однако инфраструктуры на всех не хватает. Смогут ли застройщики удержать покупателей вдалеке от городов?

География расширяется

Раньше 80% предложения было сосредоточено в городах-спутниках Киева – Вышгороде, Вишневом, Броварах. В последние 2-3 года тренд начал меняться: фундаменты будущих жилых комплексов все чаще закладывают не только в городах, но и в селах, причем все большей популярностью пользуются Житомирское и Одесское направления. Здесь, к примеру, активно идут продажи в ЖК «Чайка-2», «Соцтаун», «Западный» (село Чайки), ЖК «Яблуневий сад» (село Гореничи).

В селе Гатное, по дороге в Одессу, на рынок вышли сразу два жилых комплекса - Almond Appartments и «Новый Киев». Кроме того, здесь реализуется крупный жилой комплекс в формате мини-городка «Озерный гай».

ЖК "Озерный Гай" в Гатном - мини-городок в пригороде

В селе Ходосовка, что в Обуховском направлении, год назад было положено начало новому проекту - ЖК «Новая Конча-Заспа», включающего в себя как квартиры в высотках, так и таунхаусы с коттеджами.

Но рекордсмен по застройке по-прежнему Киево-Святошинский район. «Большая стройка» идет в Вишневом, Крюковщине, Петропавловской и Софиевской Борщаговке.

Кто и что покупает в области

Причина освоения Житомирской и Одесских направлений банальна - инженерная инфраструктура не так нагружена, и возможностей подключить дом к, например, электросетям больше. Да и обойдется эта процедура дешевле. Но почему застройщики стали осваивать поселки и села? Причин несколько. Во-первых, в поселках и селах очень много хороших пустующих участков. Во-вторых, города-спутники уже давно поделили между собой компании, аффилированные местной властью. Чужакам там просто не место. Конечно, реализовать какой-либо проект в городах-спутниках можно, но это будет дорого с точки зрения оформления разрешительной документации. Соответственно, и себестоимость строительства будет выше. На растущем рынке такие мелочи не являются помехой. Однако сейчас предпочтения покупателей меняются.

Еще два года назад в области часто приобретали просторные двух-трехкомнатных квартиры с максимально эргономичной планировкой, но уже год спустя более важным стало наличие пусть и крошечной, но своей террасы или мини-дворика. Сегодня все более популярным становится принципиально иной формат жилья - малометражные квартиры, площадь которых едва достигает предусмотренного строительными нормами минимума. Их стоимость порой не превышает $10 тысяч.  

ЖК "Европейка" - яркий пример современного жилья в пригороде: малоэтажная застройка и совсем маленькие квартиры

Отличительной особенностью сегодняшних жилых комплексов стали также малая этажность и разрастание до уровня небольших городков. Большинство проектов представляют собой 5-9-этажные здания с большими дворами, парковкой и «ульями-малометражками». Причем, почти 60% спроса приходится на однокомнатные квартиры, 25% - двухкомнатные, 13% - «трешки», и менее чем 2% - на двухуровневые.

На всех не напасешься

С какими проблемами сталкиваются застройщики при освоении поселков и сел? В первую очередь, с отсутствием инфраструктуры. Многие игроки возводят жилые комплексы вместо запланированных ранее коттеджных городков, торговых и логистических центров.  К примеру, девятиэтажный дом может возводиться на 20 сотках земли, целевое назначение которой - индивидуальное строительство и садоводство.  Целевое назначение участка меняется параллельно со строительными работами.  В таких случаях о развитии придомовой территории речь идет крайне редко – лишь бы дом построить в рамках законодательства. Покупателей же заманивают низкими ценами и рассрочками.

Застройщикам, которые стремятся реализовать качественные проекты и привлечь покупателем не демпингом, а комфортом жизни, приходится тщательно продумывать инфраструктуру. Например, в ЖК «Чайка» есть свой ЖЭК, два детских сада, школа, медицинский центр, супермаркет, спортивные и детские площадки, автомойка и даже ресторан. В ЖК «Львовский» работает мебельный магазин, салон красоты, строительный магазин и тренажерный зал, в ЖК iHome – школа, детский сад, фитнес-центр с бассейном, всевозможные магазины и даже церковь. В ЖК Echo Park – детский садик, фитнес-центр, ландшафтный парк с прогулочной аллеей, клумбами, газонами, детскими и спортивными площадками. В ЖК «7’я» – медицинская амбулатория, две школы, детский садик, небольшой базар, стадион, тренировочная база

Примеров много, но, несмотря на все усилия, один застройщик не может обустроить в поселке инфраструктуру городского уровня. А если и сможет, то это существенно удорожит себестоимость строительства.

Что ожидает жилые комплексы, возведенные в поселках и селах? Застройщики области надеются, что большая часть пригородов через 5-10 лет станет частью столицы.  В противном случае, область ожидает увеличение количества недостроев. Правда, надежды на расширение Киева сомнительны, учитывая судьбу генплана Киева, который и предполагал эту возможность.

Реальным же выходом из создавшегося положения является создание агломераций – компактное скопление населенных пунктов, местами срастающихся, объединенных в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями. Впрочем, в предместьях Киева объединения такого рода уже давно существуют. Например, Броварская агломерация объединяет такие населенные пункты как Бровары, Калиновка, Большая Димерка и все жилые комплексы, расположенные на их территории. Ирпенская агломерация состоит из Ирпеня, Бучи, Гостомеля и Ворзеля. Обуховско - Украинская агломерация представлена ЖК Обухова, Украинки и Триполья. Вишневская включает в себя Вишневое, села Крюковщину и Святопетровское. Боярская агломерация состоит из собственно Боярки, а также Тарасовки и села Новое.