Професія «мітингувальник». Хто і навіщо блокує будівництва в Києві?

08.08.2019  |  Спецпроекты

Автор: Вікторія Берещак

Гучноголосі бабусі, розлючені АТОшники, ошукані місцеві мешканці, м'язисті тітушки, громадські активісти району та небайдуже ОСББ — це зовсім не герої вітчизняного ситкому, а найпоширеніші типажі псевдо-активістів, які орудують на київських будівельних майданчиках. Кому вигідно заробляти на будівельному бізнесі, яка ціна таких мітингів і заворушень, а головне — як вирішувати подібні проблеми девелоперам, розбирався Property Times.

Вітер змін

2019 рік став для України епохальним. Два етапи виборів, зміна політичних еліт і політичної кон'юнктури позначилися на будівельному ринку. По-перше, починаючи з лютого, ринок завмер. Давалася взнаки якась невизначеність, заминка в зв'язку з усілякими прийдешніми змінами, головні гравці зайняли вичікувальну позицію.

По-друге, зміна влади оголила, здавалося б, дещо призабуту останнім часом проблему будівельної галузі — масові атаки так званих активістів, які блокують роботу забудовників.

Проблема ця для ринку не нова, її ноги ростуть з 90-х. «Я б не став говорити, що це проблема назріла для українського ринку тільки зараз. Насправді такі атаки на будмайданчики, принаймні в Києві, тривають вже дуже давно. У публічній площині про це девелопери заговорили тільки зараз, тому що процес став повальним і практично немає об'єктів, вихід яких не супроводжувався б діями активістів», — впевнений Юрій Хапко, адвокат, старший партнер ЮФ ТОTUM.

Пік активності спраглих заробити на будівництвах припадав на зміну влади. Так було в 2005-му році, в 2014-2015 рр., те ж саме спостерігається в Києві зараз. З'являються різного роду «хитачі», які намагаються зловити рибу в каламутній воді.

Каламутна вода — це об'єкти, у яких з різних причин відсутній пакет дозвільної документації. Це можуть бути затримки як з боку забудовника, який порушує будівельне законодавство, так і з боку державних органів, які іноді затягують процес узгодження. Таке трапляється досить часто. За даними опитування про корупцію в будівельній сфері URE Club, 80% київських забудовників називають ДАБІ — головним джерелом корупції в галузі. Система відкатів все ще живе і поставлена на потік, причому на всіх рівнях — місцевому і державному. Цим цілком користуються вимагачі.

Хоча під удар, як правило, потрапляють зовсім проблемні об'єкти. Показово, що для своїх цілей псевдо-активісти обирають девелоперів, які прагнуть грати чесно за правилами, у них є всі дозвільні документи і право будувати на ділянці. Своїми діями «протестувальники» штучним шляхом створюють навколо ЖК галас, мета якого — фінансова нажива і/або політичний і особистий піар.

Генеральний директор компанії НЕСТ Олексій Полетуха серед головних проблем атак на будівельний бізнес називає нечітку позицію державних органів, які покликані контролювати забудовників на наявність погоджувальних і дозвільних документів на початок робіт і слабку роботу правоохоронної системи, яка не може захистити приватний бізнес від злочинних спроб рейдерства.

«Це все на фоні базової причини — відсутності чіткої містобудівної політики і обмежень щодо забудови в Києві», — переконаний він.

Злагоджений тандем

Схеми роботи псевдо-активістів настільки різні, що на часі випускати повчальний посібник. У 2014-2015 на хвилі патріотизму постійним добре відпрацьованим сценарієм була участь «бійців АТО». Чоловіки у військовій формі частіше за все не мали нічого спільного з антитерористичною операцією. До цього виїжджали на «патріотах району», яким начебто як «за державу образливо», і щоб ця образа пройшла, вони виставляли конкретний прайс забудовнику. Зараз найчастіше до подібного роду конфліктів підключаються радикальні і громадські організації, окремі представники політичних сил, спортивні юнаки міцної статури, все ті ж активісти району. Як правило, прикривають все це ширмою з місцевих жителів, які можуть бути як обізнані про реальні цілі пікетів і акцій (легкі гроші), так і накручені ззовні недостовірною інформацією і фейками. 

У кожного з учасників наїзду на забудовника своя місія. Міцні хлопці і представники радикальних організацій допомагають парканам падати, трощать техніку, провокують охорону території на сутички, хамлять, блокують роботу. Це «м'язи» протесту, найчастіше діють з позиції сили. Вони потрібні, щоб тримати всіх в тонусі, зарядженими і накрученими. Якщо голова у них працює, то хлопці ніколи першими не полізуть в бійку. Їх мета — спровокувати сторону забудовника на неправомірні дії. Тут головне, ні в якому разі не вестися на провокацію.

Радикали і затяті громадські поборники можуть застосовувати силу, але найчастіше їх зона відповідальності — пікети, галас, гучні безпідставні звинувачення в тому, що забудовник «спотворить район», «позбавить» їхніх дітей місць в дитячих садках, перекриє проїзд. Вони — голос протесту.

«Під будмайданчик на самому початку будівництва привозять бабусь або тітушек, які блокують будівельний процес. Перекривають в'їзд будівельної техніки, влаштовують мітинги, намагаються увірватися на територію. Законність будівництва при цьому нікого не хвилює — такі «гості» зазвичай прикриваються думкою якоїсь умовної громадськості або, наприклад, місцевими жителями, яких просто обманюють», — впевнений прес-секретар будівельної корпорації «Укрбуд» Гліб Шемовнев.

Місцеві жителі бувають двох видів — справжні і фіктивні. Перші можуть мати свої інтереси, як, наприклад, захист незаконно присвоєної землі під парковку на Русанівці, бути абсолютно дезінформовані щодо реальних планів забудовника і накручені збоку або ж також заробляти на цьому. Про фіктивних говорити особливо і не потрібно: це люди, які звикли таким чином заробляти. За годину на майданчику вони можуть отримати від 300 до 1000 грн залежно від ступеня їх участі у виставі. Це — тіло протесту.

Ще одна категорія — депутатський корпус, помічений в подібних історіях. Як правило, це виконавці чиїхось політичних доручень або ті, хто відстоюють бізнес-інтереси. «Зазвичай в їх завдання входить депутатський запит в різні відомства: в ДАБІ, в земельну комісію, поліцію, таким чином рейдери блокують будівництво», — пояснює Олексій Полетуха із НЕСТ.

За словами опитаних учасників ринку, в столиці в історіях з постановочними пікетами на об'єктах помічені різні фракції Київради. Зокрема відзначилась минула фракція «Свобода», яка активно займалася блокуванням будівництва. Окремі депутати разом з організованими активістами є конгломератом. А вивіски борців за справедливість часто стають просто ширмою для здирників.

«На жаль, законодавство недосконале. На кожне звернення держоргани зобов'язані реагувати, перевірки блокують діяльність на майданчику. Для вирішення проблеми потрібно створити в КМДА і поліції реєстр псевдо-актівістів - рейдерів і пов'язаних з ними громадських організацій і не приймати повторно скарги або заяви від них по одному і тому ж об'єкту по вже перевірених фактах, а також посилити кримінальну відповідальність за перешкоджання законній діяльності і подачі завідомо неправдивої інформації. Для виправлення ситуації необхідно притягнути до кримінальної відповідальності найактивніших рейдерів і тим самим вивести ці питання в правове поле», — переконаний Олексій Полетуха.

Як правило, професійні мітингувальники і псевдо-активісти добре організовані і юридично підковані, вони відмінно пишуть скарги, запити та налаштовують місцевих. Це мозковий центр і режисери-постановники або вправні виконавці доручень.

За словами генерального директора Daytona Development Дмитра Паланчука, місцевим жителям розповідають страшилки про злобудовника, виставляючи його винятково в негативному світлі, створюється така собі видимість протистояння забудовника і громадськості.

«Це давно відомий і відпрацьований сценарій маніпулювання масами: встановлення наметів, гучні гасла, псевдо-патріотичні речівки, образи і заклики до силового штурму, провокування відкритих зіткнень. На цьому етапі підключаються радикальні організації, які регулярно ламають паркани на будівництвах Києва. Все це активно висвітлюється в соцмережах і ЗМІ. Головна мета — інформаційний шум, резонанс, хайп. Будівництво гальмується або навіть тимчасово зупиняється, а далі йдуть пропозицію до забудовника домовитися», — розповідає девелопер.

Претензії з шістьма нулями

Акції під конкретний майданчик можуть влаштовувати пару-трійку разів, ініціювати засідання комісії в КМДА з резонансних будівництв, викликати представників забудовника на нібито публічний діалог, який перетікає в балаган. Все це робиться для розігріву перш, ніж до девелопера відправляють «гінця». Той пропонує за певну суму або певну кількість квартир в будинку позбутися всіх проблем раз і назавжди. Якщо забудовник відмовляється, протести розпалюються з новою силою. «Утім, якщо проявити принциповість, то рано чи пізно демонстративні «протести» припиняться — масовку псевдо-активістам доводиться фінансувати відразу, а витрачати надто багато, якщо забудовник відмовляється йти на «договорняки», ніхто не буде», — переконаний  Гліб Шемовнев із «Укрбуд».

Тут діє лише одне правило: заплатив раз — заплатиш ще раз. За першими прийдуть інші, які зажадають більшу суму. За ними завітають треті. Як правило, відсутність законно оформлених документів призводить до договірних відносин. Якщо ж з документацією все гаразд, необхідно фіксувати факт вимагання та будь-яких правопорушень, звертатися в правоохоронні органи і виносити конфлікт в публічну площину.

Цифри, які вимагають від забудовників зацікавлені особи, досить різні. Учасники ринку називають суми від $20 000 до $200 000 і навіть значно більше.

«Щоб залишити в спокої девелоперів і залагодити штучно інспірований конфлікт, активісти вимагають близько 1-2% в квадратних метрах. Зіставивши цифри з вартістю житла в столиці, ви побачите колосальні суми за об'єкт, від $1 до $2 млн», — розповідає комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

Труна, наметове містечко і ОСББ

У Києві вистачає наочних прикладів роботи псевдо-активістів. Красномовний факт був на початку будівництва одного ЖК комфорт-класу в Святошинському районі пару років тому. Практично одразу після початку робіт біля будівельного паркану почали збиратися так звані «місцеві жителі», які виступали проти будівництва. Вривалися на будмайданчик, підпалювали будівельний паспорт.

«Доходило навіть до того, що труну приносили. Збиралися так по два-три рази на тиждень. У процесі з'ясувалося, що під виглядом місцевих жителів псевдо-активісти виконували замовлення бізнесменів, які планували організувати на місці будівництва стихійний ринок. Через пару місяців «протестів» замовник припинив фінансування, і з тих пір жодного активіста під цим будмайданчиком не було», — згадує Шемовнев

Ще один об'єкт бізнес-класу в Дніпровському районі спочатку став жертвою земельних домагань. Будівництво велося на частині великої земельної ділянки, а іншу частину планувалося облаштувати і передати місту. «Але депутат 8 скликання Верховної Ради намагався домогтися, щоб землю віддали контрольованій ним громадській організації. Коли це у нього не вийшло, будмайданчик став вже полем для політичного піару депутата, а також ще одного нардепа та депутата місцевої ради. Ймовірно, показною «боротьбою» з будівництвом вони намагалися компенсувати неефективність на інших фронтах своєї роботи. А коли інвестори житлового комплексу почали публічно адресувати свої претензії цим політикам, всі троє тут же «пішли в тінь», зрозумівши, що отримають більше репутаційних втрат, ніж безкоштовного популістського піару», — згадує прес-секретар «Укрбуд» Гліб Шемовнев

Є і зовсім недавні показові виступи. Один з них — галас навколо ЖК Tourbillon, коли забудовника звинуватили в вирубці дерев в Протасовому Яру. За словами гендиректора Daytona Development Дмитра Паланчука, за припинення протестів проти будівництва «активісти» вимагали 5 млн гривень. «Спочатку вартість за те, щоб вони пішли була $100 тис. (по місту навіть ходить їх ставка — 50 центів за квадратний метр). Ми не погодилися. Ставку одразу підняли до 200. Поступатися шантажистам ми не збираємося», — пояснює Паланчук.

Компанія обіцяє витратити 10 млн грн на реконструкцію колектора, 25 млн грн на реконструкцію інженерних мереж і 15 млн грн на благоустрій і озеленення сусідніх дворів, а також висадку нових дерев на своїй ділянці замість тих, що зрубали. 

Роздути штучний скандал намагалися і навколо ЖК Rusaniv Residence в Дніпровському районі столиці. Проект тільки з'явився на ринку, як навколо майданчика тут же утворилося коло активістів і протестувальників. Серед учасників конфлікту — ОСББ сусідньої багатоповерхівки і якась ГО «Твердиня».

Глава громадської організації знімав відео, як паркан на будівництві «повалив» вітер, а місцеве ОСББ заявило про нібито незаконне будівництво, яке заблокує їм парковку. Цікаво, що згідно кадастрової карти, парковка, організована ОСББ, без відповідних дозволів частково розташована на території ділянки забудови і на комунальній землі, призначеної для проїзду автотранспорту по вул. М. Раскової (земля належить КП «Керуюча компанія Дніпровського району міста Києва»). А у забудовника є вся дозвільна документація і законні підстави будувати.

«Організації професійних вимагачів, як правило, доволі добре обізнані в бекграунді ділянки, вони перед тим, як влаштувати все, готують низку гучних заяв типу «будують у зеленій зоні», «через будівництво настане транспортний колапс», «знищують зелені насадження», «від будівництва може зруйнуватись будинок поблизу», — ділиться спостереженнями Олександр Ізаров, керівник проекту Rusaniv Residens. Хоча, як правило, ці звинувачення безпідставні і забудовник навпаки намагається потоваришувати з містом, створюючи нові суспільні простори.

Наприклад, на облаштування Русанівського каналу, а також благоустрій прилеглої території за межами ділянки — проїзд від вулиці Сверстюка, створення пішохідних і велодоріжок на ділянці 1436 кв. м — замовник проекту Rusaniv Residens виділив 12 млн. грн.

Запобіжні заходи

Забудовники довгий час не вміли і не хотіли працювати з протестами. «Коли забудовник має увесь пакет дозвільної документації, яку отримав законним шляхом, він не повинен мати якісь перешкоди, зважати на проплачені протести і має абсолютно законне право будувати. Проте девелопери переживають через наслідки, які мають проплачені мітинги для об’єкту, бояться, що знизяться продажі, постраждає репутація. Тому, дуже часто, навіть якщо правда на боці забудовника, він чомусь платить таким активістам, бо вважає, що в такий спосіб позбудеться вимагачів», - розповідає Олександр Ізаров.

Платити, як ми з'ясували раніше, ні в якому разі не можна. Головне правило — переводити все в публічну і правову площину.

«Всі навіть незначні неправомірні дії третіх осіб обов'язково потрібно фіксувати і залучати до вирішення питання правоохоронні органи», — вважає Юрій Хапко.

Адвокат рекомендує починати з проведення повного Due-diligence (юридичного аудиту об'єкта-прим. ред.) незалежною структурою. Це дозволить отримати об'єктивну картину ситуації.

«Девелоперу потрібно запастися терпінням і переглянути витратну частину бюджету в частині юридичного супроводу, фізичної охорони об'єкта і будівельної техніки», — переконаний він.

Якщо йдеться про звичайних громадян, які з якихось причин не задоволені діями забудовника, то компанії важливо бути максимально відкритою і налагодити контакт. Влаштовувати зустрічі, інформувати про проект, надавати всю дозвільну документацію, підтверджувати законність будівництва.

«У випадку з реальними мешканцями завжди можна знайти консенсус і прийти до рішення, яке влаштує обидві сторони. А у випадку з професійними псевдо-активістами ніякі диспути не допоможуть, у них завдання абсолютно інші. Переконувати їх нема чого, навіть слухати не стануть. Тим не менш, потрібно інформувати громадськість, доводити свою правоту іншим», — вважає Гліб Шемовнев

У ситуації з замовними пікетами та рейдерськими атаками страждає не тільки забудовник, а й кінцевий споживач. Адже в результаті це позначається на собівартості. «Всі хабарі, всі виплати так званим активістам будуть закладені у вартість квадратного метра. Ці гроші могли б піти місту, а не шахраям»,  — пояснює Олексій Полетуха

Забудовник в таких випадках, крім репутаційних втрат, несе і фінансові. Навіть якщо він не підігрує вимагачам, простої на майданчику кожен день виливаються в кругленьку суму.

«Закономірно, що продажі в такому випадку можуть дещо знизитись. Проте покупець, як правило, просто чекає, поки все вирішиться, а потім йде у відділ продажу. Якщо йому подобається комплекс, він відповідає його очікуванням, а забудовник має усі законні підстави будувати і виконує свої зобов’язання, то покупець все рівно вкладе гроші в об’єкт, але дещо пізніше. За активної фази протистояння забудовник ризикує, що рівень продажів може скоротитися в 2-3 рази. Але навіть в конфліктних ситуаціях продажі ніколи не падають до нуля. Важливо бути максимально відкритими, діяти прозоро, йти до людей і говорити з ними, пояснювати. Переконаний, що такий підхід стратегічно важливий для компанії, а не тактичні цілі», — переконаний Ізаров.

Щоб вирішити питання з псевдо-активістами і банальним рекетом, на думку гравців ринку, важливо бути над сутичкою і чітко діяти за законом. Закривати очі на факти вимагання, посадову недбалість перевіряючих органів або відкуповуватися не варто. Діяти потрібно відкрито і з позиції права.

«Якщо у забудовника всі документи оформлені, то держава повинна захищати його права та інтереси. Якщо у активістів є питання до забудовника, а у нього на руках оформлена належним чином дозвільна документація, то відповіді містяться в Департаменті архітектури, в ДАБІ, в Департаменті земельних ресурсів або інших органах, які погоджують проектну документацію. Питання до них, а не до забудовника. Якщо документи узгоджені, дайте можливість девелоперу спокійно робити свою справу», — вважає гендиректор компанії НЕСТ Олексій Полетуха.

Підливає масло у вогонь і той факт, що Київрада ось уже кілька років, як не може узгодити генплан міста і зонування території. Відсутність містобудівної документації в Києві розв'язує руки спраглим заробити на будівництві.

«Якщо ці документи (містобудівна документація — прим. ред.) будуть розглянуті і проголосовані, проблема рейдерства в більшості своїй вичерпається. Буде чітко зрозуміло, хто, що і де будує. Поки немає правил, виходить хаос», — резюмує Полетуха.