Города Германии остаются самыми безопасными для капиталовложений в недвижимость в 2017 году

05.12.2016

Автор: Питер Уокер, ULI

В начале ноября ULI и PwC опубликовали ежегодный прогноз развития рынков недвижимости Emerging Trends in Real Estate® Europe 2017, составленный на основании мнений 800 специалистов в сфере недвижимости – инвесторов, девелоперов, кредиторов, брокеров и консультантов. Среди прочего, в отчете выделены города, наиболее предпочтительные в сфере инвестиций. Четыре места в топ-5 лучших городов для инвестирования в строительство заняли города Германии.

Германия стала самым привлекательным местом для инвесторов и девелоперов, опередив Великобританию по объемам капиталовложений. За год – с сентября 2015 по сентябрь 2016 – общий объем инвестиций составил 31 млрд евро. В то же время, Лондон опустился в рейтинге с 11-го места в 2016 году до 27-го места в 2017-м.

Положительному прогнозу для городов Германии поспособствовали и референдум в Британии, который оставил инвесторов и девелоперов в недоумении по поводу ближайшего и среднесрочного будущего Соединенного королевства. На основании опроса лидеров отрасли, авторы Emerging Trends Europe прогнозируют снижение уровня инвестиций и стоимости недвижимости в Великобритании в течение следующих 12 месяцев. Однако средне- и долгосрочные перспективы Лондона эксперты оценивают положительно.

«Brexit дает дополнительный импульс для и без того сильного немецкого рынка недвижимости», – утверждает Лизетт ван Дорн, генеральный директор ULI Europe. Из-за значительной политической и экономической неопределенности в Европе, многие инвесторы готовы пожертвовать доходностью в обмен на снижение риска. В кризисной ситуации или в обстановке, когда экономика замедляется, стабильность городов Германии становится еще более привлекательной.

К главным рискам будущего года эксперты, опрошенные авторами исследования, относят международную политическую нестабильность, терроризм и вопросы миграции. Почти две трети опрошенных ожидают, что политическая нестабильность в Европе в течении следующих 3-5 лет будет усугубляться.

Доклад обращает внимание не только на геополитический риск и ожидаемый экономический рост, как в краткосрочных, так и долгосрочных перспективах, но и на ряд потенциально более значимых факторов, которые являются обременительными для ведущих лидеров в сфере недвижимости Европы.

«Подготовка доклада происходила в период, когда люди уже начали свыкаться с результатами референдума о выходе Великобритании из ЕС. И было очевидно, что он станет общей точкой отсчета будущей неопределенности для рынка недвижимости», – говорит директор по недвижимости PwC Гарет Люьис. – «Но после того, как прояснились настроения ведущих лидеров отрасли, стало ясно, что геополитические вопросы – лишь вершина айсберга, которая скрывает сложные и более важные проблемы.  Общество меняется, как и наше промышленное видение застроенной окружающей среды. Новые технологии и растущая значимость экономики общего пользования смещают центр тяжести от финансовых активов к продукту. Или, в более широком смысле, «недвижимости как услуге».

Несмотря на высокий уровень неопределенности и грядущие перемены в Европе, эксперты, по сравнению с прошлым годом, лишь немногим меньше уверены в своих планах на будущее в бизнесе. Чуть менее половины респондентов рассчитывают на неизменность доходности своих активов и численности сотрудников в 2017 году. Кроме того, в отчете отмечается, что потоки капитала останутся мощными, а инвесторы будут продолжать оценивать европейскую недвижимость, сравнивая ее доходность с рисками и ожидаемой выручкой от других видов активов.

Несмотря на проблемы, связанные с инвестированием в альтернативные сегменты недвижимости, их популярность растет, а доходность прогнозируется выше. Урбанизация и изменение привычек потребителя создали благоприятные условия для таких альтернатив, как отели, жильё для студентов и дома для престарелых. В 2017-ом восемь из десяти инвестиционных секторов будут относиться к жилой недвижимости, оставляя традиционные офисные и торговые центры среди наиболее рискованных активов.

Лучшие рынки для инвестиций в сфере недвижимости и строительства в 2017 году

Берлин

 

Столица Германии набрала самый высокий балл среди пяти вышеупомянутых городов по всем четырем категориям: инвестирование, строительство, перспективы роста арендных ставок и прироста капитала. Берлин зарекомендовал себя как большой, высоколиквидный и привлекательный в глобальном отношении рынок недвижимости, что следует из вложенных в город 3,9 млрд евро в первые шесть месяцев 2016 года, согласно данным Real Capital Analytics. Несмотря на очень высокие цены, офисная недвижимость и рынки жилья по-прежнему процветают благодаря способности быстро расти.

Гамбург

Второй год подряд Гамбург занимает вторую позицию. Частично город обязан своим успехом огромным инвестициям местного самоуправления в транспорт и строительство новых, высококачественных районов на городских побережьях. Благоустроенность и разнообразие экономики Гамбурга, которая включает производство, средства массовой информации, биотехнологии и IT, только укрепляет его высокий авторитет. Рост арендных ставок на 4% за последний год объясняет популярность рынка офисной недвижимости Гамбурга, на фоне ставки доходности в 3,75% от исходных активов, что хоть и дорого, но все же дешевле, чем в Мюнхене.

Франкфурт

Во многом инвесторы очень оптимистично оценивают Франкфурт, который вскарабкался через все 11 позиций и занял почетное третье место. Он не только считается стабильным рынком на фоне неопределенности после Brexit – многие инвесторы также прогнозируют возможность перемещения банкиров из Лондона во Франкфурт, а для этого понадобятся новые офисные здания. Однако остаются вопросы о потенциальных последствиях перемещения крупных банковских операций во Франкфурт – в Германии уже переизбыток банков.

Дублин

Несмотря на то, что город опустился с третьего на четвертое место, он по-прежнему считается полным бенефициаром Brexit. Один инвестор, специализирующийся на прямых инвестициях, предположил, что город, скорее всего, не будет участвовать в финансовом обслуживании главного управления Великобритании, но, в то же время, примет на себя функции бэк-офиса, что может по-прежнему оказывать большое влияние на рынок. Продолжающийся экономический рост, прямые зарубежные инвестиции и высокий спрос на рынке жилья также будут играть важную роль в развитии Дублина в 2017 году.

Мюнхен

Инвесторы считают город надежным – качество, которое является особенно ценным в неблагоприятных условиях экономики. Опрос респондентов показал, что приобретение недвижимости в таких городах как Мюнхен, позволяет инвесторам рисковать больше, при этом, не боясь за базовую безопасность их инвестиций. Вакантность в Мюнхене за последние 14 лет снизилась на 4.8 процента, поиск активов для покупки имущества остается сложной задачей, а город остается одним из самых дорогих рынков в Европе.


Читати інші статті

11.12.2017
В список городов, наиболее привлекательных для инвестирования в недвижимость в 2018 году, вошли Копенгаген и Мадрид
детальніше