Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

28.10.2021

Автор: Катерина Клюєва

21 жовтня Кабмін на своєму засіданні змінив умови програми «Доступна іпотека 7%». Скасовані вікові обмеження до нерухомого майна (крім об’єктів нерухомості в обласних центрах із чисельністю населення більше 1 млн, що мають бути прийняті в експлуатацію або реконструйовані не раніше ніж протягом десяти років).

Також збільшено ліміт можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20 на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.

Це має позитивно вплинути на рівень зацікавленості державною програмою, адже поки що вона не суттєво вплинула на зростання кількості іпотечних договорів. Про що свідчать офіційні дані.

На початку жовтня НБУ оприлюднив дані опитування банків щодо іпотечного кредитування у серпні — банки видали 944 іпотечні кредити на суму 830,1 млн грн. Усього ж за перші вісім місяців року банками видано 6,6 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 5,2 млрд грн. Але частка договорів саме «Доступної іпотеки» у цій загальній цифрі досить мала, кількість таких іпотечних кредитів за даними Мінфіну з березня по 1 вересня склала — 759 кредитних угод, тобто лише 11%.

У березні 2021, коли програму презентували, планувалося, що близько 5000 сімей зможуть скористатися такою іпотекою у 2021 році, а загальна сума позики мала скласти майже 5 млрд грн. Й хоча рік ще не минув, вже можна припустити, що ці прогнози не виправдаються.

У чому ж основні проблеми програми «Доступна іпотека 7%» та чому вона не стала ані вирішенням житлової проблеми українців, ані рушієм економіки, як передбачали деякі експерти? І чи є шанс підвищити її популярність?

Що планувалося?

Коротко нагадаємо, які саме умови мала програма до жовтневих нововведень. Максимальна сума іпотеки — 2 млн грн. Нормативна площа — 50 кв. м для одного громадянина чи сім’ю з двох осіб, додатково 20 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Зважаючи на ціни у Києві, де квартира у новобудові, площею 70 кв. м у середньому коштує майже 2 300 000 грн, знайти новобудову з підходящими умовами досить непросто.

Строк дії договору — 20 років. Мінімальний перший внесок — 15% вартості предмету іпотеки.

Взяти в іпотеку можна житло як на первинному, так й на вторинному ринку, але з певними обмеженнями стосовно року будівництва.

Хоча у назві програми фігурує цифра 7%, насправді ціна іпотеки вища, наприклад, існує також комісія за надання та обслуговування кредиту: максимально це 0,5 від суми кредиту плюс ще 0,5 % річних за гарантії Фонду у випадку використання, також не враховуються витрати на страхування, нотаріальні та інші послуги. По-друге, ставка 7% гарантується, поки діє угода держави з банками про компенсацію різниці між запропонованими процентами та реальними комерційними іпотечними відсотками. Якщо така угода буде розірвана, позичальник залишиться з іпотекою вже під комерційні проценти.

На початку програми угоди з Фонду розвитку підприємництва, який наразі керує програмою, уклали Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, «ОТП банк», «Банк Глобус», «Мегабанк» та «Кредобанк». На сьогодні іпотечні кредити видають вже 19 банків, це близько 26% від загальної кількості банків в Україні.

Як працює «Доступна іпотека» зараз?

Як розказали Property Times у банку Глобус, який знаходиться на четвертій позиції за кількістю виданих кредитів, та на 25 жовтня уклав 151 іпотечних договорів, отримавши 217 заявок, програма «Доступна іпотека 7%» не досягла своєї мети й не стала драйвером іпотечного кредитування на первинному ринку житла.

«Дуже мало банків та забудовників беруть в ній участь через існуючі обмеження. Більшість виданих кредитів — це вторинний ринок житла, який не впливає на зростання економіки та ВВП», — уточнює Олена Дмитрієва, заступник голови правління «Глобус Банку».

У «Глобус Банку», який спеціалізується на первинному житлі, пропорція іпотечних договорів між первинним та вторинним ринком склала в середньому 78 на 22%, але в цілому по всім банкам ситуація зворотна — вторинка значно превалює над первинкою. За даними Мінфіну на сьогодні кількість виданих іпотечних кредитів на первинному ринку складає 24,11%, на вторинному — 75,89%.

Ще одна проблема програми — досить суворі вимоги до позичальників, навіть у тих питаннях, що не стосуються розміру їхніх доходів. Так, претендувати на кредит можуть ті громадяни, які «реально потребують поліпшення житлових умов». До таких віднесено громадян, які останні 5 років не продавали житло (крім тимчасово переміщених осіб); тих, хто перебуває на так званому квартирному обліку; мешканців гуртожитків або громадян, які володіють житлом, яке за площею не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім'ї; молоді сім'ї; внутрішньо переміщені особи; науковці, лікарі та бюджетники. Для решти участь у програмі неможлива.

Ще важливий момент — визначення мінімального та максимального доходу. Перший визначається банком з точки зору достатності для обслуговування заборгованості за іпотечним кредитом. Зазвичай, ця сума обговорюється з кожним кандидатом окремо.

Як свідчить опитування, дохід тих, хто вже отримав схвалення свого іпотечного кредиту за пільговими відсотками, у середньому, складає від 30 до 50 тис. грн на сім’ю, це люди у віці 36–38 років з дітьми.

Ще є максимальний дохід позичальника та його сім’ї. Він не повинен перевищувати 10-тикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України. Наприклад, на 1 березня у Києві ця сума складала 218 120 грн, а для Чернігівської області була тільки 109 209 грн.

Відмови отримують приблизно 10–15% здобувачів іпотеки. Основні причини — люди хочуть придбати житло більшої площі або вже мають житло більшої площі, ніж дозволено програмою. Також не всі можуть підтвердити, що в них є доходи, достатні для оплати іпотечних внесків.

Забудовники теж не повністю задоволенні програмою.

«Хоча держава цьогоріч передбачила 2 млрд грн на реалізацію програми, на практиці її втілення мало слабку динаміку. Причини ситуації, що склалась, в суттєвих обмеженнях щодо об’єктів кредитування та завищених вимогах до позичальників. До прикладу, здебільшого банки відмовляються надавати іпотеку при першому внеску 15%, вимагаючи 30%», — уточнює Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».

Однією з проблем також називають дефіцит невеличких квартир, які вписуються у 2 млн грн за програмою.

Олеся Перчак, заступник директора з комерційних питань Інвестиційно-будівельної компанії «Обрій» пояснює: «Старт Державної програми «Доступна іпотека 7%» співпав з неймовірним ростом попиту на первинну нерухомість, зокрема, в столиці. Внаслідок чого, у забудовників не було необхідності й до того ж можливостей реалізовувати свої об’єкти по даній програмі. По-друге, у цій програмі мали можливість брати участь певні сегменти недорогої нерухомості. Це автоматично відсіяло багатьох забудовників, у яких такої нерухомості не було».

Наприклад, забудовник не зміг взяти участь у програмі зі своїми трикімнатними квартирами, хоча декілька клієнтів намагалися отримати іпотеку саме під них, але вони не підійшли за ціновим критерієм.

І це не поодинока ситуація. Ольга Арбузова, керівник відділу продажу ЖК «Гостомель Residence» зазначає: «Наприклад, в нашому житловому комплексі всі останні готові квартири було розпродано буквально за пару місяців. Це стосується всіх площ, навіть тих, які були менш популярними на етапі будівництва, але після того, як вони були введені в експлуатацію, підключені всі комунікації, ці площі розкупилися дуже швидко. Кількість дзвінків від покупців зростає, у людей є затверджена іпотека, є гроші на перший внесок, вони просять, щоб їм запропонували хоч щось, що підходить під програму, але у девелоперів вже не залишилося готових площ».

Ще одна проблема, через яку забудовники не приєднуються до програми — клієнт може придбати житло лише за схемою купівлі-продажу майнових прав або участі у Фонді фінансування будівництва. Якщо девелопер працює за іншими схемами, він не може запропонувати свої квартири потенційним позичальникам.

Що буде далі?

Україні безперечно потрібна програма доступної іпотеки, зокрема, для первинного ринку, з цим погоджуються всі гравці ринку нерухомості. Але вона вимагає певних змін. Щонайменше стосовно розмірів платежів з погашення кредитів.

Банки мають свої рецепти пожвавлення програми.

«Масовою іпотека стане тоді, коли платежі для погашення кредиту будуть орієнтовно на рівні орендної плати за житло, щоб позичальник міг погашати», — вважає Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів «Кредобанку».

Як зазначають експерти, зараз щомісячний платіж за іпотекою більше ніж на 20%, перевищує орендну плату.

Олена Дмитрієва пропонує зробити дві речі: «По-перше, зацікавити банки брати участь в програмі. Для цього потрібно зменшити вимоги НБУ по резервуванню іпотечних кредитів на первинному ринку та змінити ціноутворення за програмою. По-друге, потрібно зацікавити забудовників брати участь в програмі. Для цього треба розширити перелік можливих форм фінансування будівництва».

Навіть ті забудовники, які мають відносно непогані результати, вважають, що вони могли би бути кращими, та покладають більше надій на партнерські програми з банками.

«Ми від початку року, за умовами «Доступна іпотека 7%», продали понад два десятки квартир у семи житлових комплексах. Звісно, кількість таких угод могла б бути значно більшою», — уточнює Анна Лаєвська.

Горизонт планування через пандемію та можливу енергетичну кризу дещо зменшився, але поки держава налаштована на продовження програми. Так, на початку жовтня прем’єр-міністр Денис Шмигаль на виїзному засіданні фракції «Слуги народу» заявив про можливість запуску іпотечного кредитування під 5%. Також раніше він говорив про розширення іпотеки на невеликі міста — аби більше українців могли отримати житло. Певно, саме для реалізації цієї задачі були скасовані вікові обмеження на житло, адже у невеличких містах здебільшого немає пропозицій первинного ринку та нічого не будувалося після 2018. Це може залучити до програми нових позичальників, але тільки з вторинного ринку, який мало впливає на макроекономічні показники.

Для первинного ринку, по суті, можна використати лише одне пом’якшення — дозвіл перевищення площі предмета іпотеки з 20 на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.

Експерти кажуть, що ефективність такої програми, як «Доступна іпотека» слід оцінювати щонайменше через рік її функціонування.