Рынок гостиничной недвижимости Киева в европейском контексте

27.06.2017
  797

Исследования компании Cushman & Wakefield показали, что сектор гостиничной недвижимости  Киева в сравнении с другими столицами Центральной и Восточной Европы демонстрирует самый малый объем туристического рынка, самые низкие показатели обеспеченности номерным фондом и заполняемости при самых высоких темпах роста. Эксперты прогнозируют,  что к концу 2017 года ставки в гостиничной недвижимости Киева снизятся до уровня 2013 года.

Туристическая отрасль в национальной экономике стран Восточной Европы

Несмотря на глобальные потрясения, которые пережил мир в 2016 году, туристическая отрасль демонстрирует стабильность. Пять лет подряд ее рост опережает рост мирового ВВП.

В 20016 году вклад туризма в ВВП Украины составил $5 млрд – это 5,6% от общего ВВП страны. По абсолютному показателю Украина приблизилась к Словакии ($5,6 млрд) и Болгарии (6,6 млрд), но все еще далека от  Польши ($21,1 млрд), Венгрии ($13 млрд) и др. Лидер региона СЕЕ – Австрия с показателем  $50,7 млрд и долей в ВВП 15,6%.

С 2010 по 1012 г. доля туризма в ВВП Украины уверенно росла, после 2012 года наблюдался незначительный спад, который завершился резким падением в 2014 году вследствие политического и экономического кризиса. Лишь спустя два года наметилась небольшой рост, но 2016 год составил всего 63% от показателя 2013 года.

Динамика развития отрасли туризма в Украине

Источник: Cushman & Wakefiel

По прогнозам компании WTTC (The World Travel & Tourism Council), в 2017 году отрасль туризма Украины продемонстрирует прирост 3,4% и в долгосрочной перспективе будет расти в среднем на 3,1% в год.  

Основные тенденции в туристической отрасли

В Украине размер инвестиций в туристическую отрасль сократился в 2 раза с 2010 года и составляет до 2% общего объема. Для сравнения, доля инвестиций в туристическую отрасль в мире составляет 4,4%, в странах Европы – 4,9%. Наибольший прирост инвестиций с 2010 года продемонстрировали Польша (+23%), Чехия (+22%) и Румыния (+22%).

В долгосрочной перспективе ожидается усиление роли туристической отрасли в экономике  Польши, Болгарии, Венгрии, в меньшей степени – Украины и Румынии.

Австрия и Чехия теряют свои позиции в рейтинге из-за сравнительной зрелости туристической отрасли, насыщенности объектами гостиничной, туристической, рекреационной инфраструктуры: например, в Вене уже практически отсутствуют свободные участки под застройку объектами рекреации. Удельный вес отрасли туризма в ВВП этих стран будет постепенно снижаться.

В Украине преобладает внутренний спрос: по итогам 2016 года, показатель расходов иностранных туристов продемонстрировал реальный рост на уровне 6%, но существенно на структуру расходов это не повлияло.

В последние два года наметился рост расходов делового туризма, по итогам 2016 года он превысил на 7% показатели 2015 года и достиг уровня 2007 года. Этому способствовало возобновление международной активности страны.

Туристический поток

До 2014 года въездной туристический поток Украины превышал туристические потоки большинства стран Восточной Европы, достигая 25 млн человек в 2013 году. В 2014-2015 годах количество приезжающих в страну иностранцев снизилось в 2 раза, практически до минимума за 25 лет существования независимой Украины. Этому способствовало снижение потока туристов из России (с 9,5 млн человек, или 41% общего турпотока – в 2012 году до 1,5 млн человек, или 11% – в 2016) и Беларуси. В 2016 г. наметилась тенденция роста туристического потока за счет туристов из соседних европейских стран и дальнего зарубежья.

Номерной фонд гостиниц Киева и столиц Центральной и Восточной Европы

К концу 2016 – началу 2017 года совокупный номерной фонд Киева составил более 10 тысяч номеров в 106 гостиницах. При условии реализации заявленных проектов гостиничной недвижимости, номерной фонд Киева до 2020 года увеличится на 13%.

Лидерами предложения на рынке гостиничной недвижимости в Центральной и Восточной Европе являются Прага и Вена. По ожидаемому приросту номерного фонда до 2020 года – Варшава (+21%) и София (+17%).

Текущий номерной фонд (2016) и ожидаемое предложение (до 2020) столиц стран СЕЕ

 Источник: Cushman & Wakefield

Обеспеченность номерным фондом в Киеве составляет 3,5 номера на тысячу жителей – это самый низкий показатель в регионе. К примеру, в Софии и Бухаресте показатель находится на уровне 5,2 номеров, в Праге - 27,3 номеров.

При этом Киев демонстрирует самый высокий среднегодовой темп прироста номерного фонда, который с 2012 года составил более 5% в год.

Низкая обеспеченность номерным фондом говорит о существующем потенциале рынка Киева, но не для всех сегментов. В последние годы номерной фонд Киева пополнялся качественным предложением в высоком ценовом сегменте, вследствие чего гостиницы класса upscale и luxury в общем номерном фонде занимают порядка 19%.

Средний и эконом сегменты с удельным весом 29% и 38% соответственно в основном представлены объектами с высокой степенью морального и физического износа.

Если будут реализованы все заявленные проекты, доля среднего сегмента увеличится с 29% до 31%. По-прежнему незаполненной остается ниша эконом. Сейчас этот сегмент осваивается национальной сетью с ограниченным присутствием на международном рынке Reikartz Hotel Group.

Сегодня лишь 23% совокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов. Развитие международных гостиничных сетей в Украине было приостановлено, в связи с чем предложение номерного фонда под управлением международных операторов является несбалансированным: превалирует высокий ценовой сегмент и практически отсутствует качественное бюджетное предложение.

Структура предложения номерного фонда под управлением международных операторов по категориям

Источник: Cushman & Wakefield

Текущее и перспективное предложение номерного фонда международных операторов

Источник: Cushman & Wakefield

Как видно на графике, новое предложение будет формироваться номерным фондом высокого и выше среднего ценового сегмента, поэтому качественно структура номерного фонда не изменится.

Показатели операционной деятельности

В 2016 году тенденция роста основных операционных показателей гостиниц (заполняемость, ADR, RevPAR) в столицах стран Центральной и Восточной Европы укрепилась.

Будапешт и Прага положили начало этому тренду в 2015 году, продемонстрировав значительное увеличение средней стоимости номера и его доходности. Его успешно продолжили Братислава, София и Бухарест с рекордным приростом ADR и RevPAR в регионе.

Болгария приступила к реализации комплексной стратегии развития туризма в стране. Братислава, столица Словакии, активно продвигает MICE сегмент. Экономика Румынии – одна из самых быстрорастущих в Европе, что отразилось и на гостиничном рынке страны. Там растет доля частного туризма. Рынок гостиничной недвижимости Бухареста имеет значительный потенциал благодаря растущей заполняемости номерного фонда. Сдерживающими факторами развития рынка являются недостаток квалифицированного персонала и недостаточно развитая инфраструктура страны.

На рынках Вены, Праги и Варшавы темпы роста операционных показателей гостиниц замедлились. В Вене отмечалось небольшое снижение ADR.

Заполняемость гостиниц в большинстве столиц Центральной и Восточной Европы находится на докризисном уровне (до 2008 г.) или даже превысила его. Такие показатели близки к стабилизационным, доходность номеров будет зависеть от их стоимости. В условиях роста спроса и ограниченного предложения ожидается рост ADR и доходности номеров. 

Заполняемость гостиниц в Киеве – самая низкая среди столиц стран Центральной и Восточной Европы. Ее рекордный рост (более 20% по сравнению с 2015 г.) объясняется низкой базой для сравнения, которую представлял собой показатель в 2014-2015 годах. Рост средней доходности номера обеспечивался исключительно ростом заполняемости. Средняя стоимость номера ADR снизилась почти на 2%. Поскольку предложение на рынке Киева смещено в сторону высокого ценового сегмента, средняя ADR качественного предложения одна из самых высоких в Центральной и Восточной Европе. Из-за превышения предложения над спросом в сегменте luxury и upscale возможны дальнейшие корректировки ADR в сторону снижения. В целом по рынку существенных изменений ждать не стоит.

Гостиницы как объект инвестирования

В 2015-2016 годах в странах Центральной и Восточной Европы наблюдался рост объемов инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости. Лидировали Австрия и Чехия – страны с наиболее развитыми и насыщенными рынками. Этому способствовала готовность банков финансировать приобретение объектов, расширение групп потенциальных инвесторов и общее улучшение операционных показателей гостиниц.

Доход от операционной деятельности гостиниц зависит от стратегии собственника по привлечению и удержанию гостей отеля и поиску баланса между доходами от номеров, кафе и ресторанов и других сервисов и затратами на них.

Практически полное отсутствие сделок в сегменте гостиничной недвижимости в Украине говорит о несовпадении ожиданий собственников и инвесторов. К сожалению, очень часто в процессе формирования цены собственники отталкиваются от затрат, а не от результатов операционной деятельности гостиниц, а это не устраивает потенциальных инвесторов. 


Читать другие статьи

Сегодня, 09:00
Детальнее об итогах рынка офисной недвижимости эксперты компании UTG рассказали на пресс-конференции. Property Times приводит данные по сводной презентации
подробнее
13.07.2018
Property Times приводит данные UTG по итогам первого полугодия на рынке торговой недвижимости Киева
подробнее
11.07.2018
Property Times проанализировал 100 сайтов ЖК в Киеве и области и сравнил их с результатами 2011-2015 гг., ранее публиковавшихся в профильной прессе
подробнее