Два парадокса реконструкции зданий

23.03.2018   |  Блоги
  916

Владислав Кисиль

Партнер ЮФ KPD Consulting

Касательно реконструкции объектов недвижимости, можно выделить две основные проблемы. Первая (и она более глобальна) — связана с юридическим «исчезновением» объекта в процессе реконструкции и «возникновением» нового. Вторая — необходимость получать разрешение на каждое изменение конфигурации помещений в нежилых объектах, при полной отмене каких-либо разрешений на перепланировки в помещениях жилых. В чем же суть этих проблем?

Способ прекратить действие ипотеки

Основной вопрос в этой части — создается ли в процессе реконструкции новый объект недвижимости или все же не создается? И «исчезает» ли прежний вместе со всеми правами на него?

Потому что, как правило, создание новой вещи (объекта недвижимости) сопровождается установлением на нее прав. И, соответственно, прекращением тех прав, которые тянулись за старой вещью (объектом). А если так, то можно обнаружить проблемы не только с правом собственности на уже существовавший объект, но и на вторичные права, например, на аренду этого здания.

Но особенно ярко этот контекст играет красками в ситуации, когда реконструируемый объект находится в ипотеке и является обеспечением кредитных обязательств. Реконструкция в этом случае в руках недобросовестных заемщиков становится способом прекратить действие ипотеки, так как в ее, реконструкции, процессе «внезапно» «пропадает» сам объект залога.

Более того, в судебных решениях наблюдается тенденция, когда любые отклонения от порядка реконструкции, предписанного законом, могут приводить к ситуации самовольного строительства. Если рассматривать проблему в контексте законодательного предписания — «никто не приобретает прав на самовольный объект» — это означает, что при реконструкции старый объект исчезает, а новый… не возникает. Именно к такому неожиданному выводу пришел Верховный Суд Украины в постановлении от 14 декабря 2013 года № 6-130цс13.

Получаем довольно печальную, если не сказать, парадоксальную ситуацию, когда физически здание есть, но т.к. его реконструировали с нарушениями, с правовой точки зрения оно исчезает месте со всеми связанными правами — ипотекой, арендой и проч.

Другими словами, суть проблемы в том, чтобы не допустить использования реконструкции для «стряхивания» с себя таких производных прав, как ипотека либо аренда. Первичный объект и права на него не должны исчезать пока существует запись в реестре вещных прав. Другой вопрос, что новосозданный объект (если все же реконструкция создает новую вещь) не должен быть полноценным предметом оборота, пока он не введен в эксплуатацию или не устранены отклонения от строительных норм.


В судебных решениях наблюдается тенденция, когда любые отклонения от порядка реконструкции, предписанного законом, могут приводить к ситуации самовольного строительств

К сожалению, судебная практика не дает нам уверенности, что решения не будут приниматься как раз по первому варианту, с «фокусом исчезновения». Ведь, как говорит обновленное регистрационное законодательство, с одной стороны, если лицо, реконструирующее объект (собственник) не меняется, то новый объект не создается. Просто меняется техническое описание. А с другой это самое положение может толковаться от противного — если лицо все же меняется (например, вводится инвестор, что происходит нередко), то новый объект все-таки возникает, соответственно происходит процедура регистрации. Такая неопределенность может быть истолкована как прекращение существования первичного объекта и создание нового. А далее — все по описанной выше схеме, грозящей злоупотреблением правом.

Пример решения

В результате мы видим двусмысленность, непрозрачное и нелогичное регулирование. Высшая судебная инстанция, столкнувшись в одном из дел с явным использованием реконструкции «не по назначению» против интересов ипотекодержателя, попыталась сформулировать правило, согласно которому не является новосозданной вещью, та вещь, которую создали «с привязкой к уже существующей недвижимости с использованием ее функциональных элементов». Речь идет о Постановлении Верховного суда Украины от 6 июля 2016 года в деле № 6-1213цс16. Далеко не идеальное, на наш взгляд, решение, поскольку фокус сделан на использования элементов прежней вещи, что с необходимость заставит суд переводить вопрос из юридического существования объекта в техническую плоскость.

По моему мнению, законодатель должен все-таки определиться: если реконструкция создает новую вещь (а старую «прекращает»), в таком случае нам нужен механизм, способный перенести «старые» права и обременения (аресты, аренды, ипотеки) на новую вещь.

И аналогия в таком переносе законодателю уже известна.

Например, при объединении или разделении земельных участков — создаются новые вещи, а первичные участки исчезают (с юридической, да и с физической точки зрения). Здесь есть механизм, предписывающий регистратору перенести все права, в т.ч. ипотеки, на вновь созданные вещи (на ту часть, которой касалось обременение или ограничение).

Например, весь участок был в аренде. Его разделили на две части, соответственно, аренда перейдет на оба новых участка. Если же ипотека была на одном участке, а он объединился с другим, теперь ипотека будет на всем новом целом участке. Этот момент четко установлен законом, это понимает собственник, и в отношении земельных участков такой проблемы не существует. Почему такой механизм не ввести в отношении реконструкции — не понятно.

Впрочем, можно предложить и другой вариант. Признать на законодательном уровне, что новая вещь при реконструкции не создается — ни при изменении лица собственника, ни при других вариантах развития событий. Меняется только техническое описание, но не запись о праве. Тогда юридически все, что касалось первичной вещи, в т.ч. производные права, остается в силе.

К сожалению, реализовать ни один из предложенных вариантов законодатель не торопится, что создает парадоксальную и дискомфортную неопределенность.


Реконструкция в  руках недобросовестных заемщиков становится способом прекратить действие ипотеки

Перепланировка БЦ и ТРЦ или реконструкция?

Второй момент, связанный с реконструкцией, заключается в необходимости получения разрешительных документов при каждой перепланировке в нежилом объекте. При этом, любой, кто работает с коммерческой недвижимостью знает, что изменение конфигурации помещений — обычная практика для ТЦ или БЦ, связанная с ротацией арендаторов, расширением занимаемой ими площади, оптимизацией tenant-mix и другими подобными ситуациями.

Летом прошлого года было принято постановление Кабмина от 06.07.2017 г. №406, содержащее в себе перечень строительных работ, проведение которых не требует никаких разрешений. Например, согласно постановлению, никаких разрешений не нужно при переоборудовании или перепланировке без вмешательства в оградительные и несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования в объектах невысокой категории сложности (СС1).

Другими словами, перепланировка в жилом здании — не реконструкция, и дополнительных разрешений не требует. Но если речь идет уже о нежилом помещении (те же офисное здание или торговый центр, где постоянно меняются конфигурации помещений, очевидно, не являются объектами невысокой категории сложности), такие действия, исходя из постановления, разрешений уже могут потребовать. И это нонсенс, потому что это — не строительные работы, а именно изменение конфигурации помещения.

При этом есть более ранний нормативный документ, касающийся технической инвентаризации (утвержден Приказом Госстроя от 24.05.01 № 127), описывающее, что такая перепланировка не является самовольным строительством.

Следовательно, постановление Кабмина закладывает «бомбу замедленного действия» под функционирование коммерческих объектов, когда есть расхождение в толкованиях — с одной стороны разрешительные документы не нужны так как изменения не являются самовольными, а с другой, при каждой замене перегородок в объектах второй и третьей категории сложности (СС2 и СС3, соответственно) разрешительные документы предписано получать Сомнительно, что такой подход ставит во главу угла безопасность посетителей или прочность конструкций: ведь для жилых домов аналогичная перепланировка разрешена. Вопрос, как видится, не совсем в безопасности, или совсем не в ней.