Илья Кенигштейн: Когда айтишники приходят в real estate – получается бомба

08.12.2017
  10826

Украина – это рынок огромных возможностей, где пока никто до конца не осознает, что такое реальная конкуренция. О том, почему западные инвесторы боятся инвестировать в нашу страну и как изменить ситуацию, Property Times пообщался со спикером Третьего Форума в сфере недвижимости стран Восточной Европы, IT-бизнесменом, сооснователем креативного пространства Creative Quarter Ильей Кенигштейном.  

- В 2015 году Вы говорили, что в Украине нет подходящих условий для инвестиций, а через два года  открыли «Креативный квартал». Вы изменили свое мнение об инвестиционной привлекательности Украины?

- С юридической точки зрения, в украинские технологические стартапы до сих пор никто не инвестирует. Стартапы, которые заслуживают инвестиций, юридически находятся где-нибудь в Делавэре в Штатах, а их основатели стремятся уехать отсюда как можно быстрее. То же касается и инвестиционных фондов – в рамках нашей юрисдикции нет и не может быть ни одного инвестиционного фонда. Поэтому разговоры о том, что украинские инвесторы вложились в украинские стартапы, – блеф. На самом деле, это американские стартапы украинского происхождения получили инвестиции от американских или других инвестиционных фондов, основателями которых являются люди украинского происхождения. Все громкие рассказы правительства и высших чиновников о том, что у нас все замечательно, мы поддерживаем украинскую стартап-индустрию – не более чем PR. Все, что их интересует, – в лучшем случае, сфотографироваться с фаундерами, которые добились успеха не благодаря, а вопреки. Это, к сожалению, грустная реальность.

Я достаточно долго прожил на Западе и, тем не менее, понимаю, какой огромный поток возможностей существует сегодня в Украине. У нас до сих пор никто не осознает, что собой представляет реальная конкуренция. Чтобы это понять, недостаточно просто приехать в Калифорнию, Лондон или в Берлин и посидеть там неделю, озираясь вокруг, – нужно пожить там. Когда ты там живешь, ты начинаешь понимать, что конкуренция витает в воздухе, ею пропитано абсолютно все.

Мы с нашими так называемыми конкурентами находимся в рынке, в котором есть огромное количество возможностей – можно развивать любое направление от real estate до IT. Если работать качественно и регулярно, можно добиться очень серьезных результатов абсолютно в любом направлении, даже не занимаясь инновациями. Для нас инновация в бизнесе – это делать что-либо максимально хорошо, используя стандарты, разработанные за последние 5 лет. Для правительства инновация – не воровать и не брать взятки.

Что изменилось за последние несколько лет? На самом деле, идея Creative Quarter возникла еще в 2014 году – тогда я начал разрабатывать проект, его наполнение и пр. Для Украины этот формат достаточно новый, и это дает нам неограниченные возможности. Мы создали новую потребность, запустили новый рыночный тренд. И в результате пришли к тому, что спрос на то, что мы сейчас предлагаем, в обществе - очень востребован.

Изначально мы предполагали, что нашу основную аудиторию будут составлять IT-компании, а выяснилось, что такой продукт нужен всем. Мы взяли базовые элементы sharing economy – философии, которая родилась в 70-х в сквотах Нью-Йорка и Сан-Франциско, в основе которой лежит идея «зачем тебе чем-либо владеть, если ты можешь это арендовать и платить за процесс». Мы даем моментальные решения для небольших компаний, которые хотели бы сегодня начать свой бизнес, либо уперлись в потолок в своем развитии. Речь не идет об украинских стартапах в ранней стадии, потому что для них в условиях существующей реальности у нас достаточно дорого. Мы не собираемся демпинговать, а наоборот ступенчато увеличиваем ценность продукта. Наш проект – это площадка для западных компаний, которые приезжают в Украину, нанимают местных девелоперов, программистов, создающих для них уникальный интеллектуальный продукт.

Мы использовали достижения того же Uber, который является королем в sharing economy в мире, ориентировались на такие успешные западные истории, как WeWork. Парадокс в том, что проекты в области sharing economy как раз и могут выстрелить в условиях стагнирующей или медленно растущей экономики, потому что они дают возможность экономии.

- Как вам удалось привлечь инвестиции в новый для Украины проект? Не опасались, что это не сработает?

- Такой проект давным-давно напрашивался, если бы не мы, нечто подобное запустил бы кто-то другой. Я и мой партнер Роман Хмиль – известные публичные люди, у нас за плечами ряд успешных проектов, благодаря чему нам было гораздо проще привлечь инвестиции. Мы вложили часть своих денег, также в нас инвестировал венчурный фонд Ozon Capital – это выходцы из Dragon Capital. За нами не стоит никаких олигархов или депутатов. Для нас это очень важно – наш проект кармически чистый. В следующий раунд инвестиций мы можем привлекать американские и другие фонды.

Сегодня Украина сильно недооценена. Ситуация изменится в тот момент, когда на сцену выйдет не, например, министр, который больше напоминает пиарщика, а представители реального, не олигархического бизнеса, которые чего-то добились, достигли успеха. Конечно, в идеале политикой должны заниматься политики, а не бизнесмены. Это – в идеале. Но в связи с тем, что украинский политический истеблишмент давно находится в состоянии некроза, лучше пусть политикой занимаются представители крупного бизнеса, чем жадные и глупые воришки. При этом следует понимать, что бизнес бизнесу рознь. Концепция бизнесмена, строящего свой бизнес исключительно на сотрудничестве с властью, как правило, проста – дождаться, чтобы все отвернулись, отпилить кусок трубы, пока никто не видит, и продать его. Украина как страна – восходящая звезда с трудной судьбой. Украина как государство – по-прежнему кооператив по распилу бабла. Но в случае с теми, кто создал/создает свой бизнес своими руками и головой – это не так. Тогда все изменится даже в рамках существующего законодательства, при наличии барьеров Нацбанка, который, на мой взгляд, является цитаделью регуляции. Мы сможем изменить отношение западных инвесторов к нашей экономике, потому что представители реального бизнеса научились взаимодействовать с существующей властью. Они сумели выжить. А это означает, что в Украине выживают даже в условиях существующего законодательства. Я более чем уверен, что с западными деньгами можно добиться хороших результатов. Вопрос заключается в том, насколько в этот процесс будет вовлечено государство. В моем понимании – главное, чтобы не мешало. Но, к сожалению, это нереально. Если создается успешный бизнес, рано или поздно появляются чиновники, которые начинают сразу же «доить», шантажировать и т. д. Это бандитизм чистой воды. Я очень надеюсь на то, что это не коснется моего проекта. Если такое все-таки произойдет, мы об этом заявим ровно через 90 секунд – и об этом узнает вся страна.

- Ваш первый проект оказался успешным, вы уже открыли вторую локацию?

- На самом деле, это третья локация. Сначала мы запустили 11-й этаж в «Гулливере». Для нас это был MVP (Minimum Viable Product) – мы должны были проверить свою гипотезу, мы ее проверили и доказали, заполнив менее чем за 4 месяца почти все пространство. Сразу же приступили к реализации второй локации – это 12-й этаж «Гулливера», и одновременно начали вести переговоры по поводу третьей. Формально, с точки зрения СМИ, Astarta – это вторая локация, потому что в «Гулливере» мы объединили два этажа в одну.

Наша фишка в том, что мы сразу же объявили о роуминге, то есть жители CQ1 могут спокойно работать в CQ2 и наоборот. Вы можете назначать встречи в обоих офисах, проводить мероприятия в разных локациях. Эта мобильность – уникальна, этого нет больше ни у кого.

- К открытию новой локации вы привлекали тех же инвесторов или появились новые?

- Мы пока не привлекали других инвесторов. Сейчас мы занимаемся подготовкой к следующему раунду инвестиций и собираемся привлекать новых инвесторов для того, чтобы бежать еще быстрее. В планах на ближайшие два-три года – четыре-пять новых площадок по Киеву.

- Изначально вы планировали открываться на Соломенке – с чем связано изменение планов? Планируете ли в дальнейшем использовать промышленные объекты в работе?

- Промышленные – да. На Соломенке мы не открылись потому, что представитель одного из якорных арендаторов пришел к собственнику бизнес-парка и сказал: «Либо мы, либо они». Вероятно, они нас сильно испугались. Собственник, будучи разумным человеком, поступил абсолютно правильно – извинился и отказал нам.

- То есть они спрогнозировали ваш успех?

- Да, они спрогнозировали наш успех и тем самым придали нам еще больше сил. Если бы мы открылись там, мы бы не открылись в «Гулливере», и был бы совершенно другой эффект.

- Украинский потребитель оказался готов к такому продукту?

- Украинский потребитель всегда более развит, чем большинство застройщиков, лендлордов и т. д. Я говорю, конечно же, про так называемый креативный класс – айтишников, тех, кто ездит по всему миру и понимает, насколько колоссальна разница между тем, что есть здесь, и что есть там. Когда мы вышли с нашим продуктом на рынок, мы сами были ошеломлены высоким уровнем запроса.

Мы создаем hi-end решения, при этом не вкладывая много денег. Мы работаем с теми материалами, которые нам доступны. Не пытаемся сделать дорого по качеству материала, но вкладываем душу, что, на мой взгляд, бесценно. Мы разработали десятки внутренних микростартапов: создали свои спальные капсулы, столы, собственные решения по кухням. Мы математически просчитываем модель вплоть до десятков сантиметров с точки зрения зонирования офиса. На огромных локациях все это очень сложно сделать, нам удалось благодаря технологиям. Когда айтишники приходят в real estate – получается бомба.

- Вы проводили работу над ошибками перед запуском CQ2? Выявили какие-то недоработки?

- Конечно, огромное количество. Мы постоянно совершенствуемся. В «Гулливере» одна из наших главных проблем – это звукоизоляция между офисами. Для зонирования пространства между офисами мы используем алюминиевые стеклянные перегородки, у них есть определенные характеристики по звукоизоляции. Невозможно полностью заглушить офис, но в «Астарте» мы смогли улучшить эти показатели, учли все те ошибки, которые были в «Гулливере». Это одна из тех работ, которые мы уже выполнили.

Еще один проблемный момент – в «Гулливере» на 11 этаже мы сделали слишком большой лаунж, на 12-м это учли, урезали его, сделали меньше, более привлекательным, креативным и удобным для работы. Через какое-то время мы вернемся на 11 этаж и переделаем его.

В «Астарте» внутри переговорных мы использовали ковровое покрытие, хоть и не любим его. Все наши офисы деревянные, но в «Астарте» именно внутри переговорок применили ковровое покрытие для того, чтобы снизить уровень шума. Мы постоянно растем не только с точки зрения создания проектов, но и с точки зрения управления ими – технологий, которые мы используем для обслуживания наших резидентов. Мы постоянно прогрессируем – это один из принципов нашего развития.

- Вы анонсируете открытие еще 4-5 локаций. Сколько подобных проектов может удовлетворить существующий спрос на такой продукт?

- Это «голубой океан», потому что в Украине официально насчитывается более 100 тыс. айтишников, из них 50 тыс. находится в Киеве. Мы же хотим с помощью наших локаций «откусить» 7-8 тыс. при условии, что за пять лет мы запустим не 5-6 локаций, а 10-12. Это немного по сравнению с общим количеством айтишников. Их численность постоянно растет, люди обучаются программированию и выходят на рынок в поисках работы. Я абсолютно уверен, что в Украине сегодня бум на R&D, наша страна будет развиваться именно в этом направлении. И как это принято, главным центром развития станет столица. Поэтому мы, безусловно, рассчитываем на Киев.

- Расширяться в регионы не планируете?

- Мы рассчитываем на Киев, потому что fit-out в Киеве стоит столько же, сколько в Одессе или во Львове, а получить такой же выходной чек, как в Киеве, я там не смогу. Поступает очень много предложений и от одесситов, и от днепрян, но пока у меня там математика не сходится. Играть «в долгую» нужно только на своем капитале, на привлеченных деньгах играть «в долгую» очень тяжело. Наш проект должен очень быстро и агрессивно развиваться.

По регионам пока вопрос открыт, возможно, нам выгоднее будет идти в Европу. Вы спросите – зачем мне идти в Европу, если там таких, как я, очень много? Отвечаю – здесь мы, помимо прочего, формируем community of doers, а там создадим community of creators. Мы придем в Европу уже с багажом в 4-6-7 тыс. резидентов, часть из которых готова что-то делать – они ищут для себя проекты, они зарабатывают таким образом. Те, кто эти проекты создает и хочет реализовать, не имеет возможности, потому что стоимость программистов в Европе невероятно высока, и самое главное – их там мало. «Креативный Квартал» – идеальный вариант синергии. С точки зрения развития, гораздо правильнее двигаться в Западную Европу, нежели уходить в какие-то сателлиты. Хотя кто знает, может, в одном-двух городах мы запустимся.

- Поэтому вы отказались стартовать во Львове?

- Нет, во Львове я отказался стартовать по другой причине. Я считаю, что Львов – очень закрытый город с точки зрения привлечения внешних игроков. Львовяне хорошо умеют рекламировать город, и город на самом деле прекрасен. Я сам родился во Львове, в этом городе живет моя мама, все мое детство связано со Львовом. Но, к сожалению, мои попытки создать большой красивый социальный проект не увенчались успехом даже при поддержке мэра города. Львов ментально и технически пока что не готов избавиться от колоссального количества провинциальных болячек, которые, как чума, поразили истеблишмент. На определенном этапе я понял, что Львов, который говорит о себе – «місто, відкрите для світу», является одним из самых закрытых городов в Украине, где внешним идеям – без договорняка с местными феодалами делать нечего. Это первая причина, по которой я ушел из Львова. Вторая связана с тем, что мы долгое время искали деньги под масштабный социальный проект, в результате я понял, что сегодня в Украине это абсолютно абсурдно. Нужно сделать бизнес-проект, заработать деньги и потом уже сделать социальный проект на свои. Именно этим мы сейчас и занимаемся.

- Как Вы оцениваете инвестиционный климат в Украине? Он как-то изменился за последние несколько лет?

- В мегаполисах – да, в маленьких городах – нет. Они поражены провинциализмом, самодовольством, хвастаются друг перед другом, а хвастаться, по сути, нечем. Маленькие города больше подвержены коррупции, потому что все завязано на внутренних клановых понятийных отношениях. Я слышал недавно, что какая-то датская компания пытается доказать покупку дома в Одессе, у которого внезапно объявился новый владелец. Это воровство и рейдерство, за которое сажают в тюрьму, а мэр подает в отставку. Когда происходят подобные вещи, не хочется вообще ничего делать в регионах, хочется просто приезжать туда пить кофе. Одесса для этого прекрасно подходит, но делать там масштабный бизнес на нынешнем этапе без договорняков невозможно. Наша страна больна коррупцией, и в регионах это очень хорошо чувствуется. В тот момент, когда ты пытаешься сделать что-либо там, ты через какое-то время понимаешь, что очень сильно рискуешь. Привлекать деньги в регионы, безусловно, нужно, у прогрессивных мэров таких, как в Днепре или во Львове, это получается благодаря их авторитету. Но если посмотреть более пристальным взглядом, сразу становится понятно, что везде есть какие-то вопросительные знаки.

Украина сегодня инвестиционно привлекательна только на уровне Киева, где живет огромное количество лидеров мнений. На Киев смотрит весь мир, и отжать дом у датской компании в столице будет очень проблематично, хотя тоже возможно. Хочется верить, что Киев станет столицей восточноевропейских культур – должен же быть у города какой-то смысл, это не просто набор улиц и светофоров. Для меня станет фантастикой, если, условно говоря, вместо Кабмина поставят такой вот шар, как в Астане (Nur Alem – прим. ред.). Это больше, чем любая реформа, которая произошла или произойдет за ближайшие 10 лет. Пока, к сожалению, у нас нет проектов такого масштаба. Все, что у нас открывается, это рестораны, которые придают некий уют Киеву. Мне очень нравятся такие проекты, как Unit.City, Платформа и т.д. Я большой поклонник и фанат нашего «Креативного Квартала», я считаю, что это уникальный для нашей среды проект. Чем больше подобных проектов будет, тем лучше, а резидентов хватит на всех. Весь мир хочет, но не может себе позволить инвестировать в Украину, потому что Украина к этому пока еще не готова.

- Что нужно сделать, чтобы пришли инвестиции?

- Нужно, как минимум, запустить суды, потому что у нас отсутствует необратимость наказания – можно украсть, и тебе за это ничего не будет, можно откупиться. Поэтому инвестировать в Украину могут только самые смелые или самые сумасшедшие, третьи – наши внутренние олигархи, но о них мы говорить не будем, они предпочитают пилить сук, на котором сидят. Олигархический капитализм тоже возможен, как элемент плутократии. Но у нас никто не планирует остаться жить здесь, все планируют высосать все из страны и свалить. Это даже не олигархия в полном понимании слова, это просто игра в наперстки, мелочность. Не вложиться в долгую, не сделать какой-то красивый проект, который сможет реабилитировать тебя хотя бы частично. Что касается западных инвестиций, тем, кто хочет инвестировать в Украину, но боится, надо просто в какой-то определенный момент сказать самому себе – время пришло, я готов рискнуть или нет, но либо иду вперед и добьюсь результатов, либо проиграю. Потому что потом, когда у нас будет хотя бы 4-6% ВВП, инвестировать в Украину сможет каждый. 

Беседовала Ирина Настыч