Ігор Райков: Мінрегіон має стати Міністерством щастя

28.10.2019

В інтерв’ю Property Times засновник Школи професійного девелопменту UrbanLand.PM Ігор Райков розповів про те, як освітні програми впливають на якість управління і самі проекти, про проблеми в девелопменті та необхідні нормативні зміни.

— Які на вашу думку системні бюрократичні проблеми в будівельній галузі?

— Незрозумілість та не прозорість отримання дозвільної документації. Хибна логіка, коли для містобудівного розрахунку ми повинні отримувати містобудівні умови. А повинно все бути навпаки — дуже проста та зрозуміла історія, коли всі дані по функціоналу, зонуванню, містобудівним умовам та вимогам є відкритими. Тож якщо при створенні концепції чи розробці проекту немає відхилень від цих даних — то не потрібно нічого запитувати у міста.

Моя компанія розробляє детальні плани території, генплани населених пунктів. Одна зі складових частин ДПТ так і називається: містобудівні умови та обмеження. Коли ДПТ затверджуються місцевою владою, містобудівні умови та обмеження також затверджуються як конкретний перелік з конкретними обмеженнями. Що насправді робить головний архітектор району? Він дивиться на ваш містобудівний розрахунок та порівнює його з обмеженнями, якщо не попали — він каже, але не вказує, де саме похибка. Саме це і провокує корупцію — чиновник не розробляє обмеження, він лише порівнює з затвердженими.

Так, для гармонійного розвитку місту потрібні обмеження, які й зафіксовані у Генплані. Але вони мають бути відкриті. Архітектор не повинен йти до якогось чиновника, щоб дізнатись вихідні дані для проектування. До того ж, ці дані мають бути відкриті не тільки для професійної спільноти, але для усіх — це значно знизить потенціал конфліктів та порушень.

— Найбільш поширене порушення серед проектів житлової забудови в останній час пов'язане зі зміною цільового призначення ділянки.

— Я в цьому питанні дуже радикальний: вважаю, що потрібно відмінити класифікатори видів цільового призначення земельних ділянок. Їх Держгеокадастр все більш конкретизує, розширює, як наслідок, вони все більше не співпадають з категоріями землі, встановлених Земельним кодексом, утворюється все більший розрив між списком, який затверджується приказами Держгеокадастру та найвищим документом — Земельним кодексом.

— Що має залишитись, щоб система не гальмувала розвиток?

— Категорії земельних ділянок просто мають віддзеркалювати містобудівні функції. 

ДБН планування міських та сільських поселень включає цілу категорію «громадська та житлова забудова». Якщо ж буде прописана «тільки житлова» — не може бути навіть булочної на першому поверсі. Весь світ рухається у напрямку mixed-use. Подивиться на Лондонські залізничні вокзали, де є торгові центри, 4–5 зіркові готельні комплекси, арт-галереї, офіси програмістів, транспортні хаби із залізничним вокзалом, а знизу, під цим вокзалом — пересадка на метро, з міжміських ліній на міські або на автотранспорт. Яке цільове призначення має бути для ділянки під таким об’єктом згідно українському класифікатора? Не підходить жоден.

Це сучасна реальність: таке поняття, як класифікація видів цільового призначення, консервує розвиток територій, і як наслідок, розвиток суспільних відношень та зв'язків. Повинні залишитись лише категорії верхнього рівня, прописані у ст. 19 Земельного кодексу.

— Нещодавно на власній сторінці у Фейсбук Ви запропонували дорожню мапу змін у сфері землеустрою.

— Так, окрім відміни функціонального призначення, яке ми вже обговорили, ключовим питанням є передача реєстрації земельних ділянок сертифікованим інженерам-землевпорядникам від кадастрових реєстраторів. Це знімає дубляж функціоналу, автоматично зменшує число співробітників Держгеокдастру з 10 тис. до 200–500 у центральних органах.

Для однієї ділянки має бути лише один пакет документів для реєстрації, але на сьогодні їх дуже багато видів, тож конче потрібно їх спростити, уніфікувати, передати реєстрацію інженерам, підвищити контроль з сторони саморегулівних організацій. Землевпорядні СРО вже є, але поки нічого не регулюють, їм потрібно віддати сертифікацію та контроль за якістю.

Це, на жаль, відома ринку болюча проблема — кадастрові реєстратори. По Києву фізособи реєструються без проблем, а от «процедура» для юрособ коштує 5 тис. доларів, в Одесі — 1 500 і так по всій країні. Маю надію, що з приходом нового Голови Держгеокадастру ця ситуація кардинально зміниться. У найближчі тижні завершиться конкурс на цю держпосаду. Сподіваюсь, що буде обрана людина, яка зробить це простою електронною послугою.

— Перед стартом роботи ви писали про свої очікування від нового Кабміну. Вже можна зрозуміти вектор його роботи? Як ви вважаєте, новий уряд рухається у правильному напрямку?

— Основні очікування стосувались голів ДАБІ та Держгеокадастру, очільника Міністерства розвитку громад. А саме, щоб ці позиції обійняли люди за характером, як Олексій Гончарук. Молоді, перспективні, з базовою ринковою філософією, які не сприймають бюрократію на підшкірному рівні. Корупція є лише наслідком бюрократії, яка починається від дублювання процедур та безглуздості деяких вимог.

— Яка ваша оцінка перших місяців роботи нового Мінрегіону?

— Поки насправді я не бачу великих зрушень, але пройшло ще замало часу.

— А для чого взагалі потрібно Міністерство розвитку громад, які функції найважливіші? Адже назва «розвиток громад» передбачає, що воно має стільки ж ваги, як і Мінекономіки.

— Насправді, головна ціль цього Міністерства навіть не пов’язана з напрямом містобудування. Головна ціль — робити людей у громадах щасливими. Як би дивно це не звучало, але Мінрегіон має стати міністерством щастя.

— Але що таке щастя у містобудівному сенсі?

— ООНівська Habitat III саме про це — як сфокусуватись навколо громад, особливо сільських, щоб повернути їм функції саморозвитку. Щоб зупинити міграцію, від якої сьогодні страждають сільські громади, необхідно повернути людям відчуття себе на своєму місті, це й дасть розвиток бізнесу і агросектору. Саме це і є завданням Міністерства розвитку громад — допомогти невеликим громадам усвідомити себе, надати їм інструменти для розвитку.

— Які це можуть бути інструменти?

— У першу чергу, інфраструктурні проекти та модель життя на місцях, моделі розділення коштів на місцях. Підкреслю: не самі ресурси, а моделі. У кожного регіону свої особливості, завдання держави та міністерства — зв’язувати їх. Досягти цієї цілі мають допомогти великі інфраструктурні проекти.

— Яка ваша оцінка дій Кабміну?

— Всі рішення, що зараз пропонуються Кабміном і «десантом» експертів BRDO, який попав у Кабмін чи Верховну раду — дуже прогресивні.

— Назвіть найбільш популістські серед обіцянок влади стосовно будівельного ринку?

— Я не бачу популізму. Бачу, що драйвером ринку є Олена Шуляк, найбажаніші ринком зміни — впровадження параметричного методу та відміна пайового внеску.

— І все-таки?

— Не популістський, але складний у впровадженні — електронний кабінет, без містобудівної документації він недосяжний. Потрібно для початку зробити домашнє завдання, підтягнути всі інструменти.

— Для ефективного функціонування електронного кабінету потрібен відкритий Містобудівний кадастр. За який час його можна сформувати та запустити?

— Від 6 до 12 місяців.

— У нас майже для половини території немає генпланів.

— Розробка генплану на 1000 населення на територію 3–5 тис га займає максимум два місяця, ще декілька місяців — бюрократичні процедури затвердження. Головна задача зараз — запустити містобудівний кадастр, а далі вже корегувати його.

— Як щодо Києва? Також можна вкластися у рік?

— Столиця та мільйонники — інший сценарій. Я за те, щоб була розроблена стратегія на конкретні строки, плани зонування. Проблема у тому, що складно прийняти єдиний документ на все місто, якщо б були прийняті плани зонування по 10 районах — все давно і легше пройшло, це той найоптимальніший формат.

Загалом світ відмовляється від практики генпланів. Генплан — це механізм минулого сторіччя, епохі індустріалізації, тож і виклики XXI він не спроможний вирішувати.

Навіть наші північні сусіди, РФ, ще в 2011 році відмовились від Генплану Москви, тому що це мегаполіс, який неможливо охопити одним документом. Стратегії розвитку були розроблені для кожного з округів, такі міні-міста у мегаполісі. Цей хід свого часу москвичам запропонували фахівці Urban Land Institute.

— Ваша оцінка відміни пайового внеску.

— Відміна пайової участі — однозначний плюс, я особисто не бачив прикладів, коли за кошти, які збирались у якості пайового внеску, будувалась соціальна інфраструктура. Ринок так і не отримав зрозумілого механізму, коли забудовник оплатив 2 млн, а за них з'явилась частинка дитячого садочку поруч. Це був корупційний податок на розвиток територій.

— Які ринкові альтернативи ви бачите у якості інструменту створення інфраструктури?

— Завдання міста таке саме, як у міністерства — робити своїх мешканців щасливими. На рівні кварталів, районів. Якщо дивитись на місто як бізнес, то містяни — його клієнти, і щоб розвиватись, місто має орієнтуватись на потреби своїх клієнтів. Садочки та іншу соціальну інфраструктуру місто має будувати за рахунок платників податків.

Розвиток територій не має йти у збиток бізнесу, бізнес має також бути зацікавленим у задоволених клієнтах, мешканцях, співробітниках офісів тощо.

— Ринок відчуває брак спеціалістів робітничих спеціальностей. Як справи з менеджментом?

— Для відповіді на це питання треба зрозуміти, що на ринку у нас діють компанії двох типів, у кожної своя ситуація з керівною ланкою.

Перша група — виросла з будівельних кооперативів, будівельно-монтажних управлінь, які будували багато, таким собі методом освоєння, і так вони й продовжують будувати. Але керівництво відчуває, що з ринком відбуваються трансформації, світ стає розумнішим та вибагливішим, та починають якісь красиві фасади додавати на свої будівлі. На жаль, завдяки лише фасадам логіка не змінюється, продовжується робота радянської епохи з розселення людей, будуються шпаківні з умовними місцями для людей. Не зі створення простору для щастя, а з розселення людей. У тих компаніях менеджмент в основному, це ГІПи, у минулому керівники ділянок, які доросли до директорів з будівництва, але у них немає розуміння того продукту, який вони пропонують ринку, вони по суті залишаються виробничниками.

Друга група — це девелопери, їх небагато, які вже думають про те, хто буде жити у цьому кварталі, де та як мешканці будуть проводить свій час, як цей об’єкт змінить навколишню середу, чи не буде конфлікту з оточуючими будівлями тощо. Менеджмент у таких компаніях вони або вирощують самі або навчають.

Запит на навчання є й у першої групи. Саме для них ми у вересні 2017 року відкрили школу професійного девелопменту, окрім нас вже є ще декілька освітніх програм.

— Чи розглядаєте ви можливість співпраці з державними учбовими установами?

— Я не дуже вірю в державні освітянські установи у цьому питанні, тому що менеджмент — це, перш за все, практика, це soft skills. Була пропозиція на базі Інституту біоресурсів та природокористування проводити частину лекцій, але далі діалогу не пішли. У нашу програму приходять з компаній першого або другого типу, але головним є персональний запит. Ми демонструємо все на реальних кейсах. Наші викладачі це керівники, що зараз керують великими проектами, це - практики: Сергій Федорік, Олена Шарова, Андрій Рижиков, Любов Цапенкова та інші, це все люди з великим портфелем реалізованих проектів та життєвим досвідом. Тобто людина приходить, знаходить відповідь на попередньо сформований професійний запит на знання та йде далі впроваджувати їх у своїх проектах.

— Як змінився ринок за два роки роботи вашої школи?

— Ми були піонерами, потім відкрились школи комерційної, житлової нерухомості. Ці всі історії — не про конкуренцію, це про популяризацію, створення ринку. Я бачу пожвавлення та запит, майже всі групи заповнені. У нас зараз отримує освіту п’ятий потік, сьогодні ми маємо вже біля 70 випускників Школи.

— За вашою оцінкою, за ці роки якість проектів покращилась?

— Якість управління проектами — так.

— Але якість керування не тотожна якості проектів.

— Якість проектів покращується лише у тому випадку, якщо лідер-трендсеттер дає ринку «маяк» на декілька кроків наперед. Приклади — SAGA в Одесі зі своїм Kandinsky, з початку було здивування з боку ринку, як можна пропонувати скло там, де купують золото та рюші. Але після успіху — за два-три роки майже всі нові проекти копіюють рішення Kandinsky.

— Випускники вашої та інших шкіл керування девелопментом — це вже ринок? Він вже сформувався?

— Культура вже була. Ми ж позвали у викладачі діючих успішних практиків. Поширюючи досвід викладачів ми його активно розвиваємо.

— Все ж таки – за який час український ринок професіоналізується настільки, що стане конкурувати хоча б з Грузією?

— Три–п’ять років. Тут все залежить не від того, як швидко ми змінюємось, а від об’єму запиту компаній. Насправді, ми бачимо великий прогрес, багато компаній хочуть вести бізнес професійно, в білу. Глобально ринки міняють Facebook, Google, змінюються запроси у всіх користувачів, а від цього трансформуються всі інші сфері. Це невідворотній процес.

— Якого формату не вистачає?

— Мені не вистачало проекту з архітектури. Зараз він вже є — Харківська школа архітектури Дроздова. До речі, збираюсь піти до нього на нульовий рік, вони там малюють скетчі, моделі руками. Я в травні випустився з КНУБА, там був на вечірньому, але те, що пропонує Олег Дроздов — це зовсім про інше, це не про формальне, а про якість, про те, що ми маємо відчувати те, що створюємо, бачити як це буде у майбутньому. Різниця у якості та філософії освіти наочна. Архітектора після КНУБА можна посадити стажером, вчити та потім вже можна підключати до проектів. А студенти Дроздова можуть одразу самостійно братися за проект, вони отримали за час навчання раціональне зерно та сміливість.

Ще одна велика проблема — ніхто не готує містобудівників. Ми говоримо про відкритий формат, доступ до Містобудівного кадастру, але нема сучасних спеціалістів, а головне нема й розуміння, що таке містобудування, що є «Місто».

Так, ми досі будуємо за законами післявоєнної містобудівної доктрини — розселення, яка є лише наслідком філософії, прописаної планом ГОЕЛРО. Насправді, саме зараз на часі повернути містам відчуття міста. Згадаємо містобудівні буми кінця XIX — початку XX. Це був розквіт культури, бізнесмени та громади думали, як зробити місто таким, де можна проводити дозвілля, бути щасливим. Радянський час це зламав, змінив парадигму розвитку територій на індустріальну. Настав час відновити ту саму первинну ідеологію розвитку міста як живого організму, багато уваги приділяти його здоров’ю та комфорту мешканців. Міста мають стати щасливими.

Спілкувалася Оксана Гришина