Что ждет рынок недвижимости Украины

21.10.2019   |  Блоги

Сергей Кучер

гендиректор компании Edelburg Development

Сейчас рынок недвижимости переживает непростые времена и смену эпох. На самом деле, я еще год-два назад понимал, что продавать с котлована — плохая стратегия, и рано или поздно такая практика себя исчерпает. У нас ведь как было: девелопер, особенно такие крупные компании, как «Киевгорстрой» и «Укрбуд», ставил забор, начинал рыть котлован, а дальше строительство продолжалось за деньги инвесторов. Они дожидались разрешения на строительство и тут же запускали объект с минимальными собственными инвестициями. Мы выбрали другой путь. Еще два года назад в проектах мы закладывали, что соотношение наших инвестиций и привлеченных денег инвесторов должно быть минимум 60 на 40%. Условно, если объект стоит 10 млн, то мы понимали, что минимум 6 млн нужно нам положить своих. Поэтому ситуация, которая сложилась сейчас на рынке, не пугает, а радует. Те девелоперы, которые привыкли строить только за деньги инвесторов, однозначно посыпятся.

Вместе с политическими качелями мы переживаем и эру трансформаций в законодательном поле. Реформирование сектора — это правильная тенденция, которая улучшает качество жилья. Ничего плохого в этом нет. Единственное, что конечный покупатель еще не до конца осознает, что введение этих норм однозначно скажется на стоимости жилья. Если раньше на определенных территориях девелопер выводил максимальную площадь и соответственно больше зарабатывал, сейчас так не получится, а значит маржа будет меньше. Чтобы проект был экономически выгодным, так или иначе придется увеличить стоимость квадрата. Я считаю, что на данный момент у нас приемлемые цены на рынке, но рост стоимости квадратного метра не за горами. Особенно, если заработает земельная реформа, которая привлечет иностранный капитал. Это станет толчком к подорожанию недвижимости.

Несмотря на все трудности, рынок активно развивается, появляются новые форматы. Сейчас очень популярны многофункциональные жилые комплексы, в составе которых есть и жилье, и коммерция, и развлечения, и социально-бытовые объекты. Причины просты и понятны. Начнем с того, что Киев уверенно превращается в мегаполис. Одесса и Львов движутся по тому же сценарию. Посмотрите на Стамбул, наш ближайший ярчайший пример, там пробки даже в три часа ночи. Не питайте иллюзий: это ждет нас в ближайшие 5-7 лет. 

Чем больше мы будем стоять в пробках, тем чаще будут мелькать мысли, а стоит ли офис в центре города таких затрат времени и энергии. Быть может, проще спуститься на лифте из квартиры на работу. 

В Стамбуле в основной массе жилые комплексу многофункциональны, в них есть все: спортзал, супермаркет, кинотеатр, офисы и жилье. Человек может жить и работать в этом комплексе, не покидая территорию.

Многофункциональные жилые комплексы завоевывают активно украинский рынок, и так будет продолжаться. В Европе так не заморачиваются насчет концепции проекта, как у нас. Там все и так продается. У нас же рынок настолько перенасыщен, что приходится конкурировать концепциями и сражаться за покупателя.

Будущее рынка жилья, по моему мнению, за двумя масштабными форматами: квартальной комплексной застройкой по типу «Комфорт Тауна», «Варшавского микрорайона», «Файна Тауна» и многофункциональными жилыми комплексами.

Последние сейчас на пике популярности.