Забудовникам надходять «листи щастя» з вимогою сплатити пайовий внесок. Аналіз юриста

Дмитро Ніколов,

адвокат, старший юрист практики нерухомості та будівництва ADER HABER

Забудовники масово почали отримувати «листи щастя» з вимогою сплатити пайовий внесок за будівництво, яке було розпочато до 2021 року. Викладаємо аналіз ситуації.

І. У чому суть проблеми (очима девелоперів) і як змінювалися правила

• Початкова логіка реформи була простою: Закон №132-IX від 20.09.2019 виключив статтю 40 Закону №3038-VI та мав позбутися «квазіподатку на нерухомість», який фактично сплачувався покупцями житла.
• З 01.01.2020 набрали чинності перехідні положення на один рік: у 2020-му замовники будівництва для об’єктів, розпочатих раніше і не введених до 01.01.2020, або розпочатих упродовж 2020 року, повинні були звернутися до органу місцевого самоврядування й сплатити пайову участь до введення в експлуатацію в чітко визначених межах (для житла – 2%, для нежитлових – 4%). 

• З 01.01.2021 обов’язок пайової участі припинив існування: «з 01.01.2021 повністю скасовано обов’язок замовника будівництва щодо пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту» (лист Мінрегіону №1/15.2/515-21 від 12.02.2021). 

• Проблема, на якій наголошують девелопери, постала там, де громади, насамперед Київ, почали вимагати сплати й у 2021+ роках у ситуаціях, коли дозвіл видано до 2021-го, а будівництво фактично стартувало після. Українська асоціація девелоперів стверджує, що така практика перетворила заявлену дерегуляцію на «декларативний жест», адже «на практиці це виявилося… лише частково отриманим реальним правовим втіленням», що «суперечить заявленим державою цілям… забезпечення доступного житла». Супровідний наслідок – непередбачувані фінансові донарахування, сотні судів, затримки та подорожчання квадратного метра.

ІІ. Позиція девелоперів

• Галузь виходить із того, що політичне рішення 2019 року було спрямоване на «повну ліквідацію пайової участі як квазіподатку», і саме так це комунікувала держава. Голова правління УАД Євген Фаворов підкреслює: «У 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції… Це була принципова позиція держави – ліквідувати квазіподаток на нерухомість, який фактично сплачувався покупцями житла». На думку Асоціації, коли громади продовжують вимагати внески у проєктах, де «будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року», вони відходять «від суті та наміру законодавця». Такі вимоги формують подвійне та непередбачуване навантаження і «викликають зростання цін на житло». 

• Аргумент посилюється практикою фактичного інфраструктурного внеску девелоперів: «Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури». 

• Додаткова складність – неврегульована передача соціальних об’єктів: «де-факто немає процедури передачі таких об’єктів громадам», через що в дитсадках і школах часто доводиться «відразу планувати приватного оператора», а мешканці платять «від 15 до 25 тис. грн/міс.». 

• Як законодавче вирішення УАД пропонує усунути прогалину і «чітко закріпити», що щодо об’єктів, у яких будівництво розпочато до 01.01.2021, не введених станом на 01.01.2021 і без укладених до 01.01.2020 договорів, «сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється».

ІІІ. Позиція Мінрегіону

• Мінрегіон у листі №1/15.2/515-21 від 12.02.2021 формулює позицію однозначно: «протягом 2020 року діяли перехідні положення, а з 01.01.2021 повністю скасовано обов’язок замовника будівництва щодо пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту». 

• Виходячи з принципу незворотності (стаття 58 Конституції), міністерство робить висновок: «наразі відсутня правова підстава для укладання договорів та відповідно сплати коштів пайової участі по об’єктах будівництва, спорудження яких розпочато до скасування зазначеного обов’язку та які підлягають прийняттю в експлуатацію після 01.01.2021, але договір… не було укладено». 

• Водночас Мінрегіон визнає чинність і обов’язковість виконання вже укладених до 01.01.2021 договорів: «зобов’язання щодо сплати… визначені умовами договорів… мають бути виконані в повному обсязі».

IV. Позиція судів і акценти на принцип рівності/недискримінації

Суди у своїй практиці розмежували три часові зрізи: 1) до 01.01.2020 (чинна ст. 40), 2) перехідний 2020 рік і 3) період після 01.01.2021. Ключові орієнтири такі: 

• По-перше, Велика Палата ВС (постанова від 12.2021, №643/21744/19) та КГС ВС (20.07.2022, №910/9548/21) підтвердили: з 01.01.2020 «у замовників будівництва відсутній обов’язок укладати… договір про пайову участь», а «договорами, укладеними до 01.01.2020, зберігається чинність до повного виконання». Суди наголосили, що після виключення ст. 40 «визнання судом договору… укладеним… на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності». Належним інструментом захисту для громад у відносинах, що виникли до змін, визнано кондикційні вимоги: «замовник будівництва без достатньої правової підстави… зберіг у себе кошти», тож орган місцевого самоврядування може вимагати їх «на підставі частини першої статті 1212 ЦК України». 

• По-друге, щодо рівності умов для учасників ринку суд прямо підкреслив потребу недопущення дискримінації між тими, хто сплатив, і тими, хто намагався уникнути оплати пайового внеску. Висновки КГС ВС зводяться до того, що перехідні положення 2020 року «є націленими на те, щоб замовник будівництва, який розпочав його до 01.01.2020 та добросовісно виконав встановлений законом… обов’язок щодо пайової участі, був у однакових ринкових умовах із забудовником, який аналогічно розпочав будівництво… але … такого обов’язку не виконав, можливо навіть свідомо затягуючи процес… з метою уникнення сплати пайової участі». Ця формула фактично є тестом на рівність і недискримінацію в перехідному 2020 році: однакові часові й юридичні ситуації мають однакові наслідки. 

• По-третє, суд визнав наявність прогалини щодо "після-2021 кейсів". У постанові КГС ВС від 20.07.2022 прямо зазначено: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року». Водночас при кваліфікації спорів за старими дозволами, але із пізнішим стартом, суди пропонують звертати увагу на те, чи виник обов’язок у межах старої моделі (до 2020) чи у перехідній моделі (2020), і чи може громада обґрунтувати вимогу саме як кондикційну за статтею 1212 ЦК. 

• Нарешті, важливе процесуальне розмежування способів захисту: якщо об’єкт здано до 01.01.2020 і позов подано до цієї дати, суд міг визнавати договір укладеним; якщо здано до 01.01.2020, але розгляд відбувся після, «належним та ефективним способом захисту… буде звернення із позовом… про стягнення безпідставно збережених грошових коштів пайової участі». Це знову про однакові правила гри для подібних за суттю ситуацій, що є проявом принципу рівності сторін перед законом.

Висновки

• Нормативний ланцюжок працює так: повна відміна з 2021 року, один перехідний рік 2020 з чіткими правилами, і чинність лише тих договорів, що були укладені до 01.01.2020. 

• Мінрегіон прямо підтвердив: «наразі відсутня правова підстава» укладати й сплачувати за об’єктами без договорів, які вводяться після 01.01.2021, тоді як "до-2020 договори" треба виконувати повністю. 

• Судова практика, з одного боку, захищає правову визначеність (суди не конструюють нові договори після скасування статті 40), з іншого – через статтю 1212 ЦК запобігає недобросовісній поведінці у перехідний період, щоб «замовник, який виконав обов’язок», не опинився у гіршій ринковій позиції, ніж той, хто «затягував» обов’язок, – це і є матеріалізація принципу рівності. 

• З погляду девелоперів, стабілізація правозастосування потребує законодавчого доповнення, яке б «чітко закріпило» відсутність нарахування та сплати в описаних прикордонних кейсах, відновило прогнозованість бізнес-моделей і зняло необґрунтований ціновий тиск на покупців. 

• З погляду публічного інтересу, баланс досягається комбінацією вже дієвого фіксованого податку на нерухомість («за цифрами він уже перевищує в рази») та чітких перехідних правил без ретроспективних донарахувань: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі… коли будівництво розпочато після 1 січня 2021 року», а тому спроби його «відновити» підривають і принцип правової визначеності, і рівність умов конкуренції на ринку.