Арсеній Насіковський,

молодший партнер групи компаній DIM

Купівля квартири — рішення непросте, а під час війни в Україні часто ризиковане. Проте, житлове питання для багатьох сімей залишається актуальним. Люди шукають безпечніші регіони, покращення умов проживання, інвестувати на майбутнє та просто зберігати власні кошти в квадратних метрах.

На цьому тлі розстрочка від забудовника стала популярною альтернативою банківським іпотекам. Проте в офісах продажу ми часто отримуємо запитання: коли покупець стає повноцінним власником житла, які юридичні тонкощі має угода та хто насправді бере на себе ризики при купівлі нерухомості в розстрочку.

Забудовник — ініціатор і носій ризику

У випадку купівлі квартири на первинці в розстрочку, саме забудовник несе основний ризик невиплати. Він є ініціатором програми, організовує, реалізує та фінансує будівництво. Простими словами – забудовник дає кредит з власних коштів покупцю. І як продавець, добровільно бере на себе зобов’язання передати житло покупцеві з відтермінуванням платежів та ризикуючи, що покупець може не виконати фінансові зобов’язання в повному обсязі.

А якщо кредит від банку?

У ситуації, коли житло купується не напряму у забудовника, а за допомогою залучення кредиту через банк – фінансовий ризик бере на себе банк, адже він виступає посередником між покупцем та забудовником, укладає договір кредитування із забезпеченням (наприклад, іпотекою) та «дає» в кредит власні кошти. Тож в цьому випадку саме банк несе основні фінансові ризики.

Квартира – моя власність?

Багато з покупців думають, що після підписання договору купівлі квартири в новобудові через розстрочку – квартира автоматично становиться вже їх. Але це не так. Насправді покупець стає власником нерухомості лише тоді, коли повністю розрахується по кредиту із забудовником. До цього ж моменту житло юридично не покупця, а забудовника. І останній може змінити умови виплати чи навіть розірвати договір у разі невиплат.
Загалом, в Україні немає окремого закону, який би напряму регулював порядок переходу права власності при купівлі нерухомості в розстрочку. Проте існує загальна нормативна база, а саме положення Цивільного, Господарського та Податкового кодексів, які дозволяють сформувати це в логічну схему.

Як це виглядає на практиці?

Купівля квартири в розстрочку виглядає так:

• Вибір безпосередньо квартири, ознайомлення з умовами договору: графік платежів, фіксація вартості, обов’язки/відповідальність сторін, фіксація об'єкту тощо.
• Укладання попереднього договору купівлі-продажу (договір купівлі-продажу майнових прав, форвардний контракт тощо).
• Виплата розстрочки у заплановані терміни.
• Після повного розрахунку забудовник та покупець підписують основний договір.
• Державна реєстрація права власності на покупця.

Тож, поки покупець не сплатить повну вартість житла, квартира залишається лише його майбутньою, але ще не юридичною власністю.

Порада замість висновку

Купівля житла в розстрочку — чудова альтернатива держпрограмам, умови яких через ті чи інші причини не підходять покупцям.
Саме тому забудовники розвивають внутрішні програми кредитування, пропонують гнучкі умови купівлі та збільшують терміни розтермінування.
Моя порада — не боятися купувати житло у забудовників у розстрочку, але підійти до цього кроку дуже уважно.

Уважно перевіряйте забудовника та його репутацію, чи має завершені об’єкти. На обраний вами комплекс перевірте дозвільні документи: ліцензії, дозволи на будівництво, власність на земельну ділянку.

Важливо уважно читати договір та перевіряти: умови та графік платежів; фіксація ціни та чи не будуть змінюватись в односторонньому порядку умови договору протягом його дії; фіксація права власності після повної сплати; умови на випадок форс-мажору.

Якщо ще є сумніви та страхи, то найкраще рішення — звернутись до юриста аби перевірити договір на підводні камені перед його підписанням.