Property Times Індустріальна нерухомість

Автор: Ірина Настич

Логістична нерухомість від початку війни зазнала значних збитків, частина складів була повністю зруйнована. До таких нищівних руйнацій призвело те, що склади є стратегічно важливими об’єктами, тому ворог наносить удари по них цілеспрямовано або ж використовує для розташування своїх окупаційних баз.

Property Times разом з експертами дізнавався, яка наразі поточна ситуація на ринку логістичної нерухомості.

Масштаби збитків та руйнацій

Поки триває війна, зробити повний аналіз збитків й масштабів руйнацій, яких зазнала галузь, неможливо, тому є лише приблизні підрахунки.

«За нашими даними у київському регіоні зруйновано близько 300 000 кв. м об’єктів та продукції в них, але це дуже приблизна оцінка», — коментує Генадій Гриненко, керівник відділу концептології Alterra Group.

Засновник Watermelon Development Федір Арбузов в коментарях агентству «Інтерфакс-Україна» наводить цифру у 440 тис. кв. м. «Найбільше постраждали напрямки, де відбувалися жорстокі воєнні дії: Варшавський, Житомирський, Броварський напрямки», — зазначив експерт.

Команда DELTA Ukraine повідомила Property Times, що неодноразово проводила технічні аудити логістичних комплексів та окремих складів, які розташовані в епіцентрі бойових дій або в тимчасовій окупації, важко сказати та констатувати масштаби руйнування логістичних складів, проте можна припустити, що частина зруйнована повністю. 

«Поки оцінити всі збитки, які зазнала галузь складської нерухомості в Україні, складно, оскільки для цього потрібен час. Але вже зараз можна сказати, що лише складських та логістичних будівель в Україні на сьогодні зруйновано на суму близько 1 мільярда доларів США», — припускає Дмитро Пасенков, керівник відділу складської нерухомості Сushman & Wakwefield в Україні.

Складська нерухомість зазнає таких масштабних руйнувань, бо ворог цілеспрямовано знищує українську логістику.

«За результатами повномасштабної війни Росії проти України, яка триває вже більше місяця, очевидно, що окрім інфраструктурних, військових, адміністративних та інших цивільних об’єктів, ворог цілеспрямовано атакував продуктові склади, щоб зруйнувати ланцюги поставок і позбавити їжі мирне населення з метою здійснення додаткового тиску на українську сторону», — коментує Дмитро Пасенков.

За даними, які озвучив Федір Арбузов в коментарях агентству «Інтерфакс-Україна», загалом столичний регіон зазнав таких втрат:

• повністю зруйновано склад «Фокстрот» у Гостомелі (майже 30 тис. кв. м). Частково знищений склад, розташований поруч (3 тис. кв. м);
• сильно пошкоджений один із складів Dragon Capital (9 тис. кв. м);
• термінал Буча (теж Dragon Capital) сильно постраждав, із 30 тис. кв. м приблизно половина знищена;
• частково пошкоджено «Термінал Ворзель» (15 тис. кв. м);
• у Горенці сильно постраждав і на 90% розпущено склад Kuehne+Nagel Ukraine, площею приблизно 5 тис. кв. м, та офісне приміщення,
• логістичний парк «Комодор» (приблизно 75 тис. кв. м) у Калинівці повністю знищено;
• розподільний центр АТБ у Копилові (Макарівський р-н) — із загальної площі 35 тис. кв. м сильно пошкоджено приблизно 10 тис. кв. м;
• West Gate Logistic, Dragon Capital (Стоянка, 100 тис. кв. м) практично весь знищений (разом із товарами орендарів Good Wine, Watsons, Bohnenkamp Україна, Ekol Logistics Ukraine, Logistic Plus);
• повністю знищено комплекс класу «А» площею приблизно 20 тис. кв. м «Юта сервіс» у Чайках;
• сильно постраждали Refrigerator Logistic Center (60 тис. кв. м, основний орендар МХП, а також Fozzy Group);
• овочесховище (35 тис. кв. м) у Великій Димерці непридатне до операційної діяльності;
• логістичний центр «АТБ» (24 тис. кв. м) у Красилівці, поряд із Броварами, зруйнований на 80%.

Логістичні ланцюжки

На території України розміщення складської нерухомості здебільшого зосереджено довкола Київського регіону та невелика кількість в районах, які розташовані біля кордонів та митниць. «Дана практика будувала ланцюжок переміщення товарів в «центр», тобто Київський регіон з подальшим розвезенням в регіональні склади або до кінцевих отримувачів та споживачів, тобто рух товарів здійснював непотрібні та зайві кілометри після перетинання кордону або виготовлення. Це було спричинено тим, що основні представництва міжнародних компаній-імпортерів знаходяться в Києві», — пояснює Юрій Сколоздра, керівник проєктів DELTA Ukraine, керівник львівського офісу DELTA Ukraine.

Експерт зазначає, що ситуація почала змінюватись в останні роки з більшим попитом на складські площі в західному та південному регіоні, а відповідно і диверсифікацією ринку складської нерухомості. «Зокрема можна виділити початок будівництва індустріального парку зі складськими площами на околицях Львова, виділення землі ще під додаткові парки та початок роботи вже побудованих складських хабів, — говорить Юрій Сколоздра. — Ми прогнозуємо подальше збільшення будівництва нових складських комплексів в західному регіоні, які будуть розташовані на основних дорогах від прикордонних пропускних пунктів».

Наразі ж ринок вибудовує нові ланцюжки та переорієнтовується.

«Збільшилася потреба у складах для гуманітарної допомоги, медичних товарів та товарів військового призначення. Власники приміщень стали більш гнучкими, всі готові йти на діалог і чути один одного, — коментує Генадій Гриненко. — Також комерційна нерухомість починає «пересуватися» в бік Заходу України, при чому в західному регіоні шукають склади як ті, хто втратив свої приміщення через війну, так і ті, хто мали склади в одному місті (наприклад, тільки у Києві), а тепер диверсифікують ризики і розміщують склади в декількох регіонах». 

Нові механізми взаємодії

Ринок складської нерухомості вже має досвід функціонування у складних умовах, тому орендарі та орендодавці вже відпрацювали ефективні механізми взаємодії, які дозволили їм втриматися на плаву  під час локдауну та девальваційних процесів. Експерти зазначають, що і під час війни в більшості випадків вони змогли домовитися між собою.

«Так, у локаціях, які особливо постраждали внаслідок агресії російської сторони, та зонах високого ризику для ведення господарської діяльності, підприємства практично не мали можливості вести роботу, а тому здебільшого оплати не здійснювали. В інших регіонах компанії покривали комунальні платежі і/або сплачували орендну плату з певним дисконтом, — коментує Дмитро Пасенков. — Зважаючи на те, що сформувався гострий дефіцит складських приміщень у відносно безпечних регіонах, дуже суттєво зріс попит в західних областях України. Це, в свою чергу вплинуло на рівень орендної плати і порядок її здійснення часто в повному обсязі».

Експерти зазначають, що реагуючи на поточні потреби в приміщеннях для гуманітарних вантажів, багато складів власники надавали безкоштовно для цих цілей.

Відновлення

За прогнозами Дмитра Пасенкова, за нормальних ринкових умов для відновлення сектора у регіонах, які зазнали дуже суттєвих втрат внаслідок російської агресії, знадобиться 1,5-2 роки. «Зважаючи на великий попит на складські та виробничі приміщення в західних областях України, виникає інтерес до швидкозбірних конструкцій, які дозволяють у відносно короткий строк (до 1 місяця) організувати приміщення для зберігання або виробництва», — зазначає експерт.

Щодо відбудови зруйнованих об’єктів, то як зазначив Юрій Сколоздра, вже зараз приходять запити стосовно оцінки руйнувань окремих об'єктів, їх дефектування та визначення можливості відновлення. «Дані запити пов'язуємо з тим, що поточні власники планують відновлювати пошкоджену нерухомість, що є цілком зрозуміло, адже навіть при повному руйнуванні будівлі залишаються сегменти, які можна використовувати при відбудові, а саме: доброустрій території, внутрішньомайданчикові мережі, фундаменти, ділянка розміщення нерухомості та дорожньо-транспортна розв’язка, — пояснює Юрій Сколоздра. — Можна припустити, що навіть достатньо понівечені склади залишають за собою залишкову вартість на рівні 10-20%». 

 На фото складські приміщення та виробничі потужності ТОВ  «Фішерр» у Калинівці (Фастівській район, Київська область), які були знищені в результаті авіаудару.