Property Times Інтерв'ю

В интервью Property Times идейный лидер FORUM Ирина Школьник рассказала о том, как их проектам удалось пережить карантин, об открытии двух новых бизнес-центров и планах на ближайшее будущее.

— Офисная недвижимость, наравне с другими сегментами, переживает турбулентные времена и часть заявленных офисных проектов этого года перенесли открытие. Но не вы? Как вы оцениваете перспективы увеличения вакантности столичных бизнес-центров по причине COVID-19?

— Я считаю, что на сегодняшний день об этом еще очень рано говорить, потому что ни мы, ни сами бизнесы, мне кажется, не понимают того влияния, которое произведет пандемия на экономику и на отдельно взятые бизнесы.

— Как ваши проекты, а их уже 12, пережили карантин? Сумели ли использовать время с пользой? В каком формате работали бизнес-центры?

— Все проекты прекрасно пережили карантин. Понятно, что мы предоставляли скидки для тех компаний, которые работали и дополнительные условия тем, кто не работал.

Карантин позволил подтянуть какие-то хвосты, на которые всегда не хватало времени. Хотя мы были достаточно активны все это время. Бизнес-центры работали в обычном режиме, мы предоставляли полный спектр услуг, кроме тех, которые не могли — например, работу кафе, общепитов, химчисток и т.д. В остальном, бизнес-центры работали, доступ в помещения был.

— Расскажите немного о вашей команде? В каждом бизнес-центре своя управляющая компания, или работает общий центр управления? Сколько у вас людей в команде и какие зоны вы закрываете самостоятельно, а какие — отдаете на аутсорс?

— У нас прекрасная команда и я очень горжусь своими сотрудниками. Мы долго и тщательно их подбирали.

В Киеве есть распространенное мнение, что FORUM — это кузница кадров. Мы выпустили очень много людей. Они немножко не дотягивали до нашего уровня но, тем не менее, были хорошими специалистами. Поэтому те, кто остались — это победители, лучшие из лучших, top of the top.

Структура нашей компании такая: у нас есть центральная управляющая компания, в которой собраны все департаменты, которые не обеспечивают жизнедеятельность бизнес-центров. Такие как: юридическая служба, финансовая служба, бухгалтерия, сметно-договорной отдел, отдел продаж — они все размещены в центральном офисе. Также на каждом объекте есть команда, которая состоит из управляющего, главного инженера и секретаря — это сотрудники, которые работают непосредственно с арендаторами и решают вопросы на месте. У них есть все полномочия, и чем независимей они становятся, тем счастливее становимся мы. Потому что на каждом объекте есть полноценное управление.

С аутсорсом очень интересная история, к сожалению, его как такового в Украине нет. По крайней мере, того уровня, который мы ищем. Поэтому, в FORUM все кадры мы выращиваем сами. Была попытка перевести охрану на аутсорс – это нам не удалось. В команде у нас всего 600 человек из них порядка 120 офисных сотрудников из которых 70-80 работают в центральном офисе, 350-400 человек — это охрана, служба клининга, инженерно-техническая служба, которые работают на обьектах.

— Открытие двух новых проектов в такой сложный год, не будут ли эти проекты конкурировать с вашими же бизнес-центрами и между собой?

— У нас есть разные обьекты для разных арендаторов. Кому-то нужен бизнес-центр класса С, кому-то БЦ класса А. Кто-то хочет красивый ремонт, дорогую отделку, а кому-то нужно подешевле, но при этом все равно получать уровень сервиса FORUM. Поэтому, наши бизнес-центры не конкурируют между собой.

Год действительно сложный, но, когда все сложно — нам это интересно. Потому что, когда штиль — это не так. Мы продолжаем двигаться, запускаем проекты. Они были в высокой степени готовности до карантина, поэтому мы продолжаем заканчивать наши объекты и сдавать их в аренду.

— У вас в портфеле 12 проектов от В класса до А. Последняя версия офисной классификации выпускалась в 2014 году участниками рынка. Как сильно поменялись требования к офисным помещениям, и можно ли говорить, что класс бизнес-центра — это не только локация?

— Класс БЦ — это далеко не только локация (я бы хотела сказать, что это вообще не локация). Но бизнес-центры, находящиеся в центре, автоматически становатся класса А. И с локацией мы ничего не можем поделать, все остальное можно изменить. FORUM точно предоставляет сервис класса А+ и у нас есть разные обьекты с разным техническим наполнением и с разной инфраструктурой.

Я бы сказала даже, что у нас есть один БЦ класса С на сегодняшний день, остальные класса В и Инфинити — класс А по всем классификациям. Но, на самом деле, у нас есть еще парочка бизнес-центров класса А, потому что та инфраструктура, которую мы предоставляем — достаточно уникальна. Конечно же, со временем, как и все остальное, она будет скопирована, но мы к тому времени придумаем что-то новое, чтобы удивлять наших арендаторов. Потому что мы понимаем, что только сервисом только доп. features, только идеальным сервисом мы можем удивить арендатора. Они действительно удивлены. Среди многих положительных отзывов, которые мы получаем — то, что говорят без исключения все наши арендаторы: «Мы понимаем за что мы платим, потому что сервис у вас просто идеальный и придраться не к чему». Хотя мы понимаем, что нам всегда есть куда расти.

Если мы говорим о локации, то, конечно, локация имеет значение, но уже не такое как раньше.

— Знаем, что вы запустили собственную кофейню. Планируете ли добавлять сервисы и доп. бизнесы в ваших центрах?

— Кофейни родились не благодаря, а вопреки. Они появились, потому что на рынке не было профессиональных игроков. Мы занимаемся своим бизнесом очень узконаправленно и профессионально, и мы не можем допустить не профессиональных игроков в наших бизнес-центрах. Поэтому, мы тщательно отбираем все наши инфраструктурные объекты. На общепит нашлись арендаторы, которые действительно выполняли все наши требования. А на кофешопы — не нашлись. Поэтому, нам пришлось изучить этот вопрос и, с нашим системным подходом, сделать системный бизнес.

Пока расширяться на другие бизнесы мы не планируем. Но если придется расширять спектр услуг, мы начнем над этим усиленно работать. Опыт открытия кофеен оказался очень интересным, потому что все операторы кофешопов говорили мне, что на нем невозможно зарабатывать, что это «бизнес выходного дня» и что нужно иметь основной заработок. Но у нас получилось иначе — бизнес превзошел все наши ожидания. Мы дальше развиваем сеть кофеен, выходим уже за пределы наших БЦ.

— Какие на сегодня долгосрочные планы по развитию сети ваших офисов. Какие из городов Украины вы могли бы рассматривать для девелопмента?

—

Наша модель предполагает работу только в Киеве и только на правом берегу. Открытие бизнес-центров на левом берегу повлечет за собой разработку совершенно другой концепции БЦ, с отдельным таргетингом на другую целевую аудиторию. В таком случае нужно выходить сразу с несколькими бизнес-центрами, охватами, с концепцией: «Работай где живешь» (тренд, который отслеживался во всем мире ещё до пандемии).

Сейчас мы не планируем увеличивать количество объектов. Мы хотим сконцентрироваться на усовершенствовании и ещё больше работать над управляющей компанией и внедрением дополнительных сервисов. Через пару месяцев мы откроем новый feature — «Бизнес центр в телефоне». Это будет мобильное приложение, разработанное для наших арендаторов, как дополнительный сервис для сотрудников наших арендаторов. Это будет уникальный продукт, построенный на оценке потребностей наших арендаторов и мировом опыте. Проект «Бизнес-центр в телефоне» на наш взгляд имеет международный потенциал. 

Также мы запускаем «Университет для персонала». Образование для нас как социальная миссия, к которой мы боялись подступиться много лет. А у нас, как выяснилось, очень хорошо получается готовить специалистов, их потом сразу расхватывают разные известные киевские девелоперы и не только киевские. Поэтому мы решили системно подойти к подготовке кадров — создать университет.

— По какому сценарию будет развиваться офисная недвижимость, и какая роль в этом будет у коворкингов и гибких офисов?

Уверена, что доля коворкингов и гибких офисов будет увеличиваться. Но делать какие-либо предположения сейчас безрассудно, потому что всё очень сильно меняется.