Ипотека до лучших времен. Когда будет доступная ипотека в Украине

01.04.2019

Автор: Виктория Берещак

Спрос на ипотеку растет, но государство не спешит создавать условия банкам для кредитования первичного рынка. Есть ли шанс на доступную ипотеку в Украине и как уже сейчас снизить процентную ставку, Property Times узнавал у экспертов рынка ипотечного кредитования и девелоперов.

Ипотека

Ни дать, ни взять

Согласно статистике банка «Глобус», в 2018 году банки выдали 2,5 млрд грн ипотечных кредитов. При этом лишь 30% от них (то есть около 750 млн грн) — займы для покупки квартиры на первичном рынке. Большинство из этих денег — результат совместных соглашений застройщиков и банков, которые действуют в отдельных жилых комплексах. При этом не более 10 банков готовы предоставлять ипотечные кредиты на первичном рынке.

«На сегодняшний день ипотечные кредиты — это всего 2% в активах банковской системы. Отношение ипотечных кредитов к ВВП Украины составляет 1,4%, что существенно ниже показателей развитых стран. Например, в Дании и Нидерландах этот показатель превышает 100% ВВП», — рассказывает заместитель председателя правления банка «Глобус» Елена Дмитриева.

При этом строительная отрасль является тем мультипликатором, который способен вытянуть всю экономику Украины вверх, считает казначей АТ АКБ «АРКАДА» Любомир Килимник. «По разным оценкам, одна гривна, вложенная в строительство жилья, формирует от 4 до 7 гривен ВВП. Процентная ставка для банка должна быть в пределах 3-5%, чтобы на рынок он давал 7-9%. Спрос будет колоссальный, денежные потоки увеличиваются в разы. У застройщика есть деньги, чтобы заплатить за работу подрядчику, приобрести материалы и выполнить взятые на себя обязательства в срок. Покупатель получает реальную возможность приобрести жилье. Банк выполняет свою прямую функцию — предоставление финансовых услуг реальным секторам экономики. Поэтому НБУ нужно активизировать функцию кредитора и помочь банкам с развитием ипотеки в Украине», — уверен банкир.

Соглашается с необходимостью развивать ипотеку на государственном уровне и Елена Дмитриева: по ее подсчетам, ипотечный мультипликатор составляет 11,5, то есть каждая гривна ипотечного кредита увеличивает ВВП страны в среднем на 11,5 гривен.

Спору нет: чем меньше процент, тем лучше отрасли. Платить по кредиту меньше, больше людей себе могут позволить — на радость банкам, застройщики построят и продадут больше. Вот только ипотека — хитрый зверь: от реального желания бизнеса и банков мало что зависит. Ее цена определяется главным образом стоимостью денег в экономике.

Главными сдерживающим фактором развития рынка займа остается высокая процентная ставка и инфляция. От них страдают все. Покупатель не может себе позволить ипотечный кредит в виду низкой платежной способности и высоких ставки по кредиту. Застройщик не имеет возможности привлечь живые деньги в строительство. Банки в один голос твердят, что зарабатывают на ипотечном кредитовании мизер: высокий уровень инфляции сжирает все их доходы. Кроме того, бьет по ипотеке и высокие резервные требования со стороны НБУ: резервы составляют 13,5% от предоставленной суммы кредита.

«Говорить о том, что процентная ставка высока, не совсем верно. В развитых странах ставка составляет 2-4%, у нас с учетом инфляции получается так же», — поясняет директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова.

В Укргазбанке, несмотря на все нюансы, отмечают активизацию кредитования покупателей жилой недвижимости в 2018 году. «По итогам прошедшего года мы предоставили свыше 1 000 ипотечных кредитов физическим лицам на общую сумму более 525 млн грн, половина из этих кредитов была выдана на покупку жилья на первичном рынке. С 2017 произошло некое оживление ипотечного рынка, но, несмотря на это, сегодня далеко не все банки готовы использовать этот продукт и дают ипотеку только проверенным клиентам с хорошей кредитной историей. В 2019 году будет еще большее увеличение кредитования в сравнении с прошлым годом, но, чтобы вернуться к востребованности кредитования необходимо, чтобы ставки снизились до 15-18% годовых. Или же, чтобы заработали государственные меха», — говорит Виталий Годун, начальник управления развития продуктов Укргазбанка.

Ставка-локомотив

В Украине средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, начиная со второго года, составляет порядка 20-22%. Вот и считайте: платить 22% за ипотеку, которая длится от пяти лет, это переплата в 2 и больше раза. Получается, что покупатель выплачивает сразу две или три квартиры, а владеет формально одной.

На процентную ставку по кредиту, объясняют в Ощадбанке, влияет сразу комплекс факторов: доходность активов банков, которая в свою очередь зависит от стоимости срочных средств (депозитов), надбавки на обязательное резервирование, надбавки на покрытие непроцентных затрат, а также от учетной ставки НБУ. Разница между ставкой Нацбанка и ставкой по кредиту для потребителя составляет собственный заработок банка. При этом размер процентной ставки напрямую зависит от учетной ставки НБУ. Сейчас она составляет 18%. Ее рассчитывают с учетом уровня инфляции, курса валют, изменений в динамике внешней торговли, положения дел в индустриальном и сельскохозяйственном секторах, спроса на услуги банков и виды этих услуг, общих перспектив экономического развития, внешних кредитов. При суммарной оценке всех этих факторов принимается решение об изменении учетной ставки в большую или меньшую сторону. Ключевым моментом для повышения или понижения учетной ставки в Украине в последние годы становится стремление к уменьшению инфляции и к притоку инвестиций.

Высокие резервные требования Национального банка, уверена Дмитриева, делают ипотечное кредитование для банков убыточным. Поэтому развиваться будут в основном совместные ипотечные программы банков и застройщиков, которые позволяют снизить процентную ставку в первые годы кредитования и стимулируют заемщика быстро погашать полученный кредит.

Небольшие маркетинговые хитрости

Пока доступной ипотеки на государственном рынке не предвидится, ситуацию спасают совместные программы застройщика и банка-кредитора. Так выдается большая часть ипотеки, которая есть в Украине.

«Эти программы призваны способствовать стимулированию интереса со стороны покупателей, создавать более благоприятные условия и обеспечивать доступность получения ипотечных кредитов для покупки недвижимости», — считает Валерия Малахова.

И почти все застройщики используют еще один механизм — длительные рассрочки. Однако, по мнению Любомира Килимника, это в большей степени напоминает «вытягивание подкожного ресурса» и похоже на маркетинговую уловку, чтобы привлечь платежеспособного клиента. «Задача застройщика — организовать строительство объекта, привлечь деньги и передать их подрядчику, который занимается непосредственно строительством. Любые его финансовые механизмы рассрочки в большинстве своем обычно базируются на товарных кредитах. Отсюда задержки с темпами строительства, проблемы со сдачей объекта и так далее. Вместо того, чтобы расплатиться с подрядчиком, девелопер придумывает финансовые механизмы привлечения денег», — поясняет казначей АТ АКБ «АРКАДА».

Застройщики не отрицают: ипотека была бы спасением, но в условиях, когда ее нет, приходится работать за двоих.

«Для активизации ипотечного кредитования в первую очередь нужны коренные изменения в законодательстве. Определенным сдерживающим фактором является и недостаток длинных ресурсов (для банков эта проблема тоже является актуальной). Поэтому в данной ситуации реальным стимулом к расширению кредитования может стать развитие инструментов рефинансирования банковских кредитов. Например, секьюритизация портфеля ипотечных кредитов, которая представляет собой механизм привлечения финансирования путем выпуска структурированных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Данный финансовый механизм может иметь множество конфигураций и широко используется в США и странах Европы, что позволяет привлекать финансовые ресурсы в приоритетные отрасли экономики», — считает финансовый директор ENSO Эльнур Мехтиев.

Пока рынок активно обсуждает возможности реанимировать ипотеку, государство просит вспомнить: есть целый ряд программ и механизмов, которые призваны помочь отдельным категориям покупателей купить жилье: «60/40», «50/50» и прочие. Другое дело, что претендовать на помощь могут ограниченный круг людей, которые к тому же в силу финансового положения, ту оставшуюся часть себе не могут позволить. Кроме того, в программах действует своя система очереди: иногда нужно ждать возможности 10-15-20 лет.

Государственной поддержки реальной ипотеки на рынке нет, но есть спрос, желание продавать и кредитовать. «Если реально заработает ипотека, это станет очень хорошим сигналом для развития рынка. У застройщиков увеличатся оборотные средства, соответственно вырастет качество и количество застройки, улучшится инфраструктура, причем не только больших городов, появятся решения для старого жилого фонда», — убежден генеральный директор BD Holding Юрий Кватерчук.

Возникает закономерный вопрос покупателя: искать ЖК с ипотечными программами сейчас с большими кредитными ставками или подождать еще год два: авось процент по кредиту станет меньший. Вот и получается, как у Жванецкого: либо те большие по пять, но вчера, либо эти маленькие по три, но сегодня. И главное, чтобы завтра не было по восемь.

Европа взаймы

В Европе доступной ипотеку делают низкие процентные ставки. «В развитых странах, где риски для банков меньше, а уровень инфляции может колебаться в пределах одного процента в год, ипотеку можно взять под 3-7% годовых. Процентная ставка в Польше (проценты во многом зависят от суммы, срока и банка) не превышает 4%. Так, для поляков он может составлять 3,2%, для иностранцев 3,7-3,9%. Это значительно меньше, чем в Украине, но больше, чем в других европейских странах. А в США можно получить кредит на жилье с фиксированной ставкой около 6-7% годовых на 30 лет. Но с учетом политической и экономической ситуации в нашей стране на сегодня, говорить об адаптации условий ипотеки в иностранных банках к украинскому рынку пока не стоит», — поясняет Годун из Укргазбанка.

Елена Дмитриева напротив уверена, что некоторые программы можно адаптировать к нашим реалиям. «К примеру, в Польше работает государственная программа строительства жилья с целью предоставления его в долгосрочную аренду с возможностью дальнейшего приобретения в собственность. Семья, получившая квартиру в таком государственном доме, будет ежемесячно платить на 20% больше за коммунальные услуги, плюс символическую сумму за аренду, а по истечении максимально 25-30 лет, станет собственником квартиры. И воспользоваться такой программой может каждый желающий», — рассказывает заместитель председателя правления банка «Глобус».

Несколько государственных ипотечных программ существует в Великобритании, которая является одним из лидеров по развитию ипотечного кредитования в мире. Программа Help To Buу Scheme — это государственная программа пo пoддepжкe бpитaнцeв, пoкупaющиx пepвую недвижимость — при наличии нe мeнee 5% пepвoнaчaльнoгo взнoca, гocудapcтвo мoжeт oдoлжить eщe 20%, тoгдa пpoцeнты пo бaнкoвcкoй ипoтeкe cущecтвeннo cнизятcя. Программа Social HomeBuу пoзвoлит пocтeпeннo выкупить арендуемую недвижимость. «Чeм бoльшую cумму участник программы будeт выплaчивaть, тeм мeньшe будeт его apeнднaя плaтa. B зaвиcимocти oт cocтoяния жилья и вpeмeни, в тeчeниe кoтopoгo участник пpoживaл в нeм, ему будeт пpeдocтaвлeнa cкидкa — в cpeднeм дo £100,000. Для нoвыx дoмoв cущecтвуeт пpaвитeльcтвeннaя пpoгpaммa Homebuу scheme. Пo нeй участник программы cмoжeт пoлучить бecпpoцeнтный кpeдит нa 5 лeт», — поясняет Дмитриева.

Ипотека под колпаком

Создать доступный механизм ипотеки под силу уже сейчас. «НБУ как кредитор последней инстанции должен обеспечить прозрачный и доступный механизм займа для банков: уменьшить процент по кредитам с учетом инфляции в стране, дать финансовым учреждениям возможность кредитовать отрасль и зарабатывать на этом. Вопрос с инфляцией стоит решить не монетарными, а трансмиссионными механизмами. Если какой-то банк будет с большим пулом кредитов, он мог бы его рефинансировать через специализированное ипотечное учреждение. Оно в свою очередь должно получать деньги из бюджета, но там их для этого нет», — утверждает Любомир Килимник. По его словам, уже 10 лет обсуждают модель возрождения ипотеки, но воз и ныне там. Всему виной отсутствие политической воли и колоссальная нагрузка на Нацбанк. «НБУ — донор государственного бюджета. Сумма измеряется десятками миллиардов, практически десятая часть бюджета. Он же где-то должен эти деньги получить. Государственная политика заставляет НБУ раздувать свои активы, существования НБУ, как кредитора последней инстанции. Возникает вопрос, что делают другие сферы экономики», — резюмирует банкир.

В ближайшее время, по словам Елены Дмитриевой, особых изменений на ипотечном рынке не предвидится. «С одной стороны, при такой высокой стоимости ресурсов активно ипотека развиваться не может — нет большого количества платежеспособных заемщиков, способных обслуживать такой дорогой кредит, а государственной поддержки развития ипотечных программ сегодня не существует. В первую очередь, необходимо уменьшить резервные требования НБУ для кредитов, выданных на покупку недвижимости на первичном рынке. Именно это направление кредитования позволяет развивать строительную отрасль», — уточняет она.

Юрий Кватерчук, генеральный директор BD Holding

Для конкретного заемщика остро стоит вопрос экономической доступности ипотечного кредита, то есть его цена. А она высокая. Причин много: высокая инфляция и девальвация, незащищенность собственности и прав кредитора, низкие зарплаты и т.д., то есть макроэкономические проблемы сдерживают и ипотечное кредитование.

В стране есть ряд государственных инициатив. К примеру, в 2018 году Правительством инициировано новый инструмент в работе Государственного ипотечного учреждения: обеспечение сотрудников МВД жильем за счет финансового лизинга (когда учреждение приобретает на свой баланс жилье, а сотрудник МВД постепенно его выкупает). Посмотрим, как он будет работать.

Уже более 20 лет функционирует Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. Его основной инструмент — это удешевление для заемщика ипотечного кредита (и в части процентов, и в части «тела кредита»). Но и здесь есть проблемы: ресурсы Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству должны ежегодно закладываться в бюджет, а это происходит не всегда, а если и выделяются соответствующие средства, то их недостаточно. Однако, как со скрипом, но этот инструмент работает.

На местном уровне реализуются механизмы софинансирования строительства жилья, такие, как «50/50» или «60/40». По таким программам желающим получить жилье из местного бюджета оплачивается практически его половина. Наиболее распространены такие программы в крупных городах, и начинались они более 20 лет назад из Киева. Другое дело, что участие в таких программах, могут принять только те, кто находится в очереди на получение жилья.

Кроме того, по тем программам, где осуществляется удешевления приобретения жилья на 30/40/50 процентов гражданин свою часть может оплатить за счет классических инструментов ипотечного кредитования. И такой ипотечный кредит является более желательным для банков, поскольку часть рисков уже взяло на себя государство или местная община.

Эльнур Мехтиев, финансовый директор компании ENSO

Средства покупателей квартир — один из весомых источников финансирования строительных проектов для девелопера. Потенциальных покупателей в Украине хватает, но не у всех есть такая финансовая возможность, поэтому ипотечное кредитование — важнейший инструмент, как для развития отрасли, так и экономики страны в целом. Ведь строительство является основным драйвером для реального сектора экономики и способствует развитию множества смежных бизнесов: архитектурных и дизайнерских бюро, производителей стройматериалов, бытовой техники и мебели.

Сегодня на ипотечном рынке первичной недвижимости работает небольшое количество финансовых учреждений, а объем сделок невелик (по данным Финансового клуба — на 01.09.2018 прирост портфеля кредитов на покупку недвижимости составил всего 5% по сравнению с началом года). Причиной тому следующие факторы: высокая стоимость ресурсов и отсутствие долгосрочной ликвидности. В первую очередь это связано с высоким риском, обусловленным дефицитом платежеспособных заемщиков и незащищенностью прав кредиторов. До сих пор нерешенными остаются проблемы валютной ипотеки, выданной в 2006-2008 годы, которая на данный момент практически не обслуживается. Поэтому усиление защиты прав кредиторов является очень важным условием для развития ипотеки.

Застройщики пытаются решить эту проблему самостоятельно — при помощи предоставления покупателям рассрочки. Но в условиях дефицита долгосрочных ресурсов срок предоставления рассрочки не превышает 2-5 лет, хотя иногда встречаются и предложения о рассрочке на 7-10 лет. Некоторые застройщики достаточно успешно сотрудничают с банками, создавая совместные программы ипотечного кредитования. Здесь сроки кредитов уже более длинные (от 10 до 20-30 лет). ENSO также рассматривает предложения о таком сотрудничестве от нескольких банков.

Немаловажным фактором для развития ипотеки в Украине также являются ценовые условия банковского кредитования. Сейчас банки предлагают ипотечные кредиты сроком от 1 года до 20 лет от 17 до 22% годовых в национальной валюте и выдают ипотеку тем людям, которые готовы внести первоначальный взнос в размере 30-70%. Чем больше первый взнос, тем больше шансов получить ипотечный кредит. Такие банковские ставки приемлемы не для всех потенциальных заемщиков. Поэтому серьезным стимулом для развития ипотеки может стать наличие реальной и последовательной поддержки со стороны государства. Для активизации ипотечного кредитования в первую очередь нужны коренные изменения в законодательстве. Определенным сдерживающим фактором является и недостаток длинных ресурсов (для банков эта проблема тоже является актуальной). Поэтому в данной ситуации реальным стимулом к расширению кредитования может стать развитие инструментов рефинансирования банковских кредитов.

Катерин Брэдуляк, старший юрист ЮФ Evris

Перспективы развития ипотечного кредитования зависят от влияющих на него факторов. Политические факторы, такие как смена правительства и политическая нестабильность, принятие новых законопроектов, диктуют условия для бизнеса и населения. Так, ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования», введенный в действие 04 февраля 2019 года, безусловно, устранил большинство законодательных коллизий. Но при этом он не создал условий и не обезопасил заемщика от необоснованных переплат. Защита интересов одного лишь кредитора не улучшит качество взаимоотношений всех участников ипотечного процесса.

Уровень доходов населения, инфляции и кредитной ставки — экономические факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования. Спрос на недвижимость увеличивается, следовательно, и потребность в ипотечном кредитовании будет только расти. Вопрос в том, может ли заемщик позволить себе кредит, так как увеличение кредитной ставки делает ипотечные кредиты малодоступными.

Из социальных факторов можно отметить прирост населения, возраст заемщика, род занятий и образ жизни. При принятии решения о выдачи кредита банки тщательно проверяют будущего заемщика на платежеспособность и документы, предоставленные для ее подтверждения. Также, с 01 января 2019 года, банки обязаны использовать информацию из Кредитного реестра. Такое нововведение дополнительно страхует интересы кредитора.

Квалифицированные кадры продолжают уезжать из страны в поисках лучшего уровня жизни и оплаты труда. И не удивительно, что такие «потенциальные» заемщики оформят ипотеку уже за пределами Украины и, соответственно, по более низкой кредитной ставке.

Таким образом, для оптимистичного сценария развития ипотечного кредитования следует учитывать все перечисленные факторы. Кредиторам следует искать возможности заинтересовать потенциальных заемщиков, например, уменьшить стоимость кредитных ресурсов и размер процентной ставки.

Елена Дмитриева, заместитель председателя правления банка «Глобус»

Конечно же, доступная ипотека будет способствовать развитию жилищного строительства, формированию дополнительного спроса на жилье, региональному развитию.

Денежные средства населения, используемые на покупку недвижимости, создают дополнительную стоимость за счет использования их как для жилищного строительства, так и для развития городов, инфраструктуры, создания дополнительных рабочих мест.

Сейчас же кредитование на первичном рынке для банков убыточно из-за высоких резервных требований НБУ — 13,5% от выданных кредитов банки должны относить на расходы, что делает невозможным для банков активное развитие ипотечного кредитования.

В первую очередь, необходимо уменьшить резервные требования НБУ для кредитов, выданных на покупку недвижимости на первичном рынке. Именно это направление кредитования позволяет развивать строительную отрасль.

Также можно возродить в полном объеме ипотечные программы, которые работали ранее. Например, программы молодежного кредитования, или программы доступного жилья, когда государство компенсировало банкам большую часть процентной ставки.


Читать другие статьи

31.05.2019
За даними Мін'юсту, за 2018 рік було проведено 473 586 трансакцій на ринку житлової нерухомості, з них лише 2% прийшлось на іпотечні договори
подробнее
19.01.2018
Эксперты считают, что в 2018 году конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов
подробнее
26.06.2017
На каких условиях банки готовы кредитовать покупку жилья от застройщиков
подробнее