Почему в украинских реалиях город и застройщик стали на противоположные стороны?

18.06.2018   |  Блоги
  924

Ольга Соловей

Сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club), издатель профильных изданий о недвижимости Property Times и 3m2

Застройщик — почти ругательство, а все застройщики, к сожалению, ассоциируются с незаконными схемами, коррупцией и земельными скандалами. Справедливо замечу, что эта оценка небезосновательна: многочисленные недострои, тысячи обманутых инвесторов, стройки, связанные с недобросовестными чиновниками. Список можно дополнять.

Тем не менее, представить любой город без строек, а особенно с растущим населением столицы, просто невозможно. Новое жилье — крайне необходимо. И жилье высотное, и уплотнение застройки — такая же необходимость. Строительство, как жилое, так и коммерческое, — важный сегмент экономики и развития городов. Это рабочие места, налоги, развитие инфраструктуры и новые квадратные метры, которых так не хватает.

В чем же проблема? Почему в украинских реалиях город и застройщик (даже слово с негативной коннотацией! — это не строитель, как раньше, и не «девелопер», как во всем мире) стали на противоположные стороны?

Город — Застройщик

Классическая схема взаимодействия между городом (город = городская администрация) и застройщиком очень простая. Город решает, что, сколько и где необходимо построить. Оформляет все планы в документацию (генплан). Город составляет перечень того, что нельзя делать, и как не надо строить. Затем происходит передача земли под те или иные объекты тем, кто заинтересован в реализации и понимает, как на этом заработать. Всем хорошо!

Город получает объекты, которые ему нужны, девелопер — прибыль. Win-win. Что же не так в Украине?

Город получает объекты, которые ему нужны, девелопер — прибыль. Win-win. Процедура и процессы, конечно, отличаются в разных странах и регионах. Ограничений и правил для девелоперов может быть очень много, и иногда они довольно жесткие и неудобные.

Но есть интересы жителей, есть знания и опыт чиновников, выступающих заказчиком всех проектов. И так как все заинтересованы в получении результата и заранее принимают стратегию win-win, процедура реализации проектов недвижимости проходит максимально гладко.

Что же не так в Украине? Почему практически любой проект находит своих противников или даже пострадавших? Все и просто, и сложно одновременно.

В основе проблем местного рынка недвижимости — отсутствие стратегии взаимной выгоды и присутствие третьего «игрока», с которым тоже необходимо выстраивать коммуникацию.

Причины

Во-первых, в Украине городские власти — это далеко не всегда отображение позиции горожан.

Как будто городская администрация и жители не на одной стороне, а даже противопоставлены друг другу. Исторически интересы этих сторон не совпадают.

Во-вторых, как ни удивительно, именно застройщик выступает заказчиком градостроительной документации (я сейчас только о Киеве и разработке детальных планов территорий в отсутствии генерального плана, но в большинстве городов ситуация с документацией не лучше). И не удивительно, хотя и не логично, что заказчик учитывает только свои интересы и зачастую не видит ситуацию в городе в целом.

В-третьих, отсутствие коммуникаций между всеми заинтересованными сторонами. Эти стороны не имеют на сегодня инструментов эффективной коммуникации для выработки win-win стратегии.

Есть и другие причины: коррупция, законодательное несовершенство, непубличность бизнеса, отсутствие международных игроков, которые бы внедряли международные стандарты, и еще много других.

Есть ли решение?

К сожалению, репутация целой отрасли уже порядком «подмочена», и стена недоверия между сторонами уже построена. Но необходимость менять ситуацию назрела. И только кропотливая работа по выстраиванию правильной коммуникации между сторонами, а также выстраивание стратегии взаимной выгоды может сделать город комфортным для жизни.

Печально в этой ситуации то, что результат такой ситуации — тысячи готовых зданий, снести которые дорого, а использовать далее — неэффективно.

К тому же, ландшафт города не может поменяется за несколько лет, и эти здания с сомнительной эстетикой еще долго будут влиять на комфорт жителей.

Все же, что можно исправить? Есть ли решение? Уверена, что простого решения нет. И точно не может быть решения быстрого. Это должен быть постепенный процесс создания инструментов коммуникаций между застройщиком и городом, городом и жителями, и трехсторонний обмен мнениями. А еще важно принять и понять позицию каждого и начать как с чистого листа. С уважением к друг другу.