Доступна іпотека: міф чи реальність?

31.05.2019

Автор: Оксана Гришина

Іпотека в Україні є міфічним інструментом, до неї звертаються лише 2% покупців житла. При цьому у сусідній Польщі частка кредитів досягла 40%. Як Україні отримати такі ж результати?

За даними Мін'юсту, за 2018 рік було проведено 473 586 трансакцій на ринку житлової нерухомості, з них лише 2% прийшлось на іпотечні договори як на вторинному, так і на первинному ринках. Для порівняння: 1% трансакцій було оформлено як договори мени, а 26% — як дарування.

Іпотека необхідна населенню, забудовникам та банкам, бо іпотечний портфель один з самих надійних, підкреслив Сергій Комнатний, голова правління Державного фонду сприяння молодіжного житлового будівництва. Ніхто не оспорює корисність цього інструменту для державі, адже саме завдяки іпотеці вирішуються соціальні завдання. Але в Україні, нажаль, не видно з боку держави серйозного та системного підходу до стимулювання іпотеки.

Наприклад, Держмолодьжитло за 2018 рік забезпечило житлом на 32% більше, ніж за 2017 рік, але лише 751 родину. Зараз діють 110 регіональних та 4 державних програми, які пропонують часткові компенсації вартості, кредитів або прямі кредити молоді, учасникам АТО, вимушеним переселенцям, бюджетникам, педагогам тощо. Держбюджетом у 2018 році було виділено на них 87 млн грн, завдяки мультиплікативному ефекту було залучено ще понад 240 млн з місцевих бюджетів, плюс 218,8 млн грн власних коштів Держмолодьжитла та громадян. «У 2019 році ми плануємо залучити понад 300 млн грн із місцевих бюджетів. Фінансування житлових програм із державного бюджету суттєво не зміниться і становитиме 208 млн грн. Загалом у 2019 році ми плануємо забезпечити житлом понад 1100 сімей», — розказав Комнатний.

Масові категорії громадян, які не можуть претендувати на державні програми, мають шукати допомогу у банків. Але ставка за іпотекою 22–26% на рік робить такий пошук малоперспективним. «Звичайний громадянин не може потягнути такі умови. При цьому вони бачать, що можуть взяти іпотеку під 2–3% річних у Польщі чи Чехії. Тож при нехтуванні іпотечним питанням Україна може стикнутись не тільки з тим, що наші громадяни шукають роботу у сусідніх державах, а й тим, що вони будуть вирішувати свої квартирні питання за кордоном», — означив Комнатний.

Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів АТ «Кредобанк» Україна, навела цифри: «Українці вже беруть іпотечні кредити за кордоном. Минулого року у Польщі іноземці (в більшості це наші співвітчизники) отримали іпотечних кредитів на 200 млн злотих, це лише на 30% менше ніж видано іпотек в Україні (відповідно до «Звіту про фінансову стабільність НБУ» за 10 місяців 2018 року видано нових кредитів на понад 2 млрд грн)». Вона підкреслила, що ринок очікує від держави активних кроків. «Іпотека — драйвер первинного ринку, тож і відношення до нього повинно бути з додатковими преференціями», — зазначила Юзвишин.

Один з розповсюджених у світі інструментів — іпотечні банки, які спеціалізуються на видачі іпотечних кредитів. «З іншого боку, банки емітують іпотечні листи (різновид цінного паперу), забезпечені вимогою за іпотекою нерухомості. Такий інструмент запозичень дозволяє залучати довгостроковий ресурс, так вибудована система іпотеки у всьому світі. На жаль, в Україні лише невелика кількість банків працює на іпотечному ринку, а практика іпотечних банків відсутня в принципі. Українським законодавством не визначено діяльність такого типу банків, на відміну від сусідньої Польщі , де станом на сьогодні функціонує 3 іпотечних банка та планує вийти на ринок ще 4», — каже Орися Юзвишин.

Також ускладнює розвиток ринку іпотеки загальна неструктурованість та розрізненість форм інвестування на первинному ринку, які часто є достатньо суперечливими по своїй суті. «З точки зору Закону про інвестиційну діяльність єдиними формами інвестування в нерухомість є ФФБ, ІСІ та облігації. Натомість на ринку присутні ЖБК, договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі нерухомості. Деякі з цих інструментів у принципі не захищають покупця первинного ринку, як наприклад, попередній договір купівлі нерухомості — це договір про намір (зобов’язання) в майбутньому укласти договір купівлі нерухомості, а не виконання самої купівлі. По факту ФФБ — це єдиний інструмент інвестування, який реально захищає покупця з точки зору виконання будівництва, надзору за цим будівництвом та вводом в експлуатацію, оскільки управитель має здійснювати обов’язковий контроль за будівництвом на всіх етапах до вводу в експлуатацію», — говорить Юзвишин. Вона наводить приклад Польщі, де існує єдиний інструмент, аналог наших фондів фінансування будівництва — довірчі рахунки. Кожен забудовник отримуючи дозвіл на будівництво, виконує перелік вимог, вони подібні до українських. Але є додаткові: для старту фінансування проекту має бути указано банк, у якому будуть розміщені довірчі рахунки, проект повинен включати інфраструктурні зобов’язання. Довірчі рахунки є різних типів : закриті та відкриті, гарантовані. Головна суть така: банк має структуру контролю будівництва, яка спільно з представником забудовника кожного місяця інспектує проект на предмет відповідності обсягу інвестованих коштів стану виконаних робіт у будівництві , і тільки після підтвердження банком визначеної відповідності робіт здійснюється наступне фінансування. В випадку закритих довірчих рахунків сума надається забудовнику тільки після вводу в експлуатацію.

За словами експерта дієвість польської практики демонструє практичні результати: за 2018 рік більше 40% угод купівлі нерухомості здійснювалися за рахунок кредитних коштів.

Чому при всіх плюсах ФФБ не став єдиним для вітчизняного ринку? Порівняно з іншими існуючими механізмами інвестування у нього найбільший рівень оподаткування. Конкуруючи за інвестора ціною квадратного метра, забудовники роблять вибір на користь інших інструментів, хоч і більш ризикованих.

Корекція фіскального навантаження могла би стимулювати іпотеку, але для цього потрібні нормативні ініціативи з боку відповідних держорганів.

Але поки банківський сектор стикається лише з ускладненням іпотеки. Наприклад, постановою НБУ№351 з 2017 року прописані більш жорсткі умови до формування резервів та оцінки платоспроможності позичальника.

«Ми кредитуємо сім’ю. Дружина становиться солідарним власником згідно закону. Видаючи іпотеку, ми аналізуємо доходи і дружини, і чоловіка. Але з точки зору розрахунку фінансового стану позичальника і, як наслідок, формування класу позичальника ми враховуємо лише одного, що приводить до зниження платоспроможності та відповідно збільшення формування резерву. Україна повинна йти в напрямку співпозичальників, як у всьому світі», — пропонує Юзвишин.

Заступник голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва вважає, що для поліпшення ситуації з іпотечного кредитування вкрай потрібен перегляд існуючої нормативної бази та віднесення «майнових прав» до категорії «прийнятного» забезпечення, це, в свою чергу, зменшить необхідну норму резервування. Зараз це, згідно постанові НБУ №351, 13,5% суми виданих кредитів при ринковій маржі на рівні 12%, що робить іпотеку у чистому вигляді зовсім не вигідною для більшості банків. За оцінкою Дмітрієвої, щоб стимулювати ринок, оцінка розміру кредитного ризику має бути знижена з існуючих 13,5% до 2%.

Власне бачення стимулювання іпотеки в Україні в інтерв’ю для Property Times висловив казначей АТ АКБ «АРКАДА» Любомир Килимник

Поки основним драйвером іпотеки залишається співпраця банків та забудовників, які компенсують частину процентних ставок за іпотечними кредитами. Наприклад, іпотечний портфель «Банку Глобус» нараховує більше 1300 кредитів загальною сумою 700 млн грн. «Наш банк видає приблизно 30–40 млн грн іпотечних кредитів щомісяця. У 2019–2020 роках очікуємо на збільшення кількості спільних програм із забудовниками не лише в активних Києві та Харкові, а ще у Львові, Одесі, Дніпрі. Саме в цих регіонах очікується активний розвиток партнерських програм між банками та забудовниками. Але в цілому ми зменшили плани по розвитку іпотеки, заходимо у інші напрямки, товарне кредитування», — зазначає Олена Дмітрієва.

Олена Шуляк, керівник сектору «Будівництво», член правління Офісу ефективного регулювання (BRDO) підкреслила, що у сектору іпотеки великий потенціал. «Вже є синергія банків та забудовників, громадян та забудовників, чекаємо на включення держави як активного позитивного гравця», — сказала експерт. Та навела деякі цифри: згідно аналізу Офісу ефективного регулювання BRDO, щорічний додатковий потенційний об’єктивний попит на житло в Україні сягає 82 млрд грн. «Якби у громадян були доступні фінінструменти або достатньо коштів, саме таку суму вони інвестували б у покращення своїх житлових умов», — сказала Шуляк. Вона також нагадала про особливу ситуацію, коли з 2015, після виводу десятків банків з ринку, населення сприймало первинний ринок як єдиний варіант інвестування своїх збережень. За оцінками експертів, населення інвестувало у первинний ринок біля 1 млрд евро щорічно.

Але зараз НБУ виступає конкурентом первинного ринку, пропонуючи облігації внутрішньої державної позики (ОВДП). Тільки за 2018 рік інвестиції в них досягли 6 млрд грн. Вони більш доступні для населення і більш вигідні: якщо у нерухомість потрібно інвестувати від 500 тис. грн, то у ОВДП — від 1000 грн, при цьому пропонується від 18% річних. «Експерти ринку оцінюють дохід від інвестицій в житлову нерухомість в межах 8–12% річних від здачі в оренду і 20–40% доходу за 2 роки при перепродажі квартири, яка була придбана на етапі котловану. Це значно менше за ОВДП і навіть менше за звичні для населення гривневі депозити, середня річна дохідність яких становить 14–16%», — навела приклад експерт.

Але експерти все ж сподіваються, що державні структури розуміють ефект та роль іпотеки. Загальновідомий факт: 1 грн іпотечного кредиту дає більше 11 грн росту ВВП. Вкладення в ОВДП чи депозити не дають такого ефекту, а головне не вирішують житлове питання. В Україні більш ніж 50% житлового фонду потребує оновлення, без дієвої та доступної іпотеки це питання не вирішити.


Читать другие статьи

19.01.2018
Эксперты считают, что в 2018 году конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов
подробнее
26.06.2017
На каких условиях банки готовы кредитовать покупку жилья от застройщиков
подробнее