Фонд Держмайна може змінити своє призначення вже через 3–5 років

03.12.2019

Реформувати Фонд державного майна та ринок оцінки, зробити продаж і оренду об’єктів прозорими та зрозумілими, залучити компетентних інвесторів та після цього повністю змінити призначення ФДМ протягом 3-5 років. Property Times дізнавався про те, як голова Фонду Дмитро Сенниченко планує це зробити і що йому заважає.

— Які завдання стоять перед вами як головою Фонду держмайна?  

— Україна повинна врешті-решт завершити приватизацію. Моє завдання як голови Фонду держмайна — так перебудувати інституцію Фонду, щоб вона була здатна реалізовувати завдання і очікування суспільства від інвесторів і від Уряду. Наразі мова йде про приватизацію більше ніж 500 підприємств, серед них є великі, маленькі, середні, є ті, які треба ліквідувати, є ті, які добре працюють. Першочергове завдання — розкрити максимум інформації, зробити інвестиційне меню, прозоре і зрозуміле.

Нагальна проблема, яку зараз потрібно вирішувати — відбудова інституційної спроможності. Розбудова Фонду не як розрізнених територіальних відділень, якими вони зараз є, а як єдиної інституції з єдиною філософією, з повним розкриттям інформації. Ще одне завдання — поміняти імідж організації.

— Назвіть найгостріші проблеми інституції та які рішення пропонуєте.

— Проблем багато. Серед них не можна наразі виділити щось головне. Потрібно вирішувати комплекс задач, які впливають на роботу фонду. Одна з таких — тотальна закритість діяльності установи. Як наслідок: відсутність функціонуючої прес-служби — це просто катастрофа у комунікаціях. Але найболючіше — відсутність реальної аналітики. Є дуже багато даних, але вони розрізнені, є майно, яким ми опікуємся, є корпоративні права, є результати про оцінки. Для того, щоб робити управлінські висновки, треба щоб з цієї великої бази статистики можна було робити аналітику. Нам потрібно відбудувати опрацювання всього масиву даних, разом з оновленням IT-системи та впровадженням аналітичних підходів.

Нечіткі процеси, розрізненні департаменти у центральному апараті та великий розрив між центральним апаратом та регіональними філіями, кожна з яких є юридичною особою. Тож центр навіть з запізненням дізнається, що щось десь реалізувалось або було передано у оренду.  

— Розкажіть про реформу оцінювання майна.

— Ми збираємось робити системну реформу. Окрім удосконалення малої та великої приватизації ми запускаємо реформу ринку оцінки. Мій робочий день починається з підпису стосу сертифікатів для оцінювачів, а ввечері я когось позбавляю цього права. При цьому в Україні ринок оцінки достатньо зрілий, є багато саморегулюючих організацій, які готові очищати галузь від недобросовісних оцінювачів.

Зі Світовим банком ми домовилися розпочати програму реформи ринку оціночної діяльності. Сподіваюся вже на перші результати в середині наступного року...

— Чи подолані вже «майданчики Яценко»?

— Як працює зараз система: громадянин приходить до оцінювача, яких зараз 5 тисяч сертифікованих, отримує від нього звіт про оцінку, здійснює угоду, яку оформлює нотаріус. Нотаріус як податковий агент перечислює податок у бюджет, а частину бере собі за нотаріальні послуги. Необхідність мати чотири електронні майданчики, які беруть звіт від оцінювачів та вносять його до реєстру ФДМУ, вшили у Податковий кодекс, а не в закон про ФДМУ. Ми з депутатами розробили спільній законопроект, який зараз пройшов перше читання, в ньому прибирається прошарок «майданчиків». Коли Рада прийме рішення — тоді майданчики зникнуть.

— А чому ФДМ взагалі має втручатися у відносили громадянин/громадянин чи угоди В2В, коли предметом угоди не є державна чи комунальна власність?

— ФДМУ не втручається у відносини громадянин/громадянин або до угод В2В. ФДМУ лише надає можливість визначити реальну вартість майна, під час сплати податків. Громадяни, коли купують квартири, мають платити податок. Для того, щоб податок був справедливим, має відбутися справедлива оцінка. Фонд держмайна є тією держустановою, про яку у законі написано, що саме вона здійснює регулювання оціночної діяльності. Ми повинні зробити таку систему оцінки, щоб вона була ринковою, ані завищеною, не заниженою.

— Ось ви й промовили слово ринкова, а не податкова, що є українським ноу-хау.

— Ми передбачили у своєму законопроекті, щоб громадяни самі домовлялись, але зобов’язуємо нотаріуса вносити в реєстр реальну (а не оціночну, як зараз) суму угоди. Щоб ця база даних наповнювалась. Не база оцінок, а база угод. У США ви можете зайти у онлайн-систему та подивитися, в які роки конкретна будівля продавались, скільки коштувала, всю історичну інформацію. Таку систему ми маємо теж вибудувати.

— Що має зробити для цього ФДМ?

— Першу проблему — посередників ми прибираємо завдяки законопроекту.

Друге завдання — створити нові правила на ринку, щоб не держава, не ФДМ корегував оцінками. Моя філософія — максимально передати все саморегульованим організаціям, щоб асоціації могли впровадити міжнародні стандарти оціночної діяльності.

— З оцінкою майна зрозуміло. Давайте перейдемо до оренди.

— Удосконалення потребує й закон про оренду. За нинішньою редакцією, коли державні об’єкти виставляються в оренду, то досить часто не зрозуміло, хто ініціює, хто має погодити, хто повинен дати протягом 15 днів якусь відповідь, хто зробив попередні умови так, що зрозуміло які кандидати перемагають, тощо. Ми плануємо, що вся оренда буде через майданчик Прозорро. Але прописати дорожню карту: як об’єкт потрапляє на Прозорро, як він маркетується, як про нього дізнається максимальна кількість потенційних учасників — оце є моя задача. Розробити процеси, підзаконні акти, положення, шаблони документів.

Це всі задачі — окрім основної функції, приватизації.

— Які нормативні зміни потрібні, щоб створити спроможну інституцію?

— Ми вже почали це робити: розробили новий закон про фонд держмайна, зміни до закону про приватизацію і зміни ще до 11 законів. Пропозиції ми внесемо разом с урядом в Раду, щоб відкрити дорогу для приватизації, для ринкової оцінки і для оренди.

— Коли планується внести цей пакет?

— Ми плануємо його прийняти до кінця першого кварталу 2020 року.

— Приватизація на 2020 рік. Частина списку вже опублікована на сайті ФДМУ. Який план мінімум ви ставите?

— У нас є поставлені цілі — по доходах. Хоча доходи не є основна мета приватизації. Основна мета приватизації — залучити компетентного інвестора, який буде вкладати додатковий ресурс у ці активи, створювати додану вартість і тоді вже економіка запрацює. Тому затверджені показники, які можна виміряти: передати на приватизацію у наступному році на прозорих аукціонах не менше 300 об’єктів, з яких п’ять повинно бути великих знакових об’єктів.

Для великих проектів сам процес передачі досить довгий — від вибору радників, глибокого аналізу до максимального розповсюдження інформації про об’єкт зацікавленим сторонам, реструктуризації — він займає 9-11 місяців. По трьом великим проектам ми почали працювати, по ще п’яти ми вже вибрали радників.

— Назвіть найбільші знакові проекти з цього списку.  

— Для Центренерго будемо знову обирати радника, тому що закінчився контракт, Одеський припортовий завод, Президент-готель.

— Тобто це ті проекти, які вже з десяток років очолюють список приватизаційних цілей.

— Так, і нарешті їх вже час вивести на приватизацію. Перше, що я зробив, коли прийшов на посаду — виніс на Кабмін призначення радників для цих проектів. Я не знаю, хто там хотів їх приватизувати, але радників не було, тобто не було старту процесу приватизації.

Є різниця між великою та малою приватизацією. У законі про ФДМУ записано, що мала приватизація йде через аукціони на площадках з Прозорро, там і зараз є конкуренція. Для старту великої ми маємо через конкурс обрати радника з інвестиційних банків. Зараз радники зайшли і почали вивчати фінансову інформацію, технічну, юридичну, стан підприємств.

Далі ця інформація про об’єкти приватизації має бути максимально розповсюджена, потенційним інвесторам повинно бути зрозуміло, що продається, які характеристики у об’єкта, коли відбудеться аукціон тощо. Адже підприємства у різному стані, там є юридичні проблеми, борги, дебіторська заборгованість. Для того, щоб покупцю прийняти управлінське рішення, інвестувати чи ні, він повинен володіти всією інформацією. Це і є дорожня карта створення інвестиційного меню, виводу об’єктів на приватизацію.

Тобто у 2020 мають бути приватизовані більше 300 об’єктів. А що до планів на 2021?  

— Все майно ФДМУ повинно бути реалізовано. Якщо зможемо за 2020–21 — добре, якщо щось залишиться до 2022 — будемо допродавати.

— Повернемось до цифр. Озвучені KPI: велика приватизація у 2020 році має поповнити держбюджет на 6 млрд, мала — ще на 6 млрд грн. Хто оцінював ці об’єми?

Це політична цифра. Є мета, є бюджетування. Коли я прийшов на цю посаду, обговорювався проект бюджету наступного року, і озвучувалося завдання отримати 5 млрд грн від приватизації у наступному році. Ми підвищили планку.

— Нещодавній кейс — реалізований об’єкт у столиці, 18 га землі, 10 тис. кв. м нерухомості — за 60 млн грн. За вашою оцінкою, ця ціна не замала?

— Більших грошових пропозицій на аукціоні не було.

— Можливо, мало інформації про такі лоти?

— Так, замало. Тому моє завдання зробити максимально більше інформації. Але й на тому аукціоні брало участь достатньо компаній — 6, вони бачили всю документацію по лоту, можна було заздалегідь поїхати подивитись стан на місці. Виглядає красиво — земля, ліс, а насправді, ти купуєш квиток на війну. Підприємство, яке обтяжене великою кількістю судів, земля оформлена на когось іншого, а будівля на колишнього директора... Інвестор ухвалює непросте рішення, яких зусиль та часу у нього займе вирішення всіх виявлених проблем, ось так і формується ринкова ціна. Тому, коли питають — велика чи мала ціна, я кажу — ринкова.

— Тобто ви не вважаєте, що ФДМУ має пропонувати «найнижчу, але ринкову» ціну для старту?

— З мого досвіду роботи з майданчиками — чим менша стартова ціна, тим більше приходить покупців, і вони один одного розігрівають, підвищуючи ціну. Важлива не стартова ціна, а розкриття інформації і залучення максимальної кількості можливих покупців, тобто маркетування. Має йти кампанія: ось це буде продаватися через два місяці, тут скановані документи, статути, можна протягом цього строку поїхати на об’єкт, кожного четверга він відкритий і т. ін.

— Зараз ви працюєте над створенням цифрового майданчика?

— Цифровий майданчик — це фінальний етап. Це добрий інструмент, але лише інструмент. До того, як підійти до майданчика Прозорро, нам треба зробити домашню роботу, інвестиційне меню.

— Чим буде займатись ФДМ, коли завершить приватизацію та створить прозорі правила ринку оцінки?

— Перше наше завдання — передати активи на конкурентних умовах ринку, здійснити приватизацію. Другий напрямок роботи — «завмерлі», недіючі підприємства. Їх тисячі, які обліковуються, але насправді там вже давно немає активів. Необхідно запустити, професіоналізувати напрямок ліквідації таких підприємств.

В частині регулювання ринку оцінки, ще раз наголошу, передати все самоврегулівним організаціям. Вирішимо ці три завдання — і років через три–п’ять змінимо призначення ФДМ докорінно.

Спілкувалася Оксана Гришина