Чому іноземні інвестори не поспішають вкладати кошти в українські індустріальні парки 

Залучення іноземних інвестицій у промисловість та індустріальні парки України залежить не лише від державних стимулів і податкових пільг. Для міжнародного бізнесу важливі захист капіталу, готовність інфраструктури, доступ до енергоресурсів, кадрове забезпечення та можливість прогнозувати повернення вкладених коштів. Повномасштабна війна загострила ці проблеми, але значна їх частина існувала в Україні й раніше.

У матеріалі для Property Times Валерій Кирилко, CEO ГК «Індустріальні парки України», порівнює перешкоди для іноземних інвесторів у 2014–2021 та 2022–2026 роках, визначає ключові ризики й аналізує, що має змінитися, аби інтерес міжнародного бізнесу до України перетворювався на реальні інвестиції у виробництво.

Інвестиційний інтерес зберігся

Проведений моніторинг міжнародних аналітичних матеріалів, досліджень інвестиційного клімату України, опитувань іноземних компаній та публікацій щодо розвитку індустріальних парків свідчить: повномасштабна війна не створила всі проблеми іноземного інвестування з нуля, а суттєво загострила структурні недоліки, які існували в Україні десятиліттями.

До 24 лютого 2022 року основними перепонами були недостатній захист прав власності, недовіра до судової системи, корупційні ризики, складні земельні та дозвільні процедури, недостатня підготовленість промислових майданчиків і обмежений доступ до довгострокового фінансування.

Після початку повномасштабного вторгнення до цих проблем додалися ризики фізичного знищення виробництв, дефіцит страхування воєнних ризиків, обмеження руху капіталу, енергетична нестабільність, дефіцит працівників та ускладнення міжнародної логістики.

Водночас інтерес іноземного бізнесу до України зберігається. Важливо розрізняти зацікавленість інвесторів та готовність фактично вкладати капітал у будівництво нових заводів.

Ключовий аналітичний висновок: для іноземного виробника або девелопера індустріального парку сьогодні недостатньо запропонувати земельну ділянку, податкові стимули та вигідне географічне розташування. Інвестору потрібен комплексний продукт: захищений капітал, юридично підготовлений майданчик, гарантовані інженерні потужності, прогнозована собівартість виробництва, доступні працівники та зрозумілий механізм повернення інвестицій.

ТОП-10 проблем іноземних інвесторів в індустріальних парках України

Наведене ранжування є експертною оцінкою за сукупним впливом проблем на ухвалення інвестиційного рішення, а не офіційним рейтингом окремого дослідження.

Проблема №1. Воєнні ризики та відсутність доступного страхування інвестицій

Критичний вплив на нові інвестиції.

До повномасштабної війни. Після 2014 року міжнародні інвестори вже враховували окупацію Криму, бойові дії на Донбасі та ризик ескалації. Однак на більшості території України залишалася можливість реалізації стандартних промислових проєктів.

Сьогодні. Ризик ракетних і дронових ударів поширюється на промислові об'єкти, енергетичні системи, склади та логістичну інфраструктуру в різних регіонах країни.

Для іноземного інвестора це означає не тільки можливу втрату заводу. Виникає ризик зупинки виробництва, втрати доходу, невиконання контрактів та неможливості обслуговувати кредити.

Особливо чутливими є капіталомісткі виробництва, де строк повернення інвестицій може становити 7–15 років і більше.

Проблема для індустріальних парків: навіть підготовлений майданчик із доступними мережами може не пройти внутрішню інвестиційну перевірку міжнародної компанії без прийнятного страхового захисту.

MIGA, що входить до Групи Світового банку, розширює інструменти гарантування ризиків в Україні. Станом на червень 2026 року вона повідомляла про $573 млн виданих гарантій після початку повномасштабного вторгнення. Однак наявність таких програм не означає автоматичної доступності покриття для кожного нового промислового проєкту. 

Необхідні рішення: доступне страхування фізичного пошкодження активів і перерв у діяльності, міжнародні гарантії, перестрахування та спеціальні інструменти захисту великих виробничих інвестицій.

Проблема №2. Недостатній захист прав власності та недовіра до судової системи

До війни. Іноземні інвестори вказували на проблеми виконання судових рішень, корпоративні конфлікти, ризики рейдерства, складність захисту майнових прав і непередбачуваність правозастосування.

Сьогодні. Ці проблеми не зникли. Додаткове значення мають правова визначеність воєнних обмежень, виконання довгострокових договорів, захист застави та механізми компенсації збитків.

Для девелопера індустріального парку особливо важливо забезпечити захист прав на землю, будівлі та інженерну інфраструктуру протягом десятиліть.

Дослідження CASE Ukraine 2026 року визначає слабкий захист власності, судову систему та регуляторну непередбачуваність серед основних причин обережності міжнародного капіталу. 

Необхідні рішення: прозора структура власності, якісна перевірка активів, договірні механізми захисту інвестицій, арбітражні застереження, ефективне виконання рішень та незалежний судовий захист.

Проблема №3. Корупція, бюрократія та нестабільність регуляторного середовища

До війни. Складні погодження, адміністративний тиск, непрозорі рішення органів влади, непередбачуване податкове адміністрування та часті зміни нормативної бази збільшували вартість реалізації промислових проєктів.

Сьогодні. До традиційних бар'єрів додалися додаткові перевірки, санкційний комплаєнс, особливості державного регулювання під час воєнного стану та необхідність підтверджувати походження капіталу.

За даними опитування, оприлюдненого у 2026 році Радою бізнес-омбудсмена, 90% опитаних представників іноземного бізнесу вказували на необхідність зниження корупції, 75% — спрощення адміністративних процедур, 65% — забезпечення доступу до правосуддя. Це показники пріоритетності реформ, а не частки компаній, які особисто зазнали відповідних порушень. 

Для індустріальних парків: інвестор повинен розуміти, хто відповідає за кожне погодження, скільки воно триватиме, скільки коштуватиме і які наслідки затримки.

Необхідні рішення: принцип єдиного інвестиційного супроводу, прозорі адміністративні процедури, визначені строки та персональна відповідальність за виконання дорожньої карти проєкту.

Проблема №4. Валютні обмеження та складність повернення інвестицій

До війни. Україна мала історію валютних обмежень, хоча до 2022 року відбувалася поступова лібералізація валютного регулювання.

Сьогодні. Воєнні валютні обмеження ускладнили окремі операції з виплати дивідендів, повернення капіталу, обслуговування зовнішніх зобов'язань та транскордонних розрахунків. Конкретні дозволені операції залежать від чинних постанов НБУ та умов відповідних платежів.

Для іноземного інвестора важливі не тільки умови входу в Україну, а й можливість легально та передбачувано виводити прибуток, повертати позики, продавати актив або завершувати інвестиційний проєкт.

У дослідженні GB4U/EBA валютні обмеження назвали бар'єром 25% опитаних іноземних представників бізнесу. OECD також визначає поступове скасування тимчасових валютних обмежень важливим для інвестиційної привабливості. 

Необхідні рішення: передбачувана валютна лібералізація, спеціальні інструменти для довгострокових виробничих інвестицій, зрозумілі правила дивідендних виплат та обслуговування зовнішнього фінансування.

Проблема №5. Нестабільність енергопостачання та недостатня інженерна інфраструктура

До війни. Основними проблемами були висока вартість приєднання, дефіцит вільної потужності, тривалі строки підключення та необхідність самостійно фінансувати зовнішні інженерні мережі.

Сьогодні. Ситуацію ускладнили пошкодження енергосистеми, ризик аварійних відключень, необхідність резервування живлення, зростання витрат на енергетичну автономність.

Для індустріального парку принципове значення має різниця між задекларованою потужністю та реально доступною потужністю, підтвердженою технічними умовами й фізичною готовністю мереж.

За опублікованим у 2026 році оглядом готовності промислових майданчиків, у першому кварталі 2026 року електрична інфраструктура була наявна приблизно у 46% парків, водопостачання — у 40%, газопостачання — у 37%, залізнична інфраструктура — у 19%. Це показники наявності інфраструктури, а не гарантія достатньої потужності для конкретного підприємства. 

Необхідні рішення: гарантована потужність приєднання, резервне живлення, власна генерація, сонячні електростанції, системи накопичення енергії BESS, а також підготовлена вода, каналізація, газ і дороги.

Проблема №6. Дефіцит кваліфікованої робочої сили та мобілізаційні ризики

До війни. Українська промисловість уже відчувала дефіцит інженерів, технологів, зварювальників, електриків, операторів обладнання та інших кваліфікованих працівників. Значну роль відігравала трудова міграція до країн ЄС.

Сьогодні. Проблема загострилася внаслідок зовнішньої міграції, внутрішнього переміщення населення, мобілізації, демографічних змін і конкуренції за працівників між підприємствами.

Для іноземного заводу на 300–1000 робочих місць це може стати одним із визначальних факторів вибору майданчика.

В опитуванні EBA 2026 року 78% компаній відзначили дефіцит кваліфікованих працівників як негативний чинник діяльності. 

Необхідні рішення: програми професійної підготовки, співпраця із закладами освіти, корпоративні навчальні центри, організоване залучення працівників із сусідніх громад, житлові та транспортні програми, прозорі процедури бронювання відповідно до законодавства.

Проблема №7. Земельні, містобудівні та дозвільні бар'єри

До війни. Проблемними залишалися формування земельних ділянок, зміна цільового призначення, розроблення містобудівної документації, отримання дозволів, екологічні процедури та підключення інженерних мереж.

Сьогодні. Зазначені бар'єри збереглися, а до них додалися обмеження воєнного часу, складніші перевірки контрагентів і можливі затримки процедур.

Для іноземного девелопера особливо важливі юридична чистота земельної ділянки, можливість її довгострокового використання, відсутність обтяжень, відповідність промисловому призначенню та готовність документації до будівництва.

Окреме питання — обмеження щодо набуття у власність земель певних категорій іноземними особами та компаніями з іноземним капіталом. Вони не означають загальної заборони іноземних інвестицій в індустріальні парки, але впливають на вибір структури угоди. 

Необхідні рішення: попередній юридичний аудит земель, готова містобудівна документація, прозорі договори оренди або придбання допустимих активів, комплексний супровід дозвільних процедур.

Проблема №8. Обмежений доступ до довгострокового фінансування

До війни. Український ринок характеризувався високою вартістю кредитів, обмеженими строками фінансування та недостатнім розвитком проєктного фінансування.

Сьогодні. Банки й міжнародні кредитори додатково оцінюють воєнні ризики, ліквідність застави, можливість відновлення пошкоджених активів і стійкість майбутніх грошових потоків.

Це особливо важливо для девелоперів, які повинні фінансувати дороги, мережі, виробничі приміщення та інші об'єкти ще до появи стабільного орендного доходу.

OECD у дослідженні 2026 року підкреслює недостатню глибину українського фінансового ринку для масштабного довгострокового інфраструктурного фінансування та необхідність розвитку гарантійних інструментів. 

Необхідні рішення: поєднання приватного капіталу, кредитів міжнародних фінансових організацій, державного стимулювання, грантів, гарантій та інструментів змішаного фінансування.

Проблема №9. Логістичні обмеження та зростання вартості експорту

До війни. Основними бар'єрами були стан транспортної інфраструктури, вартість перевезень, митні процедури, обмежена пропускна спроможність окремих маршрутів.

Сьогодні. Виникли додаткові ризики морських перевезень, обмеження авіасполучення, навантаження на сухопутні переходи, подорожчання страхування й необхідність резервних логістичних маршрутів.

Для експортно орієнтованих виробництв логістична складова безпосередньо визначає конкурентоспроможність продукції.

Необхідні рішення: диверсифікація транспортних коридорів, мультимодальні термінали, складська інфраструктура, наближення виробництв до міжнародних маршрутів, розвиток митно-логістичних послуг у парках.

Проблема №10. Недостатня комерційна та інфраструктурна готовність індустріальних парків

До війни. Значна частина українських індустріальних парків існувала переважно як земельні проєкти без готових виробничих площ, повноцінної інфраструктури та професійної керуючої компанії.

Сьогодні. Кількість зареєстрованих парків зростає, однак сам факт включення до Реєстру не означає, що майданчик готовий прийняти міжнародного виробника.

Іноземні компанії часто шукають не просто землю, а готові промислові будівлі, передбачуваний строк запуску виробництва, професійне управління та можливість поступового розширення.

Дослідження інфраструктурної готовності українських індустріальних парків показують значну нерівномірність їх розвитку. 

Необхідні рішення: розвиток формату ready-to-use / build-to-suit, створення підготовлених виробничих приміщень, стандартизовані договори, наявність якісного master plan та професійний міжнародний маркетинг.

Що саме змінилося після 24 лютого 2022 року

Порівняльна карта інвестиційних ризиків

Експертна якісна оцінка впливу на рішення про будівництво нового заводу або розвиток індустріального парку. Шкала 1–5, де 5 — критичний вплив. Це не результати соціологічного опитування.

Історичні дані підтверджують, що інституційні проблеми існували задовго до повномасштабної війни. Зокрема, дослідження іноземних інвесторів 2020 року називало недовіру до судів, корупцію та монополізацію ринків головними перешкодами. Європейська рахункова палата у звіті 2021 року також виокремлювала ці проблеми. 

Відтак для інвестиційної політики України принципово важливо розділяти два напрями роботи: подолання наслідків війни та усунення давніх структурних бар'єрів.

Особливості проблем для трьох категорій іноземних інвесторів

Звідси випливає важлива особливість: універсальна інвестиційна пропозиція індустріального парку не може однаково ефективно працювати для всіх трьох категорій.

Для виробника потрібно продавати готовність до запуску виробництва. Для девелопера — економіку будівництва й орендного бізнесу. Для фінансового інвестора — захист капіталу, грошові потоки та механізм виходу з інвестиції.

Чому наявні державні стимули не усувають основних бар'єрів

Україна вже запровадила низку важливих механізмів стимулювання розвитку індустріальних парків:

• Звільнення учасників від ввізного мита та імпортного ПДВ на визначене нове виробниче обладнання за встановлених умов.
• Звільнення від податку на прибуток на 10 років за умови дотримання вимог, зокрема щодо реінвестування та невиплати дивідендів протягом періоду пільги.
• Можливість пільг із місцевих податків.
• Державне співфінансування облаштування парків та інженерно-транспортної інфраструктури за відповідними програмами.
• Окремі інструменти підтримки проєктів зі значними інвестиціями.

Ці механізми підтверджені державним порталом «Зроблено в Україні», роз'ясненнями Мінекономіки та урядовими нормативними актами. 

Проте державне стимулювання насамперед зменшує вартість реалізації інвестиційного проєкту, тоді як головні побоювання іноземного капіталу стосуються ймовірності втрати інвестицій, невизначеності строків і неможливості повернення коштів.

Тому навіть значні податкові стимули можуть не компенсувати високий воєнний ризик, відсутність електропостачання або невизначеність прав на актив.

Окремо слід звернути увагу на потенційну суперечність інтересів: податкова пільга з прибутку передбачає реінвестування, тоді як частина іноземних інвесторів зацікавлена в регулярному отриманні дивідендів. Це не недолік пільги як такої, але важливий фактор вибору інвестиційної моделі.

Які рішення можуть реально збільшити іноземні інвестиції в індустріальні парки

Рекомендована модель індустріального парку для іноземного інвестора

На основі проведеного аналізу доцільно переходити від моделі «індустріальний парк як земельна ділянка з пільгами» до моделі «індустріальний парк як готовий інвестиційно-виробничий продукт».

Висновки для державної політики та розвитку індустріальних парків

Перший висновок. Війна стала визначальним новим чинником ризику, однак не замінила традиційні проблеми інвестиційного клімату. Реформа судової системи, захист власності та прозоре регулювання залишаються необхідними навіть за умови розвитку воєнного страхування.

Другий висновок. Реєстрація нових індустріальних парків сама по собі не дорівнює залученню нових виробничих інвестицій. Ефективність державної політики доцільно оцінювати також за кількістю запущених заводів, обсягом фактично вкладеного капіталу, створеними робочими місцями та виробничим експортом.

Третій висновок. Для міжнародних виробників критичне значення має готовність майданчика. Виробнича будівля з підтвердженою інженерією та професійним управлінням може бути привабливішою за дешевшу, але непідготовлену земельну ділянку.

Четвертий висновок. Державні податкові та митні стимули доцільно поєднувати з інструментами зниження ризиків, а не розглядати як їхню заміну.

П'ятий висновок. Для залучення міжнародних девелоперів необхідні окремі механізми фінансування промислової нерухомості, гарантування інфраструктурних інвестицій та підготовки орендних промислових об'єктів.

Шостий висновок. Українським індустріальним паркам доцільно формувати індивідуальні інвестиційні пропозиції для різних типів капіталу, а не обмежуватися загальними презентаціями території.

Підсумковий висновок

Головна проблема залучення іноземного капіталу в індустріальні парки України полягає не лише у високих воєнних ризиках, а у відсутності для багатьох проєктів цілісного механізму, який одночасно забезпечує захист інвестицій, готовність виробничої інфраструктури, фінансову прогнозованість і можливість повернення капіталу.

До повномасштабної війни міжнародний інвестор переважно оцінював економічну доцільність проєкту на тлі інституційних ризиків. Сьогодні він додатково повинен оцінити можливість фізичного збереження активів та безперервності роботи підприємства.

Саме тому стратегічним завданням для розвитку індустріальних парків України має стати перехід від кількісного збільшення зареєстрованих парків до створення інвестиційно захищених, інфраструктурно готових та економічно конкурентоспроможних промислових майданчиків.

Це дозволить перетворити інтерес іноземних компаній до відбудови України на реальні інвестиції у виробництво, нові заводи, промислову нерухомість і робочі місця.