Засади житлової політики: перше читання

Владислав Кисіль,

Партнер ЮК KPD Consulting, адвокат

До парламенту Урядом внесено законопроєкт «Про основні засади житлової політики». Він встиг пройти перше читання і чекає на остаточне прийняття. Спробуємо придивитися до нього і його засадничих настанов. Невдовзі вони можуть торкнутися кожного з нас: всі ми є власниками, орендарями чи користувачами житла.

Status quo. Розпочнемо із простого питання: а навіщо взагалі цей новий закон? Річ у тому, що в нашій Конституції житлу і правам на нього присвячено цілу окрему 47-му статтю. Вона говорить, що кожний має право на житло, а держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Щоб реалізувати конституційну гарантію для осіб, що потребують соціального захисту, як бачимо, потрібен закон. Чи є він у нас наразі? Юристи скажуть, що ми маємо не просто закон, а цілий Житловий кодекс України. І лише фахівці зауважать, що таку назву згаданий документ отримав лише після початку повномасштабного вторгнення росіян. А до того, від 1983 й аж до 2022 року він був Житловим кодексом УРСР. І хоч назва змінилася, свою задачу цей документ в сучасних реаліях вже давно не виконує. Отже, існуючий status quo у регулюванні конституційного права на житло є незадовільним. Це і є рушійною силою прийняття законопроєкту, який скасовує застарілий Житловий кодекс. Мусимо сказати, що Україна не єдина країна, яка відчуває потребу у реформуванні житлової сфери. Аналогічні реформи тривають у Великій Британії[1] і країнах Європейського Союзу[2].

Що пропонує Уряд?

Одразу треба сказати, що ініціатива у законодавчому забезпеченні права на житло заслуговує на схвалення і підтримку. Серед ідей законопроєкту: створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, залучення приватного житлового фонду для забезпечення соціальним житлом, створення механізмів державно-приватного партнерства для будівництва доступного житла тощо. Нагальна потреба у впровадженні цих механізмах є не просто на часі, а вже давно мала б бути задоволена. Це треба було б зробити для підтримки внутрішньо переміщених осіб та для раціонального використання допомоги міжнародних донорів у відбудові.

Контроверсійні питання

Не треба забувати, що попри соціальну спрямованість нашої держави, (як і інших сучасних цивілізованих демократичних держав, серед яких ми себе бачимо), економічний уклад, що існує в Україні, сподіваємось, є неоліберальним. Він ґрунтується на ідеях свободи, ринкової економіки та недоторканності приватної власності. Звідси випливає важливий висновок: гарантування державою права на житло і реалізація такого права мають уникаючи надмірного втручання у приватну сферу. Запровадження нових регуляцій, що можуть шкодити приватній ініціативі чи загрожувати приватній власності є небажаним, а подекуди, і шкідливим. Тут доречним буде згадати досвід Аргентини. Надмірна регуляція та державний патерналізм популістичного штибу, — це коли держава занадто вже «дбає» про своїх громадян, продукуючи численні законодавчі обмеження аби сподобатися виборцям, призводить до занепаду. Прикладом є руїна на ринку оренди житла в аргентинських містах. Нинішній президент Мілей заходився дерегулювати цей ринок за допомогою бензопили, і, кажуть, швидко досяг неабияких успіхів[3].

Серед контроверсійних норм законопроєкту, що невиправдано обмежують або втручаються у приватну царину, бачимо таке. По-перше, до визначення «житла» віднесені тільки житлові будинки та житлові приміщення в будинках. Реалії життя в заможних європейських країнах лагідно підказують нам, що на сучасному етапі розвитку будівельних технологій і матеріалів житло (принаймні, тимчасове) може створюватися і в рухомому майні на кшталт мобільних будинків, плавучих засобах тощо. Чи виправданим є запропоноване законодавцем обмеження розміщення житла лише у будинках?

По-друге, статтею 5 забороняється використання житла не за призначенням. Законодавець чомусь не акцентує на тому, що така заборона має стосуватися державного або комунального житла, якщо в цьому справді є потреба. Щодо приватного його власник має право сам вирішувати, як ним користуватися, якщо тільки це не порушує прав інших осіб (сусідів). Іншими словами, якщо сьогодні мій будинок є житловим, а завтра мої нащадки зроблять з нього нежитловий будинок-музей, чого б це має турбувати законодавця, наражаючись на встановлену ним заборону?

По-третє, стаття 20 обмежує способи реалізації права на житло механізмами, прямо передбаченими законами. Насмілимося поставити це під сумнів щодо приватного житла. Для державного і публічного житла, можливо, це слушно, але для приватного має діяти принцип свободи договору, іншими словами, особа може набувати право на житло за будь-яким договором чи правочином, який вона буде спроможна укласти або вчинити.

По-четверте, стаття 21 незрозуміло для чого виставляє умовою будівництва житла наявність проєктної документації або будівельного паспорта. Розкриємо невеликий секрет, що наразі житлове будівництво можливе і без будівельного паспорта на підставі схеми забудови[4].

По-п’яте, стаття 22 вводить обов’язковість (!) реєстрації права оренди приватного житла в Державному реєстрі речових прав. Ця норма прямо суперечить Цивільному кодексу, який не знає такої обов’язковості. Зрозуміло, що підтекстом є бажання суцільної фіскалізації, але ж треба робити це радше заохочувальними методами із використаннями механізмів диджиталізації, а не примусово-командними методами[5]. При цьому договори оренди соціального та службового житла, чомусь звільнені від необхідності реєстрації, цікаво, чому?

Насамкінець. Формат колонки не є вдалим для подальшої детальної правової експертизи. Але є вдалим для заклику оцінити, чи слушно законопроєкт надає перевагу публічним інтересам над приватними. Ми беззастережно підтримуємо рух документа до другого читання. Виважена дискусія на цьому шляху є безумовно необхідною для досягнення балансу між благою метою забезпечення прав на житло та не менш важливим захистом свободи договору та права власності. Обидві шальки терезів є важливим, їх рівновага є передумовою процвітання нашої країни. Адже вона на це заслуговує без сумніву.          

[1] Більше про житлову реформу в Шотландії можна дізнатися тут: https://www.gov.scot/publications/rented-sector-reform-housing-scotland-bill-business-regulatory-impact-assessment/pages/1/. Заходи правлячої партії лейбористів у житловій галузі висвітлено тут: https://politicsuk.com/starmers-bold-housing-pledge/.  

[2] Див. збірку про європейську житлову кризу і реформу Ways out of the European Housing Crisis:

Tenure Innovation and Diversification in Comparative Perspective https://www.e-elgar.com/shop/usd/ways-out-of-the-european-housing-crisis-9781800377431.html?srsltid=AfmBOoqvifL2IUD0S0AyripjwZwJiQwllsWkTzBKwrfDMhSWIcWB8z1h

[3] Javier Milei Ended Rent Control. Now the Argentine Real Estate Market Is Coming Back to Life. URL: https://www.cato.org/commentary/javier-milei-ended-rent-control-now-argentine-real-estate-market-coming-back-life#

[4] Постанова КМУ від 24.06.2022 № 722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/722-2022-%D0%BF#Text

[5] В цій роботі я пропоную саме такий підхід. В.Кисіль, Еволюція механізму виникнення прав на нерухомість під час війни: від e-registration до e-conveyancing // Цивілістична платформа №1 2024. URL: DOI: https://doi.org/10.69724/2786-8834-2024-1-1-126-145