Property Times Думка

Ринок нерухомості та будівництва за останні роки пройшов через кардинальні зміни, які змусили компанії переглянути підходи до управління, розвитку та ризиків. Повномасштабна війна підштовхнула бізнес до вимушеної трансформації. Звичні сценарії перестали працювати, вижив той, хто зумів адаптуватися, й побачив можливості там, де інші бачили лише втрати. Ті компанії, які перебудували свої операційні моделі, знайшли нові точки зростання. Стійкість, швидкість ухвалення рішень і довіра — три кита, на яких тримається сучасний український бізнес.

Property Times зібрав думки ключових гравців ринку про те, як трансформується галузь і що визначатиме її розвиток найближчими роками.

Геннадій Гриненко,
комерційний директор інвестиційно-девелоперської компанії Alterra Group

Найголовніше — ми продовжили робити те, що вміємо, але швидше й ефективніше. Паралельно нарощували execution-спроможність компанії: формували та розвивали команду, підвищували ефективність процесів. Найважливішим і найскладнішим стало прийняття невизначеності як сталого способу існування бізнесу — а це про швидкі рішення, адаптивність і вміння тримати фокус на стратегії.

Ми переглянули свою стратегію розвитку і зосередились на тому, де наш вплив як бізнесу матиме найбільшу цінність. Це створення умов для розвитку виробничих компаній в Україні через мережу індустріальних парків Formatsia. 

Також з точки зору адаптації і диверсифікації, наш центральний офіс розділений на 2 міста: Київ та Львів. Плюс ми маємо регіональні офіси в Вінниці та Івано-Франківську.

Серед нових можливостей, які відкрилися під час війни, — передусім мережа індустріальних парків Formatsia. Наразі ми працюємо над двома об’єктами мережі – у Львові та Вінниці. Найближчими роками кількість парків має зрости до семи.

Також ми розвиваємо мережу турботливих ритейл-парків Obriy. На сьогодні ми маємо 3 проєкти — у Малехові Львівської області, в Татарові на Івано-Франківщині та Українці на Київщині. Ще три ритейл-парки зараз на етапі будівництва.

Окрім цього, ми розглядаємо можливість створення проєктів в інших галузях нерухомості, у яких ще не представлені. 

Леонід Новосельський,
CEO  «КЕРАТЕРМ»

Повномасштабна війна змусила нас дуже швидко перейти від стабільної виробничої моделі до моделі постійної адаптації. Ключовими викликами стало не лише зберегти виробництво, а забезпечити безперервність постачання в умовах нестабільної економічної ситуації, проблем логістики, енергетики, кадрової кризи, ризиків для інфраструктури та кризі ринку. Ми посилили автономність виробництва, диверсифікували логістичні маршрути, переглянули підходи до формування запасів і значно пришвидшили процеси ухвалення рішень. Фактично швидкість реакції стала однією з ключових конкурентних переваг. Показовим моментом стала ситуація після ворожого удару по підприємству: вже наступного дня ми відновили відвантаження продукції, а протягом тижня — виробництво. Це результат системної підготовки до кризових сценаріїв і сильної операційної команди. Ці рішення дозволили нам не лише втримати позиції, а й вирости. У 2025 році бренд КЕРАТЕРМ продемонстрував зростання на рівні 60%, порівняно з 2024 роком, що в декілька разів випереджає загальні темпи росту ринку стінових матеріалів. 

Ми зробили ставку на комплексні зміни — від виробництва до роботи з клієнтами. По-перше, суттєво посилили логістичну інфраструктуру та комерційну команду. По-друге, змінили формат взаємодії з девелоперами — сьогодні ми активно включаємося в співпрацю з партнерами ще на етапі проєктування, допомагаючи підбирати оптимальні рішення під конкретні об’єкти. Окремий фокус — продуктова стратегія та якість. У 2025 році ми запустили нову роботизовану лінію  під виробництво крупноформатного керамоблоку на Бережанському заводі, що дозволило стабілізувати якість продукції та покращити виробничу ефективність. Вся наша продукція підтверджена сертифікацією за ДСТУ (EN 771-1:2022 Камені стінові. Частина 1. Вироби стінові керамічні (EN 771-1:2011+A1:2015, IDT), гармонізованими з європейськими стандартами. Дані кроки є інвестицією не лише в продукт, а й у довіру клієнтів. Також, ринок чітко змістився в сторону енергоефективності та швидкості будівництва Паралельно ми розширили географію присутності, посиливши позиції в центральних регіонах України, збільшили клієнтську базу на 53% та розпочали експорт до Молдови. Сьогодні ми активно продовжуємо співпрацю з ключовими девелоперами країни. 

Попри всі виклики, ринок відкрив нові можливості для системних гравців. По-перше, це зростання попиту на якісні та енергоефективні матеріали — тренд, який лише посилюватиметься. По-друге, це консолідація ринку навколо надійних виробників, які здатні гарантувати стабільність поставок. Ми вже бачимо результат: зростання по всьому продуктовому портфелю, посилення позицій у ключових регіонах та розширення співпраці з системними девелоперами. У 2025 році ми зробили перші кроки в експорті, розпочавши постачання до Молдови, і плануємо масштабувати цей напрям. Водночас продовжуємо інвестувати у виробництво та розвиток продуктової лінійки. Окремий стратегічний горизонт — це відбудова України. Вона вже сьогодні формує запит на технологічні, швидкі та ефективні рішення у будівництві. Ми готуємося до цього через запуск нових продуктів і масштабування виробництва. Українські виробники сьогодні — це не просто бізнес, а основа майбутньої економіки. І саме здатність зростати в умовах невизначеності визначає, хто стане лідером завтра.

Наталія Дерен,
управляючий партнер 7CI Group

Війна — це найбільша криза як в житті кожної людини, так і в житті бізнесу. І звичайно найважливішими рішеннями для нас як на початку війни, так і наразі є рішення, що допомагають зберегти наш бізнес та робочі місця для наших працівників. Нам довелося в ці часи орієнтуватися на зовнішні потреби замовників, на потреби ринку. Так, наприклад, до війни ми більше проєктували та будували готельні комплекси, мистецькі центри. А наразі, під час війни, ми проєктуємо та будуємо здебільшого реабілітаційні центри, житло для ВПО, укриття, освітні об’єкти. Змінився частково і наш Замовник. Якщо до війни це були більше приватні інвестори — іноземні та українські, то наразі це здебільшого благодійні фонди з іноземним фінансуванням та державні замовлення. Приватних інвесторів зараз на ринку Україні дуже мало.

В той же час, зміна зовнішнього замовника та функціонального призначення проєктів, не вплинула значно на зміну нашої бізнес-моделі. Ми зберігаємо наші сильні сторони — проєктний підхід до реалізації об’єктів, організаційна структура компанії у вигляді сильної матриці, професійні команди управління проєктами на чолі із керівниками проєктів, автоматизація та систематизація бізнес-процесів в компанії, реалізація складних та масштабних проєктів.

Ми ухвалили рішення — не спрощувати наші підходи до реалізації проєктів, не понижати якість , а продовжувати підтримувати наші високі стандарти, орієнтуючись на вимогливих іноземних замовників (іноземні фонди) та на масштабні складні проєкти, наприклад такі як проєкти захисту критичної інфраструктури. 

Основні зміни у нашому виробничому та організаційному процесі, пов’язані, в першу чергу, з підтримкою стабільного функціонування бізнесу. Ми значно підсилили нашу систему HR та рекрутингу. Оскільки всі зіштовхнулися з проблемою пошуку та утримання професійних кадрів, як інженерних, так і робочих спеціальностей. Ми розширили нашу команду HR та рекрутингу, провели необхідні навчання, знайшли нові інструменти пошуку спеціалістів, застосували більш ефективні системи мотивації, тощо. Наступне важливе вдосконалення — ми стали більше уваги приділяти нашим надійним постачальникам та підрядникам. Ми домовилися про більш оптимальні строки оплати та збільшили суми кредитного плеча для наших проєктів. Ще один дуже важливий крок — ми розширили та покращили співпрацю з банківськими установами. Домовилися з банками про отримання гарних кредитних умов, почали користуватися новими для нас фінансовими інструментами — факторинг, лізинг, тощо. Додатково, ми розширили парк власної будівельної техніки — це допомагає зменшити собівартість будівництва, не залежати від можливостей орендодавця щодо виконання робіт у віддалених районах України. А фінансування придбання цієї будівельної техніки ми забезпечили за рахунок тісної співпраці із банками по умовам лізингу.

Основним новим напрямком діяльності для нашої компанії під час війни, став напрямок проєктування та будівництва реабілітаційних та медичних центрів та укриттів. Ми значно розвили у себе в компанії експертизу щодо проєктування та ефективного будівництва таких типів об’єктів. Та плануємо продовжувати розвивати даний напрямок. Це пов’язано в першу чергу з потребами ринку України як сьогодні, так і в найближчі 10 років.

Сергій Сергієнко,
керуючий партнер EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові

Для нашої компанії першим і головним пріоритетом стало збереження людей, команди та операційної спроможності. На початку війни ми прийняли принципове рішення — не скорочувати команду і максимально підтримувати співробітників. Окрім підтримки всіх, хто залишився, також була організована допомога тим, хто виїхав з країни. Важливу роль у перший рік повномасштабної війни відіграло сприяння з боку глобальної CBRE, яка забезпечила робочими місцями наших співробітників, що виїхали за кордон на початку війни. Разом з тим сьогодні, особливо важливою для нас залишається підтримка колег, які долучилися до Сил оборони України.

Ми швидко адаптувалися до віддаленого та гібридного формату, маючи подібний досвід під час періоду локдаунів 2020-2021 рр. та вже впроваджену ІТ-платформу, яка допомагає забезпечувати facility management об’єктів онлайн. Разом з тим, наш сучасний, новий офіс у Києві функціонує як простір для взаємодії та підтримки і як центр корпоративної соціалізації. Сьогодні ми органічно, без примусу, повернулися до роботи в офісі, оскільки бачимо, що для більшості команди важливими залишаються особисте спілкування, можливість швидко приймати рішення у режимі офлайн, а у періоди обмежень електроенергії офіс у Києві перебирає на себе роль так званого «пункту незламності».

Окремим напрямом розвитку стало розширення географії бізнесу. У 2023 році компанія вийшла на ринок Молдови, що стало логічним продовженням роботи з локальними клієнтами та дозволило масштабувати експертизу на професійному рівні за стандартами CBRE.

Також у серпні 2025 року CBRE Ukraine оновила свій бренд і стала EXPANDIA. Ми змінили лише назву, не змінюючи нашої юридичної структури та продовжуємо працювати як єдиний офіційний представник CBRE в Україні та Молдові.

Ми стали ще більш децентралізованими, надавши більше повноважень керівникам напрямів та командам на об’єктах, які ми обслуговуємо. Це дало змогу швидше реагувати на зміни, не затримуючи процеси через багаторівневе погодження. 

В умовах війни швидкість обміну інформацією та здатність оперативно приймати рішення стали не менш важливими, ніж професійна експертиза. Протягом усього періоду обмежень енергопостачання наші команди забезпечували безперебійну роботу клієнтських об’єктів.

Ми продовжили розвиток. Так, 2024 рік став для компанії роком позитивного відновлення, а 2025 — роком зростання. За ці два роки EXPANDIA залучила близько 40 нових клієнтів, як локальних, так і міжнародних, вийшовши на довоєнні показники бізнесу.

Ми бачимо стабільний попит на послуги стратегічної оцінки та консалтингу, агентські послуги у офісному та промисловому сегменті, запит на інвестиційні послуги, а також на послуги з комплексного управління об’єктами різних типів — від офісної до торговельної нерухомості. Саме за цими напрямами ми отримали найбільше нових проєктів. 

Ми відновили чисельність команди у Києві до рівня 2021 року та продовжуємо розширювати команди за ключовими напрямами. Надалі ми плануємо продовжувати географічне зростання та збільшувати портфель проєктів. Ми також бачимо, що український ринок стає більш професійним і зрілим, а попит на якісні консалтингові та управлінські послуги продовжує зростати. Відтак, ми розглядаємо зміни останніх років не як тимчасову адаптацію, а як формування нової структури ринку комерційної нерухомості, в очікуванні стрімкого розвитку після закінчення війни. 

Андрій Озейчук,
директор Rauta

На початку повномасштабного вторгнення Rauta продовжувала активно працювати, виконуючи зобов’язання перед клієнтами, сплачуючи податки та зарплати співробітникам в повному об’ємі. Це дало змогу зберегти команду та продемонструвало замовникам, що на нас можна покластися навіть у найважчі часи.

Задля безпеки співробітників та з метою диверсифікації ризиків компанії щодо людських ресурсів, ми впровадили систему гнучких графіків роботи та ефективної взаємозамінності у колективі.

Розуміючи, що під час війни зросте попит на будівельні послуги, навесні 2022 року ми прийняли рішення розширювати діяльність компанії у напрямку виконання проєктних та монтажних робіт. Якщо у 2021 році доля виконаних будівельних робіт в обороті компанії складала 10%, то у 2025 році вона збільшилася до 32%.

У зв’язку зі зростанням напрямку будівельно-монтажних робіт ми розширили штат будівельного департаменту компанії, а також парку будівельної техніки. Це дало змогу запропонувати замовникам більш привабливі умови по фінансуванню проєктів та пришвидшити терміни їх реалізації.

Одним з напрямків роботи Rauta, який показав зростання саме під час повномасштабного вторгнення, стало виконання робіт з відновлення та реконструкції будівель. На відміну від нового будівництва, це потребує вищої кваліфікації та відповідальності команди проєкту. За 4 роки великої війни Rauta реалізувала близько десяти проєктів з відбудови, в тому числі складних, які потребували посилення або заміну несних конструкцій.