Спрос на европейские аутлет-центры стремительно растет
Согласно отчету CBRE, в 2015 году в европейские аутлет-центры было вложено более € 1,1 млрд ($ 1,26 млрд), а объем транзакций более чем в три раза превысил показатель трехлетней давности, пишет Майкл Геррити для World Property Journal.
В 2015 году количество центров, в которые поступали инвестиции, по сравнению с предыдущим годом выросло на треть. И если в 2014 году все приобретения осуществлялись инвесторами, ведущих свою деятельности уже не первый год, то в 2015 году 70% транзакций поступили от новых игроков, а также институционных инвесторов.
«Последние 12 месяцев мы наблюдаем повышенную активность институционного капитала, что оказало сильное влияние на традиционных управленцев и резко снизило доходность по всей Европе», - говорит Даниэль Хейден, директор по международным оценкам компании CBRE.
«Пока увеличение арендных ставок в большинстве секторов не предвидится, гарантированный рост в аутлет-центрах дает возможность инвесторам увеличить обороты. Правильно организованные аутлет-центры по всему миру демонстрируют хороший рост потока денежных средств через разделение рисков и долевое участие в механизмах лизинговых структур.
Подобно тому, как ритейлеры признали важность аутлетов, включив их в свою многоканальную систему продаж, инвесторы начинают понимать, что аутлет-центры помогают обеспечить сбалансированную стратегию размещения ценных бумаг, согласованную со стратегией выхода на рынок розничной торговли».
Джон Велхам, глава рынка розничных инвестиций Европы, Ближнего Востока и Азии в CBRE добавляет: «До недавнего времени инвесторы предпочитали передавать владение и управление аутлет-центрами специалистам. Однако высокие показатели производительности сектора в последнее время представляют значительный интерес для прямых инвестиций».
Марко Рампин, глава департамента долговых обязательств CBRE Capital Advisors, рассказывает, что банкирам пришлось пересмотреть свое отношение к краткосрочной аренде и доле от оборота, и понять, что фактически прибыль растет благодаря доле с оборота, не привязанной к базовой ставке, и гибкости в управлении активами, невозможной при долгосрочной аренде.
Даниель Хейден в свою очередь добавляет: «Мы не можем сравнивать аутлет-центр и торговый центр. Они работают совершенно по-разному, и за счет понимания этих различий проясняются соответствующие факторы риска».
«С растущей активностью со стороны инвесторов и активным потоком капиталов в данный сегмент мы наблюдаем сокращение разрыва в доходности обычных торговых центров и аутлет-центров примерно с 200 базисных пунктов два года назад до 100 – в начале прошлого года и порядка 50 на сегодняшний день. В идеале разница цифра может сократиться до нуля».
Согласно отчетам CBRE, ТРЦ предлагают почти 225 кв. м площади на 1000 человек по всей Европе, в то время как аутлет-центры могут предложить менее 5 кв. м. Очевидно несбалансированный спрос на аутлеты, которые занимают лишь 2% общей торговой площади на рынке недвижимости, и все же демонстрируют высочайший уровень доходности в течение последних трех лет, пока остается непонятным.
Джон Велхам резюмирует: «Сегодня акции аутлет-центров доступны в гораздо меньшей степени, чем акции торговых центров. Мы наблюдаем значительный всплеск ликвидности за счет повышенного интереса со стороны инвесторов. Уже в 2016 году мы видим хороший уровень продаж, что предвещает успех для данной отрасли и в следующем году».
