Від укриттів до громадських просторів: нова роль підземної архітектури в містах

Війна змінила уявлення про підземні простори:  підвальні приміщення  стали перевагою для бізнесу, а не недоліком, підземні паркінги зростають в ціні швидше, ніж житло, торговельні центри на мінусових поверхах облаштовують торгові ряди, школярі прифронтових міст навчаються в «підземних школах». Укриття перетворюються на громадські хаби та  інфраструктурні об’єкти, але між потребою і законодавчими нормами все ще залишається прірва. Реальні запити змінюються швидше, ніж нормативна база.
Property Times разом з експертами розбирався в нюансах підземного будівництва. 

Спочатку — діти

Прифронтові міста першими зробили крок до «підземного» життя, звичні  процеси, як от навчання,  почали поступово переміщуватися спочатку в метрополітен.  В вересні 2023 року харківські школярі вперше розпочали навчання в метро. Це вимушений крок не заради романтики, а заради виживання. 

Харків став першим прифронтовим містом, де місцева влада почала тестувати підземне навчання, а навесні 2024 року тут збудували вже першу стаціонарну підземну школу. Навчальний заклад розрахований на дві зміни — до 900 дітей. 

Перша підземна школа в Харкові, джерело: Ihor Terekhov

З того часу підземні школи перестали бути харківським трендом. Як повідомив в інтерв’ю Радіо Свобода міністр освіти і науки Оксен Лісовий, станом на травень 2026 року в Україні вже збудовано та введено в експлуатацію понад 100 підземних шкіл, ще 113 перебувають на різних етапах будівництва, паралельно в Україну будується 18 підземних дитячих садків. 

Вартість одного такого закладу, за словами Лісового, коливається від 80 до 120 мільйонів гривень залежно, зокрема, від наповненості.  

Такі навчальні заклади будують у Харківській, Запорізькій, Миколаївській, Дніпропетровській, Херсонській, Чернігівській, Сумській областях. 

У Запоріжжі вже відкрито 18 підземних шкіл. Перша з'явилася у грудні 2024-го при ліцеї №88: розташована на глибині 7 метрів, тут загалом облаштовано 16 класів, є буфет та зона відпочинку. Тут можуть навчатися до тисячі дітей у дві зміни. Вартість будівництва та облаштування склала 113 млн грн. Реалізація проєкту відбувалася за підтримки державної субвенції, місцевого бюджету та ЮНІСЕФ. У Сумській області перша підземна школа відкрилася в Охтирському районі в 2025 році, вона розрахована на 295 людей, використовується і як навчальний простір, і як укриття для місцевих жителів. 

Всі ці навчальні заклади в офіційних заявах та в  медіа називають підземними школами, але є нюанс. Юридично всі ці об'єкти є не школами, а захисними спорудами цивільного захисту. Бо назвати їх школами за чинними нормами неможливо через відсутність інсоляції, нормованого повітрообміну та певних санітарних параметрів, яких під землею фізично не досягти. 

«У випадку об'єктів соціального призначення — шкіл чи лікарень — вимоги будівельних норм щодо забезпечення інсоляції чи природного обміну повітря в приміщенні, розташованому під землею, дотримати, очевидно, неможливо. Тому ця ситуація є прикладом вимушеного компромісу між державою та архітектурним контролем. Юридично такі заклади оформлюються в першу чергу як захисні споруди цивільного захисту. Завдяки цьому пріоритет віддається нормам безпеки укриттів: у межах програми будівництва підземних шкіл "Фортеця" допускається відступ від класичних вимог щодо інсоляції. Головна мета — захистити життя людей в умовах війни, поєднавши функцію укриття з тими вимогами до освітніх закладів, які технічно можливо виконати під землею», — пояснює Ярослава Лаган, адвокат АО «Адер Хабер». 

Як зазначає Сергій Распутний, CEO Каспіан Сервіс УА,  підземні школи та дитсадки, що побудовані в Харкові й реалізуються в інших містах, будуються як «експериментальне будівництво», і там застосовуються індивідуальні рішення, які узгоджуються в індивідуальному порядку.

Навіть, якщо йдеться  про комерційні об’єкти (підземний торговий центр, паркінг чи готель, які не виконують такої критичної соціальної функції, як школи та садочки), на м’якший підхід сподіватися не доводиться, говорить Ярослава Лаган,  девелоперу доведеться дотримуватися абсолютно всіх будівельних норм (ДБН) для об’єкта відповідного типу.

Нормативний квест

Будь-яке підземне будівництво — це не просто котлован і бетон, а багаторівневий юридичний процес. 

Спеціально для Property Times адвокат АО «Адер Хабер» Ярослава Лаган детально описала цей шлях. Починається все зі стандартного набору: право власності або користування земельною ділянкою, містобудівні умови та обмеження, технічні умови, проєктна документація. Далі — дозвіл на виконання будівельних робіт. 

Але підземні об'єкти мають свою специфіку — вони майже завжди потрапляють у класи наслідків СС2 або СС3, оскільки в них постійно перебуватиме понад 50 або 100 осіб. Це означає обов'язкову експертизу проєктної документації та наявність у проєкті розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту. 

«Будь-яка підземна споруда — чи то торговий центр, готель, чи приватна школа — це об'єкт підвищеної складності як з інженерної, так і з юридичної точки зору. Законодавство передбачає низку спрощень дозвільних процедур на період воєнного стану, проте вони стосуються переважно будівництва тимчасового житла для переселенців, невеликих приватних будинків або перенесення виробничих потужностей. Для комерційних та освітніх девелоперських проєктів доведеться оформлювати все за звичайними правилами», — зазначає Лаган.

Окрім стандартного набору документів, для підземних споруд потрібні ще й спеціальний дозвіл на користування надрами. Згідно із законодавством, надра можуть надаватися у користування для будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин. Невід'ємний елемент такого дозволу — угода про умови користування надрами за затвердженою типовою формою. До того ж користування надрами в Україні є платним: девелопер зобов'язаний сплачувати рентну плату, розмір якої встановлює Податковий кодекс. 

Ще один обов'язковий крок — оцінка впливу на довкілля (ОВД). Вона підтверджує, як будівництво вплине на ґрунтові води, рівень шуму та вібрацій. Звіт за результатами ОВД є обов'язковим документом для отримання дозволу на будівельні роботи.

Підземне будівництво вимагає ретельних інженерних вишукувань, які регламентуються Державними будівельними нормами (зокрема, ДБН А.2.1-1-2008).  

Вони включають цілий комплекс робіт:

• Інженерно-геологічні та геотехнічні вишукування: Спеціалісти бурять свердловини, беруть зразки ґрунтів та ґрунтових вод і проводять їх лабораторні випробування.
• У лабораторіях визначають фізичні, міцнісні та деформаційні властивості ґрунтів. Також обов'язково досліджується рівень та хімічний склад підземних вод (інженерно-гідрогеологічні вишукування), щоб оцінити, чи не будуть ці води агресивно руйнувати бетонні конструкції або металеву арматуру. 

Ярослава Лаган також нагадує про принципово важливий аспект земельного права: «Відповідно до частини 3 статті 79 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку поширюється на простір не лише над, а й під поверхнею — на глибину, необхідну для зведення будівель і споруд. Тому навіть якщо ви будуєте виключно під землею, оформлення прав на поверхневу ділянку є обов'язковим так само, як і реєстрація самої підземної споруди як об'єкта нерухомості».

І тут виникає цікава правова колізія: якщо підземний об'єкт фізично не займає поверхню — над ним може знаходитись автомобільна розв'язка, сквер або дитячий майданчик — то юридично він все одно «прив'язаний» до земельної ділянки. Тут і лежить простір для подальшого розвитку будівельного та земельного законодавства.

Архітектура подвійного призначення

Ще один важливий нюанс, на який звертають увагу експерти — архітектура та функціонал подібних споруд, які будуть експлуатуватися не тільки у воєнний час, а й  після закінчення війни. Важливо на етапі проєктування продумати все до дрібниць, аби підземний простір не перетворився на бетонний склад у мирний час. 

«Підземні споруди дорожчі за наземне будівництво. І тут питання не до українських міст, а до інвесторів. Воно звучить приблизно так: чи вигідно мені створювати підземні площі? Як зробити це інвестиційно доцільним? Саме над цим ми зараз і працюємо — пропонуємо споруди подвійного призначення, які працюватимуть не тільки під час повітряних тривог і не перетворяться на захаращені склади в мирний час, а стануть невід'ємною частиною архітектурних об'єктів», — розповідає Павло Пекер, архітектор, засновник проєктної компанії Peker & Partners. 

Під землею, за словами архітектора, може бути все, що не потребує денного освітлення: конференц-зали, офіси, паркінги, торгові простори, спортивні зони. Як приклад він наводить мультифункціональний комплекс One Monte-Carlo: верхні п'ять поверхів — житло, перший рівень — магазини й ресторани, підземні п'ять рівнів — конференц-холи, офіси, паркінг.

Психологічний вимір простору для тривалого перебування — окрема тема. Архітектор окреслює мінімум комфорту, нижче якого опускатися не можна: «Ми маємо надати людям комфортні базові умови. Особистий простір, можливість присісти. Простір має бути інклюзивним та безбар'єрним. Комфортна температура, достатня кількість повітря, комфортний рівень освітлення та акустики. Питна вода, туалети та душові. Можливість лягти або пройтися. Цього вже достатньо, щоб людина не почувала себе у складних умовах. А далі — лише покращувати і надавати більше функцій». 

Архітектор наводить приклад такої моделі з власної практики — проєкт Clust Space в КПІ, який здобув міжнародну нагороду Red-Dot Award,  — об'єкт подвійного призначення, органічно вписаний в університетське середовище і функціональний як під час тривог, так в звичайний день. 

CLUST SPACE, джерело: Peker & Partners

Nikolsky: новий сенс підземних рівнів

Торговий центр Nikolsky у Харкові — це  той приклад, де підземна інфраструктура буквально врятувала бізнес і людей одночасно. Торговельний комплекс відкрився в 2021 році, проєктом від початку було передбачено три підземних рівні (один торговий і два паркінгових), глибина підземної частини сягає 13 метрів. 

«Головним викликом було зберегти цілісність історичних будівель навколо при розробці котловану та будівництві підземних рівнів, з чим ми успішно впорались. Проєктування та будівництво відбувалось задовго до нормативних змін, які передбачають укриття в торгових центрах, тому будівництво велось відповідно до старих норм», — розповів операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин.

Але коли почалося повномасштабне вторгнення, підземні рівні паркінгу стали укриттям de facto: «Для харків'ян підземні рівні паркінгу в ТРЦ Nikolsky з перших днів повномасштабного вторгнення стали укриттям та можливістю користування об'єктами критичної інфраструктури — супермаркетом, аптекою та іншим, — згадує Максим Гаврюшин. — Пізніше ми зробили в паркінгу невеликий торговий та дозвіллєвий центр, де окрім необхідних товарів можна було отримати досвід кінопоказів, зустрічей з відомими людьми, презентацій книжок та іншого». 

 
Фото: Nikolsky

Це і є та сама модель подвійного призначення в дії: паркінг став громадським простором, торгова функція мігрувала під землю разом із людьми. Показово, що нічого цього не планувалося заздалегідь — так склалися обставини. 

Розосередження замість скупчення

Чинна нормативна база підземного будівництва — це, за словами Сергія Распутного, «клаптикова ковдра». Станом на 2026 рік два ключові документи — ДБН В.2.3-15:2007 (автостоянки) та ДБН В.2.2-5:2023 (захисні споруди цивільного захисту) — покривають лише частину реальних потреб. 

«Ми всі оперуємо лише емоціями та викривленою інформацією. Спроба комплексного осмислення була зроблена при розробці Містобудівного кодексу, але його розробка без кінця блокується. Хто дасть відповідь: а де саме підземна архітектура доцільна? Найкращим прикладом викривлення інформації є ДБН В.2.2:5-2023, де в преамбулі сказано, що він захищає лише від уламків та вибухової хвилі, при цьому примусово створюючи концентрацію великої кількості людей», — зауважує Сергій Распутний. 

Стандарти, які є в наявності, — хоч і оновлені, але корінням йдуть у другу половину XX сторіччя, коли під час холодної війни та ядерної загрози укриття мали бути масовими осередками з доступністю для житла в радіусі 500 метрів та перебуванням 48 годин, додає Павло Пекер. 

«В умовах сучасної війни в пріоритеті має бути швидкий доступ до укриття: під час атаки балістикою час іде на хвилини, а тривалість перебування під час атак складає кілька годин. Тому важливо робити простори, розосереджені й у швидкій доступності, — щоб люди могли швидко їх діставатися або знаходитись уже там під час заходів, іспитів та іншої діяльності», — коментує архітектор.

В сучасних реаліях, на думку експертів, взагалі концентрації людей в укриттях втрачає логіку, адже такий підхід може навпаки не захистити, а привести до більшої кількості жертв, враховуючи типи озброєння, яке використовується в новітній війні. 

«Розосередження рятує більше, ніж укриття, які захищають від уламків. Час евакуації ніде не враховується і не порівнюється з часом підльоту основних видів озброєнь, якими атакують Україну. Якщо брати до уваги час підльоту ракет до Києва — 3 хвилини, до Львова — 5–6 хвилин, — за Одесу, Харків, Запоріжжя, Суми не варто й казати: вибухи лунають швидше, ніж сирена. Допоки в укритті на 1000 людей знаходитимуться 5–10 людей, вони дійсно будуть краще захищені. Але коли в укритті на 1 000 людей регулярно збирається 500–600 — вони автоматично стають мішенню і переходять у зону підвищеного ризику. Це і є маніпуляцією, яку треба прибирати з нормативного і законодавчого поля», — вважає Сергій Распутний.  

Технічна сторона

Підземні споруди вимагають принципово іншого рівня інженерних систем — і це безпосередньо позначається на вартості та складності будівництва. 

Сергій Распутний пояснює різницю між підземними і наземними паркінгами з технічного боку: «З точки зору пожежної безпеки в підземних паркінгах норми більш жорсткі. Пожежогасіння — це спринклерна система в обох випадках, але в надземних відкритих паркінгах це так званий "сухотруб": труби без заповнення, які потребують певного часу на набір тиску. А в підземних вони завжди під тиском і готові реагувати на загрозу. В підземних паркінгах обов'язкові системи димовидалення та примусової вентиляції, яких у відкритих надземних не використовують». 

ДБН В.1.1-7:2016 про пожежну безпеку чітко встановлює: для об'єктів класів СС2 та СС3, де постійно перебуватиме понад 50 осіб або періодично понад 100, у проєкті обов'язково має бути точний розрахунок часу евакуації, звертає увагу Ярослава Лаган.  Проєкт повинен містити детальні інженерні рішення щодо протипожежних заходів, систем димо- та пиловидалення і пожежної сигналізації.  

Окремим пунктом іде інклюзивність. ДБН В.2.2-40:2018 вимагає повної доступності підземного об'єкта: пандуси, ліфти, спеціальні шляхи евакуації для маломобільних груп — і все це має бути прописане у завданні на проєктування. 

ДБН В. 1.2-14:2018 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ»  відповідає за те, щоб підземна споруда витримала всі навантаження (тиск ґрунту, ґрунтових вод тощо) і не зазнала руйнувань.

«Підземний простір — це зона підвищеного ризику, і зекономити тут на системах безпеки чи евакуації недоцільно», — говорить Ярослава Лаган. 

Перспективи підземного будівництва

Запитання про майбутнє підземної архітектури в Україні виявляється складнішим, ніж здається. Всі експерти погоджуються, що потенціал є, але реалізувати його можна лише за умови системного підходу. 

«Саме за об'єктами подвійного призначення майбутнє. Підземний простір буде невід'ємною частиною архітектурних рішень, а не бетонним бункером», — вважає Павло Пекер. 

Сергій Распутний наполягає на тому, що без Містобудівного кодексу, без чіткої карти доцільності підземної забудови і без перегляду нормативів у частині реального часу евакуації — Україна й далі шитиме “клаптикову ковдру”: «Укриття потрібні не тільки під землею — вони потрібні скрізь. Питання набагато ширше, ніж просто копати глибше. Без комплексного осмислення ситуації ми так і будемо рухатися від одного аварійного рішення до наступного». 

Підземна архітектура перестає бути виключно інструментом безпеки і поступово стає елементом міського розвитку — питання лише в тому, чи встигне нормативна база наздогнати ці зміни.