Ольга Єрошенко,

співзасновниця і керуюча партнерка Українського клубу нерухомості (URE Club), президентка та засновниця БО «Благодійний фонд «Житло для ВПО», видавчиня профільних видань про нерухомість Property Times і 3m2

Коли ми будуємо соціальне житло для переселенців, нас часто запитують: чи є якийсь міжнародний стандарт, на який ви орієнтуєтеся? Моя відповідь завжди була: є загальні принципи, але єдиної рамки не існувало. До цього року.

У травні 2026-го Habitat for Humanity опублікував звіт The Global Housing Continuum і це, мабуть, найважливіший концептуальний документ у секторі доступного житла за останнє десятиліття. Не тому, що він відкриває якісь невідомі факти, а тому, що вперше систематизує те, що ми всі знали по частинах, і дає спільну мову для розмови про це.

Чому спільна мова важлива

Здавалося б, дрібниця. Але я на власному досвіді бачила, як донори, законодавці і практики говорять про «соціальне житло» і мають на увазі геть різні речі. Для одних це гуртожиток для ВПО. Для інших — квартири від держави для малозабезпечених. Для третіх -  кооперативні будинки на зразок австрійських. Коли немає спільної мови, неможливо порівнювати, неможливо координуватися, і дуже легко витрачати ресурси паралельно, не розуміючи, хто і що вже робить.

Habitat for Humanity розробив рамку, яка описує весь спектр житлових рішень: від ситуації вуличної бездомності до ринкової іпотеки, через п'ять категорій. Вони назвали це Housing Continuum, житловий континуум.

П'ять категорій, одна система

Континуум починається з бездомності:  людей без даху над головою, яким потрібна термінова послуга: притулки на ніч, кризовий центр, юридична допомога проти виселення. Далі перехідне житло: тимчасові рішення для людей у кризі, насамперед переселенців і біженців. Тут тенти, модульні будинки, гуртожитки, те, що ми в Україні добре знаємо.

Третя категорія поступове житло. Це та більшість світового фонду, яка раніше залишалася невидимою у великих звітах: будинки, які власники будують або покращують самотужки, поступово, роками. Саме ця категорія є центром нової рамки і Habitat for Humanity робить на цьому акцент свідомо. Більшість житла у світі побудована саме так, а не через державні програми чи девелоперів. Це не маргінальне явище, це норма.

Четверта соціальне житло: те, що будують і керують держава, некомерційні організації або кооперативи для людей, які не можуть дозволити собі ринкові ціни. 

І п'ята ринкове: доступне, але приватне:  субсидовані іпотеки, rent-to-own (оренда з можливістю викупу), масове будівництво за ринковими цінами.

Важлива деталь, на якій автори звіту наголошують окремо: це не сходинки, де «вгорі» краще, а «внизу» гірше. Це система, де кожна категорія потрібна, і брак будь-якої з них — проблема для всіх.

Три шари одночасно

Найцікавіше в цій рамці не сам континуум, а те, що поверх нього накладається ще три шари аналізу. Перший: скільки людей реально потребують кожного типу рішення? Другий: які політики і закони це регулюють? Третій: які фінансові механізми доступні?

Коли ці три шари збігаються, система працює. Коли — ні, ми бачимо, де саме проблема: чи в тому, що закони є, але грошей немає; чи що гроші є, але потреба значно більша, ніж відповідь на неї.

Де в цій картині Україна

Саме тут рамка стає особливо корисною не як абстракція, а як інструмент діагностики.

Найбільша прогалина, і це видно навіть без докладного аналізу, у соціальному секторі. Потреба велика, системної відповіді немає. Саме цю прогалину намагаємося закрити ми та кілька інших організацій. Але масштаб того, що роблять приватні фонди, несумірний з масштабом кризи.

Три уроки, які ми можемо взяти просто зараз

Перший і найважливіший: тимчасове завжди стає постійним. Habitat for Humanity показує це на прикладах десятків країн. Рішення, які вводяться як «на три місяці», залишаються на десятиліття, якщо для виходу з них немає спланованого маршруту. Гуртожитки і модульні містечка без стратегії переходу до постійного житла це не рішення, це відкладена проблема.

Другий: соціальне житло визначається чотирма ознаками, а не однією. UN-HABITAT нещодавно зафіксував це формально: соціальне житло має коштувати нижче ринку, управлятися публічно або некомерційно, розподілятися за потребою, а не платоспроможністю, і мати на меті подолання нерівності. Якщо хоча б одна з цих ознак відсутня — це вже не соціальне житло в повному розумінні слова. Цей стандарт варто закласти в законодавство про національного оператора.

Третій: ринок не вирішить проблему ВПО. Мікроіпотеки і доступні кредити допомагають середньому класу. Для людей, які втратили майно, роботу і соціальні зв'язки через війну, потрібні прямі нерозкладні рішення: соціальна оренда, субсидована до нуля або близько до нуля.

Чому пізній старт — це перевага

Є один аспект, який мене відверто надихає в цій ситуації. Україна формує систему соціального житла фактично з нуля і це дає нам рідкісну можливість не повторювати чужих помилок. Нідерланди, Австрія, Фінляндія витратили десятиліття на те, щоб зрозуміти: велике публічне будівництво без стійкої системи управління деградує; монополія одного типу рішень не працює; стійкість і гідність треба закладати в стандарти від початку, а не доробляти потім.

Ми можемо взяти цей досвід і пропустити фазу помилок. Саме тому документи на зразок Global Housing Continuum важливі не як теорія, а як практичний компас.

Будуємо не тимчасово.

Джерело для роздумів: Habitat for Humanity International, The Global Housing Continuum: A global tool for local action (2026). Доступно: habitat.org/about/advocacy/global-housing-continuum