Ринок житла у Польщі: чи змінять розстановку сил українські біженці

04.04.2022  |  Спецпроєкти

 2021 рік став рекордним для житлового ринку Польщі завдяки іпотеці. На піку іпотечного буму навесні 2021 року на отримання кредиту на житло подавалося до 50 000 заяв щомісяця. Але експерти на початку 2022 року вже побачили явні ознаки охолодження. Зокрема, зниження кількості звернень досягло 25-40%. Чи позначиться наплив українських біженців на ситуації у будівництві та ціні помешкань? Property Times зібрав дані, які публікують польські ЗМІ, та опитав експертів з цього питання.

Іпотека

Напередодні російсько-української війни у лютому 2022 р. зниження цікавості до іпотеки достягало 25 відсотків у річному обчисленні та знизилось на 10 відсотків проти січня.

Серйозний удар по доступності іпотеки нанесла Рада з монетарної політики, яка прийняла рішення підвищити контрольну ставку на 75 б.п. — до 3,5 відсотка, тоді як лише півроку вона була рекордно низькою і становила лише 0,1 відсотка.

Як ї в Україні, від цієї ставки вираховується процент, якій кредитори будуть повинні сплатили за свій кредит за житло. Зараз він вже досягає 5%, та все вказує на те, що він буде зростати.

На практиці це означає, що поляк повинен віддати за свою іпотеку (якщо вона коштує до 400 тис. злотих), в середньому 60-75% свого доходу — приблизно до 2,8 тисячі злотих щомісячно.

Найгірші цифри у Свентокшиському воєводстві (столиця — місто Кельце), де середня чиста зарплата становить 3,6 тисячі злотих на місяць. Якщо з них доведеться віддати 2,8 тис. злотих, то «на життя», залишиться лише 800 злотих, що менше прожиткового мінімуму, тож для нормального функціонування у сім’ї повинні працювати щонайменше 2 людини, чи треба залучати кошті родичів. Якщо ціна помешкання в іпотеку більша — то відповідно й щомісячний внесок буде вищим.

Зниження іпотечного фінансування призвело до падіння здачі готового житла, в січні 2022 року забудовники здали лише 7905 квартир, що є найменшим показником з травня 2020 року.

Крім того, у січні було зареєстровано винятково мало початків будівництва. У перший місяць 2022 року забудовники розпочали будівництво 7 340 квартир, що на 40% нижче, ніж минулого року.

Оренда

З одного боку, експерти говорять, що інвестори з огляду на ситуацію почали цікавитися нерухомістю в Іспанії та Португалії, які розташовані далі від воєнних дій, а не купувати польські квадратні метри.

З іншого боку зростання зацікавленості в оренді квартир, яку очікують найближчим часом, дає інвесторам сигнал про те, що вони можуть отримати більший дохід.

«Реалізація цього цілком ймовірного сценарію прискорення ринку оренди та підвищення його прибутковості призведе до збільшення попиту на квартири з боку індивідуальних інвесторів та інвестфондів. Крім того, маємо серйозний надлишок пропозиції нових квартир, які придбані останніми роками спекулятивно з метою перепродажу із прибутком, тепер почнуть здавати у довгострокової оренди», — аналізує Ярослав Єнджинський, експерт порталу RynekPierwotny.pl.

Таким чином, очікуючи збільшення прибутку від оренди інвестиційні покупці можуть компенсувати послаблення попиту з боку клієнтів, що купляли квартири у іпотеку.

За останні два тижні зростання орендних ставок прискорилося, сказав Войцех Матисяк, керівник відділу аналізу нерухомості в PKO BP. У Вроцлаві вартість оренди за останні два тижні зросла на 33%, а з лютого 2021 року до лютого 2022 року зростання ставок склало 17%. У Кракові вартість оренди квартири зросла на 26% із початку війни в Україні. На найбільшому ринку у Варшаві зростання ставок за останні два тижні склало 15% (у лютому зростання цін склало 8% за весь рік).

Матисяк наголосив, що ставки на ринку оренди за останні два тижні зросли більше, ніж за весь попередній рік. Він зазначив, що цікавим прикладом є краківський ринок, який сильно постраждав від пандемії, в основному через значно менший потік туристів, особливо міжнародний. «Квартири, які призначені для короткострокової оренди, тобто для туристів, вийшли на ринок довгострокової оренди. Більше того, віддалена робота та навчання призвели до зниження інтересу до оренди. Краківський ринок щосили намагався оговтатися від спаду, викликаного пандемією. Проте зараз Краків знаходиться в авангарді міст із найбільшою кількістю біженців. Шок попиту, пов'язаний з їхнім припливом, породив дуже велике зростання орендних ставок», — зазначив експерт.

Він зауважив, що пропозиція квартир в оренду у найбільших містах скоротилася через те, що деякі власники, ймовірно, вилучили їх із ринку та надали біженцям безкоштовно або з перспективою отримання державної підтримки. Згідно зі спеціальним законом про допомогу біженцям, люди, які прийняли біженця з України до свого дому, можуть розраховувати на рефінансування у розмірі 40 злотих на особу на день.

Коли програма підтримки закінчиться, ці квартири можуть повернутися на ринок оренди, що може послабити тиск на зростання цін.

Щодо придбання квартир українцями, то не усі експерти впевнені, що біженці готові купляти житло одразу після переміщення до Польщі.

У 2020 році українці стали власниками 2909 квартир (ринок новобудов та вторинний ринок), розташованих у Польщі (близько 1,5% усіх угод), та, крім того, за даними сайту obido.pl. Проте останнім часом купівля квартири, а тим більше у великому місті, є досить дорогим придбанням, а для українців такі витрати можуть стати занадто високими.

«Середня зарплата в Україні ледве сягає 2000 злотих, а мінімальна заробітна плата втричі нижча, ніж у Польщі», — наголошує Барбара Бугай, головний аналітик SonarHome.

Як зазначає Малгожата Велновська з аналітичного центру Cenatorium, якщо десь у Польщі попит на квартири з боку громадян України зросте, то це будуть міста, розташовані на сході Польщі. Але це може статися протягом набагато тривалішого часу, ніж кілька місяців.

«У довгостроковій перспективі, тобто на кілька років, дуже можливо, що приїжджі захочуть оселитися в Польщі на постійне проживання і згодом ухвалять рішення про купівлю нерухомості. Ми очікуємо, що у разі виникнення такої ситуації цільовими ринками будуть міста, розташовані ближче до кордону, такі як Жешув чи Люблін. Ми також розглядаємо ситуацію, за якої багатші українці, які мають сім'ю в Польщі, зможуть розглянути можливість постійного проживання в Польщі. Проте, дуже можливо, що ті з них, у кого є гроші і немає сімей у Польщі, розглянуть переміщення та інвестування у нерухомість в одній з країн Західної Європи», — каже Велновська.

Складності польського будівельного ринку через війну

Війна в Україні принесла в польське будівництво не тільки позитивні очікування. Зокрема, великі труднощі можуть очікувати цю сферу економіки через здорожчання будівельних матеріалів. Ще до початку війни ми писали про кризу будівництва через вартість будматеріалів. Наразі війна викликала зростання цін на будівельні матеріали, переважно на сталь, яку Польща експортувала з України та Росії (30%). Українські заводи не працюють, а деякі навіть зруйновані бомбардуваннями. Коли та як ці поставки будуть відновлені, невідомо. В результаті на будівельному ринку відчувається дефіцит сталі, яка потрібна для будь-якого будівництва. З початку війни ціна сталі збільшилася більш ніж на 60-90% (залежно від типу), і її важко замовити, бо запаси закінчуються. У цій ситуації тяжко порахувати собівартість будівництва та ціну для клієнта.

Інша проблема — дефіцит персоналу на будівництві. Він відчувався й раніше — через корона вірусні обмеження. Нині з країни додому повернулися більше 285 тис. громадян України, більшість з них чоловіки. Нового притоку чоловічої робочої сили немає, що одразу відбилося на ринку праці.

Найбільший дефіцит відчуває будівельна галузь, де працювало біля 400 тис. громадян України. Зараз не вистачає будівельників, водіїв, мулярів, штукатурів, тощо. На будмайданчиках відчувається висока конкуренція за наявних спеціалістів та робочих.

Деякі роботи зможуть виконувати жінки-біженки, яким дуже потрібна робота, але це не суттєво змінить ситуацію.

За матеріалами https://www.bankier.pl/ businessinsider.com.pl, www.gopoland.net.ua/ підготувала Катерина Клюєва