Урбанизм и девелопмент: синергия в чистом виде
Урбанистический дизайн часто воспринимают как смелые проекты будущего, оторванные от реальности. Говоря об урбанизме в целом, подразумевают общественные пространства, площади, парки, пешеходные улицы, креативные, культурные пространства и площадки, набережные. И это действительно так!
Казалось бы, в таких проектах нет места бизнесу в традиционном понимании. Однако главная цель урбанизма – это, в первую очередь, создание комфортных мест для жизни и работы в городе. А если рассматривать бизнес как это удовлетворение потребности современного человека в улучшении качества своей жизни, между урбанизмом и девелопментом нет противоречий. Даже наоборот.
Создание публичных проектов зачатую возможно только с учетом достаточного финансирования со стороны частных структур или городских властей, которые, в свою очередь, могут увеличить поступления в городской бюджет от уже частично реализованного проекта. Соответственно, основная задача урбан-дизайна в обеспечении баланса между созданием общественных ценностей и ресурсами, необходимыми для их реализации.
Идея о том, что создание девелоперских проектов, которые несут в себе общественные компоненты, может быть выгодно с точки зрения возврата инвестиций, до сих пор нуждается в фактическом подтверждении. Каким образом грамотно спланированные проекты с социальной инфраструктурой могут быть экономически целесообразны в условиях частного владения землей?
Немного истории. Большинство площадей в Лондоне были созданы с учетом того, что их появление увеличит стоимость прилегающей земли и привлечет «правильных» людей. Площадь Рассел (Russell Square) была заложена Эрлом и Дюком Бетфордами в 1806 году как центральная часть участка, который застраивался частными домами, как раз с целью повышения уровня района до «выше среднего». В то же время, по другую сторону океана, в 1830 году известный бостонский архитектор Чарльз Булфинч убедил владельца участка вдоль Вернон стрит, что создание площади как центрального элемента новой жилой застройки, позволит ему повысить стоимость жилья и компенсировать средства, которые предполагалось получить в результате застройки площади. Существуют и другие примеры обустройства парков и площадей на частных землях для повышения привлекательности будущего жилья.
Площадь Рассел в Лондоне существенно повысила стоимость квартир в окружающих домах
Уже в 19 веке масштабное переобустройство Парижа под руководством барона Хаусманна подтвердило правильность такого подхода не только в организации площадей, но и гранд-бульваров и променадов, дополненных монументами и статуями, прочими украшениями, к которым обращены фасады новых зданий. За вид на такой бульвар покупатели платили больше. Для финансирования проектов публичных пространств в центральной части Парижа город выпускал бонды, обеспечением которых являлась последующая продажа земли, стоимость которой повышалась пропорционально повышению ее привлекательности. Сегодня в Штатах действует похожий механизм – tax increment financing projects (TIFs), который позволяет городу занимать средства для реализации проектов социальной инфраструктуры в залог будущих доходов от повышения стоимости прилегающих земель.
Примеров, демонстрирующих синергию городских властей и девелопмента, более чем достаточно. Даже в украинских реалиях стоимость коммерческого или жилого проекта вблизи публичных пространств или общественных центров дороже на 20-30%, например, в случае видовых квартир и офисов. Просто представьте: если в каждой точке города, в каждом районе и микрорайоне будут созданы подобные «места притяжения», стоимость недвижимости в городе повысится, не говоря уже о его привлекательности для жизни и работы. И не нужно говорить о необходимости ресурсов для города или инвестора – уже работающие схемы финансирования доказали свою действенность. Гораздо важнее, помимо краткосрочного эффекта «к выборам» или «продать при первом выгодном случае», помнить о том, в каком городе мы все хотим жить.
