Property Times Світові ринки

Поточні результати польського інвестиційного ринку можуть здатися не надто оптимістичними на даний момент, але це лише тимчасова ситуація, пише Property Forum. Польський ринок нерухомості має міцний фундамент, а інвестори довели свою високу адаптивність, про що свідчать результати, досягнуті в попередні складні роки, — йдеться в огляді інвестиційного ринку Польщі за перше півріччя 2023 року, підготовленому керівником відділу досліджень та даних компанії Avison Young Пауліною Бжешкевич-Кучинською.

Пандемія COVID-19 суттєво вплинула на економіку та поведінку споживачів, що, відповідно, позначилося на ринку нерухомості та активності інвесторів. Однак покупці відносно швидко адаптувалися до нових обставин, і загальний обсяг інвестицій сягнув 5,3 млрд євро у 2020 році та 5,9 млрд євро у 2021 році. Хоча ці показники були нижчими за обсяги, що спостерігалися у 2018 та 2019 роках, вони все одно забезпечили третє та четверте місця на ринку за обсягом інвестицій. У 2022 році початок війни в Україні ще більше підірвав ринок, призвівши до рекордно високої інфляції, зростання процентних ставок та ескалації інвестиційної невизначеності. Незважаючи на ці виклики, рік завершився з обсягом, близьким до показника 2021 року (5,8 млрд євро), що ще раз підкреслило зрілість і ліквідність польського ринку нерухомості.

Однак у 2023 році очікується значне уповільнення, оскільки саме на цей період припадає максимальне падіння цін. У першому півріччі загальний обсяг завершених угод сягнув лише 802 млн євро, що стало вперше з першого півріччя з 2015 року, коли він був нижчим за 1 млрд євро. Для порівняння, обсяг угод за аналогічний період 2022 року був більш ніж утричі вищим. Особливо занепокоєння викликали показники другого кварталу, коли обсяг інвестицій склав лише 150 млн євро, що стало найнижчим квартальним результатом за останнє десятиліття. Тим не менш, поточний момент представляє значну можливість для стратегічних покупок. Ринкові ціни стають все більш сприятливими, і є перспективи здешевлення фінансування в наступному році. Крім того, орендні ставки в Польщі ще не зазнали значного росту, а стабільна економіка продовжує підтримувати грошові потоки.

Основні показники:

• €802 млн — загальний обсяг інвестицій у першому півріччі 2023 року,
• 33 закритих угод,
• 54% — частка промислового сектору в загальному обсязі за перше півріччя 2023 року.

Рушійна сила промислового ринку

У 2022 році на ринок промислових інвестицій суттєво вплинуло цінове протистояння. Однак у першому півріччі 2023 року спостерігалося незначне покращення. Інвестиції в складську нерухомість, обсяг яких склав 436 млн євро, становили 54% від загального обсягу інвестицій за цей період. Після сильного 1-го кварталу, який став третім найкращим відкриттям в історії після рекордних 2020-2021 років, у 2-му кварталі було укладено лише дві угоди — LeadCrest Capital Partners придбала у KGL склад у Чоснуві, а LCN Capital Partners інвестувала в K-Flex BTS в Унеєві, розроблений компанією Panattoni.

«У першому півріччі 2023 року не було укладено жодної портфельної угоди, і, ймовірно, ринок чекає на повернення значних угод з продажу активів. Щоб мінімізувати ризики, інвестори наразі зосереджуються на невеликих проектах», — коментує Бартломей Кшижак, старший директор відділу інвестицій компанії Avison Young. З 14 угод з одним активом 12 були вартістю менше 50 мільйонів євро. Найпомітнішою угодою стало придбання Студентського містечка 39 у Вроцлаві, вартість якого перевищила 100 млн євро. Нова цінова динаміка може спонукати великих девелоперів складської нерухомості розглянути можливість придбання замість будівництва нових об'єктів для розширення свого портфеля в Польщі. Вартість нових інвестицій поступово наближається до привабливості придбань. Будемо сподіватися, що ринок промислових інвестицій продовжить свою траєкторію відновлення і поступово вирішить проблему цінового дисбалансу.

Основні показники промислового сектору:

• €436 млн — загальний обсяг інвестицій у секторі у першому півріччі 2023 року,
• 14 закритих угод,
• No портфельних угод.

Регіональні ринки офісної нерухомості відійшли на другий план

На відміну від попереднього року, коли 50% обсягу угод у секторі офісної нерухомості припадало на регіональні ринки, у 2023 році фокус інвесторів змістився до столиці.

У першому півріччі 2023 року всі 8 придбаних офісних будівель були розташовані у Варшаві. Структура угод складалася з поєднання основних+ та опортуністичних активів, з планами подальшого редевелопменту або зміни функції. Понад 95% інвестованого капіталу надійшло від компаній з країн ЦСЄ (центрально східної Європи), Балтії та Польщі. У першому півріччі 2023 року обсяг офісних інвестицій склав скромні 190 млн євро, що становить 24% від загального обсягу інвестиційного ринку Польщі за цей період. Цікаво, що з 8 укладених угод з купівлі-продажу офісних будівель 7 були розташовані за межами центру Варшави. Найбільша угода вартістю 69,8 млн євро, в якій компанія Avison Young представляла інтереси продавця, включала придбання офісної будівлі Wola Retro групою Adventum (походженням з Центральної та Східної Європи) у компанії Develia.

Основні моменти в офісному секторі:

• €190 млн — загальний обсяг інвестицій у секторі у першому півріччі 2023 року,
• 8 закритих угод,
• домінують інвестори з регіону Центральної та Східної Європи.

У пошуках нових можливостей у ритейлі

Після кількох років беззаперечного домінування ритейл-парків та торговельних центрів у 2023 році структура ринку інвестицій у торговельну нерухомість зазнає змін. Інвестори активно шукають нові можливості, зосереджуючись насамперед на угодах як з локальними торговими центрами, так і з тими, що перебувають на стадії редевелопменту, а також з окремими торговими складами.

Обсяг інвестицій у торговельну нерухомість у першому півріччі 2023 року сягнув 175 млн євро, що є найнижчим результатом першого півріччя з 2010 року. На початку року на ринку спостерігалася низка угод щодо звичайних торговельних центрів у регіональних містах, а також придбання з метою редевелопменту. У 2-му кварталі закриті угоди стосувалися переважно торгових складів. Зокрема, New Gate Investment придбала у P.A. NOVA магазин Castorama DIY в Плоцьку, а LeadCrest Capital Partners інвестувала в три професійні склади DIY, що належать компанії 3W, розташовані у Варшаві (два магазини) та Сілезії (один магазин).

Основні моменти в секторі роздрібної торгівлі:

• 175 млн — загальний обсяг інвестицій у секторі в першому півріччі 2023 року,
• 2/11 угод у секторі роздрібної торгівлі біля дому в першому півріччі 2023 року,
• retail склади домінували у 2 кварталі.

PRS (приватно орендний сектор) — потенційна ніша в редевелопменті?

Старі будівлі поступаються місцем новим, а тенденція редевелопменту ділянок у центрах великих міст Польщі посилюється. Крім того, плани включають не тільки нові проекти забудови, що виникають після знесення, але й перетворення існуючих офісних будівель на житлові проекти, в тому числі у формулі приватного орендного сектору.

Зростає кількість запитів щодо аналізу можливості пристосування існуючої комерційної нерухомості для нових цілей. У таких випадках команда Avison Young оцінює, серед іншого, рентабельність інвестицій, розглядаючи варіанти знесення старих офісних будівель або їх трансформації в PRS. Плануючи такі дії, інвестори шукають добре розташовані, легкодоступні офісні будівлі, з багатим вибором гастрономії та послуг поблизу.

Команда технічних консультантів компанії Avison Young підкреслює, що старі офісні будівлі, які часто мають значні відмінності у стандартах порівняно з сучасними та енергоефективними офісними будівлями класу А, у багатьох випадках можуть бути відносно легко переобладнані під житлову функцію. «Як наслідок, переобладнання цих будівель у житлові приміщення може виявитися більш вигідним, ніж постійні проблеми з утриманням та орендою дедалі менш привабливих офісних приміщень. Польський ринок з нетерпінням чекає на перші перепрофілювання таких будівель», — додає Томаш Данецький, директор, керівник відділу технічного консалтингу компанії Avison Young.

Що буде далі?

Одним із факторів, що вплинули на зниження кількості та обсягу угод у першій половині 2023 року, є триваючий процес вирівнювання цінових очікувань між продавцями та покупцями. Однак є перші ознаки того, що до кінця року ситуація може покращитися.

Наразі численні покупці намагаються скористатися ринковою кон'юнктурою, подаючи пропозиції, значно нижчі за оціночну вартість об'єктів, сподіваючись укласти вигідні угоди. Однак багато власників не поспішають продавати. Ця ситуація, як правило, змінюється, коли виникають такі обставини, як необхідність ліквідації фонду, вичерпання фінансування, недостатня ефективність об'єкта нерухомості або нездатність  продовжувати свою діяльність. Ми очікуємо, що у другій половині року на ринку комерційної нерухомості в Польщі у всіх секторах домінуватимуть кон'юнктурні активи та активи з високою доданою вартістю.

«Інфляція демонструє ознаки уповільнення, і ми очікуємо, що ситуація з процентними ставками стабілізується в наступному році. Ми спостерігаємо ознаки того, що фінансування може бути дешевшим наступного року. Грошові потоки залишаються стабільними, оскільки польська економіка є стійкою. Тому зараз дійсно вдалий час для інвестицій за хорошими цінами», — підсумовує Міхал Чвіклінський, директор-розпорядник компанії Avison Young.