Нове будівництво не на часі

Ольга Соловей,

співзасновниця і керуюча партнерка Українського клубу нерухомості (URE Club), видавчиня профільних видань про нерухомість Property Times і 3m2

Як тільки в країні почали підраховувати збитки з початку повномасштабного вторгнення, постало питання відновлення та відбудови, а вже за місяць стартувала розробка механізмів фіксації руйнувань. Дані, на жаль, оновлюються регулярно. Кількість людей, що втратили житло повністю або частково, сягнула десятків тисяч осіб. Відновлення цілих міст та містечок, багатоквартирних будинків та приватних садиб, торговельних та логістичних центрів, виробничих приміщень тощо — це питання невідворотнє. Деякі експерти прогнозують, що період відновлення до довоєнного стану може тривати понад 10 років. В цей час змінюється демографія, відбувається колосальне переміщення українців, як в межах країни, так і, на жаль, за її межами.  Але чи повинні ми вже починати нове будівництво для компенсації втраченого? Чи на часі нові проєкти та чи є для цього ресурс.

На мою думку, ні. Нове будівництво не на часі. Спробую довести свою позицію.

Воєнний стан подовжено, і думаю, ні в кого немає ілюзій, що війна не закінчиться швидко. В нас немає залізного купола і звуки сирени ми чуємо всією країною, а наслідки кожної — руйнування. В країні війна, яка триває, а отже активні бойові дії та надвисокі ризики. Страхування у воєнний стан не працює, а руйнування — не компенсуються. В країні не було кредитування нерухомості і до 2022 року, не працювали іпотека. Це все показники високих ризиків ринку. Тепер вони стали ще вище. 

Другий важливий фактор, що ставить під сумніви доцільність нового будівництва — це дорого, і стає все дорожчим з кожним днем, бо логістика, енергоносії, курс, відсутність кадрів, грошей та пункт 1. На жаль, ми втратили і продовжуємо втрачати виробничі потужності будівельних матеріалів. Навіть після 2014 дуже багато матеріалів для будівництва завозилось з Росії та Білорусі. Імпорт з європейських країн та здороження логістики підвищують вартість на 30–50%. Але й попиту немає. Попри пожвавлення будівельних майданчиків, констатуємо падіння обсягів на 30–40% тільки у житлі. Останніми ж роками драйвером було Велике будівництво інфраструктури.

І тут ми переходимо до третього пункту: Україна багато будувала останні роки, особливо житло. Мільйони квадратних метрів щорічно. Майже 20%, а подекуди і більше квартир були інвестиційними, тобто під оренду. Це стосується Одеси та Києва, великий відсоток інвестиційних квартир був і у Львові. Ще в березні один із засновників ЛУН та платформи Flatfy Андрій Міма запропонував відпрацювати механізм щодо компенсації оренди для переселенців та тих, хто втратив житло. Це дуже логічна та вдала пропозиція. Це досить швидке рішення для тих, хто дійсно без даху над головою, а також можливість створити прозорий ринок оренди житла. Адже ми досі не маємо відповідного законодавства та ринок максимально тіньовий. Таку ідею активно підтримують і міжнародні експерти, що працюють над планами з відновлення економіки України.

По-четверте, у зв’язку з вищезгаданим фактором великих обсягів житлового будівництва до війни, ми маємо велику кількість недобудов по всій країні. Вони стоять «німим докором» неспроможності системи боротися з горе-забудовниками. Добудувати, реконструювати буде дешевше. Потрібно шукати дієві механізми вилучення таких «заморожених» приватних об’єктів на користь міст та добудови їх з подальшою передачею тим, хто стоїть в черзі на соціальне житло. Будемо відверті — соціальне житло в країні було відсутнє як клас.

У наступні роки держава та місцеві громади повинні стати драйвером ринку нового будівництва та замовником проєктів з реконструкції та відбудові. Адже приватні кошти українців, які були єдиним ресурсом для забудовників багато років — закінчилися, занулилися, перетнули кордон тощо.

Ще один важливий момент щодо відбудови після закінчення війни: зважаючи на обсяги руйнувань в деяких містах та містечках, з'явилась унікальна можливість взагалі почати з основ, а саме з концептуального рішення щодо майбутньої відбудови. Якими саме мають стати ці міста, щоб зберегти пам’ять та відродитися.

Насправді для того, щоб будувати нове, потрібно набагато більше даних щодо потреб та стану цільової аудиторії — майбутніх мешканців. Але на сьогодні дані постійно змінюються, не перевірені та взагалі опрацьовуються доволі погано. Важливо не поспішати з новим будівництвом, бо побудувати можна і за рік, а ось що з ним робити далі в цих сильно змінених обставинах — треба думати!