Міфічний захист інвесторів будівництва

Владислав Кисіль

Партнер ЮК «KPD Consulting»

Чергова робоча група щодо проблем довгобудів і ошуканих інвесторів котить під гору «сізіфове каміння». А воно із впертістю все скочується і скочується донизу.

В чому секрет неуспіху подібної праці? Поширені на ринку схеми залучення коштів у будівництво житлової нерухомості в більшості випадків не мають нічого спільного із передбаченими законом механізмами. В кращому випадку, споглядаємо невдале косметичне маскування збору коштів під один із варіантів, дозволених законом. Мова насамперед про статтю 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», яка ціною коштів інвесторів довела неспроможність держави заборонними заходами знизити ризики інвесторів. Фактично, склалася ситуація, коли існуюче регулювання є абсолютно безпорадним перед метою впорядкування ринку і захисту інтересів його слабкої ланки - інвестора. І жодна комісія чи робоча група не в змозі вирішити проблеми.

Що пропонується. Профільним комітетом парламенту розпочата робота над законопроектом, який ставить за мету змінити ситуацію на краще[1]. Одна з основних концептуальних змін – введення в обіг конструкції «майбутній об’єкт нерухомості», який являтиме собою частину об’єкта незавершеного будівництва. Залучення коштів пропонується здійснювати шляхом продажу замовником будівництва майбутніх об’єктів нерухомості інвестору-покупцю. Продажу має передувати, по-перше, реєстрація об’єкта в Реєстрі будівельної діяльності, а, по-друге, реєстрація права власності замовника на майбутній об’єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Право власності покупця після придбання майбутнього об’єкта нерухомості також підлягатиме реєстрації. Такими заходами законодавець, очевидно, намагатиметься витіснити з ринку паралегальні схеми. Зокрема, планується поставити перепону химерно-ефемерним інвестуванню, продажу майнових прав, попереднім договорам тощо.

Чи все так безхмарно. Очевидною перепоною на шляху застосування конструкції майбутнього об’єкта є проблема реєстрації права власності. Процитуємо наріжне рішення Верховного суду України у справі інвестора проти ТОВ «Екобуд» та Банку «Київ» (постанова ВСУ від 30.01.13 у справі № 6-168цс12): «Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування)… не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує, … а тому не може існувати й право власності на нього». Для подолання сентенції «нема речі — нема права власності» автори законопроекту пропонують замінити справжній об’єкт нерухомості, що виникне в майбутньому (квартири чи приміщення), на квазіоб’єкт особливого роду, а саме — частину об’єкта незавершеного будівництва, який вони називають «майбутнім об’єктом нерухомості». Саме це дозволяє зареєструвати речове майнове право в реєстрі і після цього відчужувати його за договорами купівлі-продажу. Після завершення будівництва квазіоб’єкт «майбутній об’єкт нерухомості» автоматично має стати квартирою внаслідок зміни опису і характеристик в реєстрі.

Чи так можна? Цивільне право оперує схожими за назвою, але відмінними за змістом конструкціям продажу майбутньої речі, які, на наш погляд, є найбільш придатними для врегулювання відносин сторін із створення об’єктів нерухомості. Де вони містяться? Вони вже існують в нашому Цивільному кодексі (ч. 1 ст.656 ЦК України) і вже випробувані практикою при купівлі-продажу та заставі майбутнього врожаю. Які є переваги такої конструкції? До завершення будівництва і отримання збудованого об’єкта покупцеві може належати речове право очікування, яке доцільно було б реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для унеможливлення подвійних продажів та продажів особами, що не мають стосунку до будівництва об’єкта, логічно було б надати право укладення договору тільки продавцям, що є замовниками за умови, що вони зареєстрували за собою в реєстрі право власності на об’єкт незавершеного будівництва. Не менш логічною є вимога обов’язкового нотаріального посвідчення таких договорів.

Замість висновків. Держава, прагнучи досягти мети регулювання, має відмовитися від карально-обмежувальних заходів. Вони, створюючи хибні ілюзії в інвесторів, довели свою неефективність і зроблять це ще раз.

Держава має говорити правду, особливо часто повторюючи її найслабшій ланці ринку, якою є інвестор-фізична особа. Правда полягає в тому, що інвестування в будівництво є найбільш ризикованою економічною поведінкою, а гарантії успіху відсутні.

Втім, діючи на власний розсуд, страх і ризик, інвестори можуть очікувати на той мінімум, що його держава повинна і в змозі забезпечити, а саме:

• прозорі правила гри при отриманні дозволу на будівництво;
• можливість придбати об’єкт від особи, що володіє земельною ділянкою і є замовником;
• можливість інвестору-покупцеві зареєструвати свої права в публічному реєстрі і отримати відповідний рівень захисту задля уникнення подвійного продажу, визнання своїх прав та можливості розпорядження ними включно з правом застави,
• можливості вимагати передачі об’єкта у власність після закінчення будівництва тощо.

[1] Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва».