Оренда чи власність: чи зміняться уподобання українців?

Ольга Соловей

співзасновниця і керуюча партнерка Українського клубу нерухомості (URE Club), президент та засновник БО «Благодійний фонд «Житло для ВПО», видавчиня профільних видань про нерухомість Property Times і 3m2 

24 лютого багато українців схопили в валізки найважливіше та залишили свої домівки. Багато хто був певен, що це вже назавжди. Кілька мільйонів українських сімей у максимально реальному сценарії так і не повернуться до рідних домівок, з дуже різних причин. І не тільки тому, що житло зруйноване. Професійні психологи констатують: в українців змінилося сприйняття дому Останній місяць з його проблемами з електроживленням тільки підтвердив рішення тих, хто вагався — чи повертатися до рідних домівок.

Хоча точна кількість внутрішньо переміщених осіб невідома, але очевидно, що мільйони українців стикнулися з питанням оренди в нових для себе містах. Ще мільйони — тепер знайомі із особливостями оренди за кордоном. До речі, щодо статусу орендного житла та офіційного розміщення орендарів, виникає багато питань та запит на правове врегулювання цієї сфери. Адже не секрет, що доходи від оренди не оподатковані, а права орендарів незахищені, так само як і майно власників.

Якщо говорити про глобальну ситуацію з житлом, то насправді найбільша проблема в тому, що якісне житло стає все більше недоступним в плані вартості. Проблема забезпечення доступним житлом — одна з головних для світового суспільства в цілому. В багатьох розвинених країнах Європи доволі поширена (до 50% усього житлового фонду) практика оренди житла. При тому, що доступна також і можливість купувати нерухомість в іпотеку. Соціологи відмічають, що зі зменшенням кількості молодого населення та його бажання створювати родини, зростає потреба в орендному житлі. Тож відсоток такого житла буде продовжувати рости.

До повномасштабної війни експерти характеризували український ринок житлової нерухомості як такий, де переважає приватна власність, що характерно для пострадянських країн. Українці понад усе прагнули мати власне житло — для родини, для своїх дітей, для орендного доходу.

Що ж маємо в Україні? До війни постійно збільшувалась кількість проєктів житла, що вже на стадії продажу позиціонувалися, як житло в оренду. Тож ми були частиною світових трендів. Війна з лютого тільки прискорить цю тенденцію. До того ж в українців змінилися й вимоги до житла, питання безпеки стали критичними, а вибір локації став набагато ширшим: розглядається не тільки великі міста, але й уся Україна, та й не тільки.   

Очевидно, що для тих, хто втратив житло, уряд має забезпечити проживання принаймні до того часу, поки не відновлять зруйноване. Питання компенсації оренди або надання пільгових умов розселення — це вже зрозуміли та працюючі механізми з міжнародної практики. Марно сподіватися, що донорські кошти будуть виділені на відбудову з безкоштовним наданням житла. А до репарації та ймовірної компенсації з боку агресора годі й чекати.

З цього приводу, я би звернула увагу а досвід Німеччини щодо соціального орендного житла. Це комплексний підхід, де задіяна держава у частині дешевого кредитування таких проєктів, місцева влада з пільговими умовами виділення земельних ділянок та дозволів, та приватний бізнес, який має змогу будувати житло, але з певним відсотком (різниться від кількості населення та рівня оренди та вартості житла в регіоні) квартир під пільгову оренду. Ставка оренди на такі квартири буде фіксовано низькою, сплачується на користь керуючої компанії. Розраховувати на такі квартири за пільговою орендою можуть певні верстви населення, як то студенти, неповні родини, інші соціально незахищені верстви населення. Низька вартість оренди фіксується на 20-25 років. Саме за цей час компенсується низька вартість кредиту для забудовника. Така система економічно обґрунтована: це не субсидії та не дотації. А українцям вже не звикати до оренди, особливо за умови, що таки наведуть лад і у цій царині економіки.