Property Times Підсумки року

Автор: Ганна Нагребельна

Не повністю задоволений попит на складські приміщення, з огляду на показники, зробив цей сегмент одним із найбільш успішних у 2021 році. Яких складів не вистачало на ринку? Що відбувалося з орендними ставками і форматами? І чого очікувати від 2022-го? На ці питання Property Times шукав відповідь разом з експертами галузі.

Нова пропозиція: обсяги та орендні ставки

Початок 2021 року відзначився відсутністю нової пропозиції на ринку, але кінець року це виправив. За даними Cushman & Wakefield, торік на ринку складської і логістичної нерухомості Києві та в передмісті столиці з’явилося 130 000 кв. м.

Основні об’єкти складської і логістичної нерухомості, введені в експлуатацію у Києві та передмісті в 2021 році

Джерело: Сushman & Wakefield

Як зазначає Дмитро Пасенков, керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері промислової та логістичної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні, наприкінці 2021 року загальний обсяг сучасних складських приміщень у Києві та передмісті склав приблизно 2,14 млн кв. м (GLA). Окрім так званих сухих складських об’єктів, цей показник враховує сучасні спеціалізовані холодильні та морозильні, а також фармацевтичні складські приміщення, площа яких у Київському регіоні оцінюється в обсязі 405 000 кв. м. Загальний обсяг складських і логістичних приміщень, які були поглинуті користувачами в Києві та Київському регіоні впродовж 2021 року, згідно з експертною оцінкою Cushman & Wakefield, склав приблизно 167 100 кв. м (GLA).

За словами Наталії Сокирко, директорки департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine, серед помітних угод, що відбулись на ринку в останньому кварталі 2021 року:

• попередня оренда складського приміщення торговою компанією зі сфери оптової та роздрібної торгівлі Eldorado (20 000 кв. м.) логістичного центру RLC II, введення в експлуатацію якого заплановано на наступний квартал;
• угода з оренди складських площ 3PL і транспортним оператором «Нова Пошта» (12 000 кв. м), компанією зі сфери оптової та роздрібної торгівлі Fozzy (6 000 кв. м) і компанією з виробництва напоїв Pernod Ricard (2 000 кв. м) у логістичному центрі RLC.

Геннадій Гриненко, керівник відділу концептології Alterra Group, розповів, що крім Києва торік почали будувати складські та логістичні об’єкти в Дніпрі, Одесі, Львові та Харкові.

Джерело: Alterra Group

Також Геннадій Гриненко зазначає, що наразі в Києві та передмісті понад 140 000 кв. м перебувають на стадії девелопменту та мають бути завершені у 2022 році.

Зважаючи на нестачу пропозиції, експерти відзначають низьку вакантність. На кінець ІІІ кварталу 2021 року вона становила 2,3%. «Можна сказати, що це найнижчий показник за всю історію існування цього сектору нерухомості в Україні (з 2006 року). Але на кінець IV кварталу ситуація змінилась і вакантність становила близько 4%», — додає Геннадій Гриненко.

За даними Сushman & Wakefield, наприкінці 2021 року вакантність на ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті залишилась на рівні 1%. «Це пов’язано з досить високими темпами поглинання у сегменті та незначною новою пропозицією впродовж 2021 року. До того ж переважна більшість нових складських об'єктів, виведених на ринок упродовж року, були здані в оренду на основі попередніх договорів оренди, що вказує на високий орендний попит у сегменті. У зв’язку з дуже низькою пропозицією в існуючих об'єктах упродовж тривалого періоду, багато орендарів у сегменті все частіше готові розглядати укладання попередніх договорів оренди в об’єктах на етапі девелопменту і підхід built-to suit», — відзначає Дмитро Пасенков.

Водночас, у CBRE Ukraine вважають, що середня частка вакантних площ у Києві та регіоні склала до кінця року 2% (-0,3 п.п. кв/кв та -0,9 п.п. р/р).

«Станом на кінець IV кварталу орендні ставки за складські приміщення не змінилися порівняно з попереднім кварталом у національній валюті та склали 133-159 грн/кв. м/міс. для класу А та 95-110 грн/кв. м/міс. для класу В. Ефективні орендні ставки знизилися незначно в доларовому еквівалентів до $5,5/кв. м/міс порівняно з попереднім кварталом ($5,6/кв. м/міс.) і залишилися незмінними у гривневому еквіваленті (150 кв. м/міс.)», — додає Наталія Сокирко.

У Cushman & Wakefield відзначають поступове зростання орендних ставок на складські приміщення в Києві та передмісті: на кінець 2021 року вони до 15% перевищували у доларовому еквіваленті показники кінця 2020 року.

«Так, станом на кінець 2021 року базові досяжні орендні ставки на складські приміщення найвищої якості в Київському регіоні знаходилися в діапазоні $5-6 за кв. м на місяць порівняно з $4,2-5,8 за кв. м на місяць наприкінці 2020 року, а також є вищим, аніж $4,75-6 за кв. м на місяць у кінці першого півріччя 2021 року.

Водночас, орендні ставки для якісних складських приміщень класу B знаходилися на рівні $3,5-4,0 за кв. м на місяць, тоді як для сучасних і якісних об’єктів формату urban logistics у Києві досягали $7,0 за кв. м на місяць», — додає Дмитро Пасенков.

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті

Джерело: Cushman & Wakefield
Примітка: Всі показники представлені на кінець року

Популярні формати

Серед головних чинників, що впливали на ринок протягом минулого року, експерти називають:

• розвиток е-Сommerce;
• логістичних і поштових компаній;
• індустріальних парків;
• build-to-suite.

«Розвиток української складської інфраструктури у 2021 році значною мірою визначав розвиток сфери e-Commerce разом із сферою 3PL. Таким чином, попит з боку ритейлу та логістичного сектору залишався досить високим, що стимулювало зростання кількості build-to-suite проєктів. Наприклад, такі компанії, як «Нова пошта», «Укрпошта» та Rozetka, ініціювали будівництво нових складських комплексів під власні потреби (build-to-suite). Окрім того, Україна може стати більш привабливою для міжнародних виробників та інвесторів у зв’язку із змінами в 2021 році до Закону України «Про індустріальні парки»: держава планує надавати податкові пільги для орендарів, які займатимуться промисловим виробництвом, з обсягом державної підтримки до 30%», — пояснює Наталія Сокирко.

Ще один напрямок, на який звертають увагу експерти Cushman & Wakefield, — поява складських об’єктів формату urban logistics, що відповідає міжнародним трендам і збільшує зацікавленість у таких об’єктах як орендарів, так і девелоперів на українському ринку.

«У Києві зводять кілька складських об’єктів формату urban logistics. Зокрема, розпочате будівництво сучасного офісно-логістичного комплексу на Подолі. Дуже привабливим для орендарів став новий комплекс «Алмазний» на Троєщині, будівництво якого було завершене в 2021 році. Враховуючи вартість ділянок у межах міста, орендний бюджет для таких об’єктів є вищим, аніж у традиційних складських комплексах, розташованих у передмісті. Однак для низки орендарів переваги складських об’єктів формату urban logistics очевидні. Зокрема ідеться про швидку доставку товарів до кінцевих споживачів й економію на затратах на транспортування. Зацікавленість орендарів у складських об’єктах формату urban logistics також пов’язана з тим, що вони пропонують орендні лоти, придатні для малого бізнесу, площею складських приміщень від 500 до 1 500 кв. м із допоміжними офісними приміщеннями високої якості», — додає Дмитро Пасенков.

За словами Геннадія Гриненка, потенційні орендарі все частіше оперують такими критеріями вибору приміщення:

1. Інноваційність. Наразі все більше об’єктів роблять за принципом «зеленої» енергії: встановлюють сонячні панелі на фасаді або на даху, як от, наприклад, у складському комплексі JOULe. Також популярними стають мобільні додатки для керування об’єктом. Тепер віддалено можна отримувати комунальні платежі, пропускати машини на територію, вмикати освітлення на складі і не витрачати на це ніяких зусиль.
2. Автономність. Надає можливість орендарю побудувати свою, так би мовити «енергосистему», де він не залежить від комунальних енергоносіїв та енергонавантаження. Також резидент має своє власне паркування й окремий заїзд на територію — більше нічого не потрібно ділити з сусідами.
3. Універсальність. Полягає в можливості переформатувати характеристики під індивідуальну необхідність орендаря. Наприклад, додана потужність і переобладнання приміщення під виробництво.
4. Дизайн. Оригінальний дизайн є однією з ключових складових сучасного проєкту складської нерухомості. Такі об'єкти приваблюють більше уваги, людям подобається там перебувати, туди приємно запрошувати партнерів і клієнтів, що в сумі призводить до комерційного успіху.
5. Комплексність. Цей тренд уже давно існує в торговій і офісній нерухомості. Сучасні комплекси задовольняють набагато більший діапазон потреб, ніж просто приміщення для роботи або покупок. З розвитком ринку логістичну нерухомість чекає та ж участь. Потреба працювати в якісних приміщеннях із високим рівнем сервісно-експлуатаційних послуг уже озвучують більш ніж половина орендарів. Крім того, не слід забувати, що ринок праці на сьогодні належить співробітнику. Відповідно, наявність якісного харчування, душових, роздягалень, місць для відпочинку, зручного транспорту та, навіть, продумано дизайну складських приміщень може суттєво вплинути на залученість і плинність персоналу.

«За площею в Києві та області найбільш затребуваними в 2021 році були приміщення від 500-2 000 кв. м. За технічними характеристиками особливу увагу при пошуку приділяли локації біля Великої Кільцевої, сендвіч-панелям, наливній промисловій підлозі та можливість встановлення стелажної системи», — розповідає керівник відділу концептології Alterra Group.

Водночас, якщо поглянути на ринок зі сторони девелоперів складської нерухомості, можна виділити кілька трендів, що були актуальні для минулого року. Серед них одним із найновіших Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine, називає «зелену» сертифікацію. «Одним із чинників, що сприяє сертифікації складської нерухомості є те, що цей актив, у довгостроковій перспективі, можна розглядати як інвестиційний продукт для міжнародних інвестиційних фондів і банків. Вони майже не фінансують проєкти без сертифікації і точно не будуть робити цього в найближчій перспективі. Основним питанням стане уже мінімально допустимий рівень сертифікації, а не її наявність», — коментує експерт.

Також, за словами Дмитра Омельчука, серед девелоперів декілька років існує тренд консолідації земельних ділянок для створення масштабних логістичних парків. «Ми тут говоримо про ділянки від 40 га та площі від 200 000 кв. м. У такому випадку, в основному, це формат Big Box однозначно класу А. Що стосується розміру логістичних комплексів, то зростання саме формату логістичних парків продиктоване, перш за все, економічною доцільністю. Врешті-решт, питомий показник вартості квадратного метра в логістичному парку буде меншим, ніж в окремо стоячому складі. Але, в такому випадку, для прийнятної в Україні економіки будівництва, а ми говоримо про період окупності 6-8 років, площа кожного складу має бути від 20 000 кв. м. Саме це є наразі цікавим інвестиційним продуктом, який можна доволі швидко окупити, адже цей розмір можна легко ділити між кількома орендарями або здавати повністю одному орендарю», — додає комерційний директор DELTA Ukraine.

Перспективи 2022

Початок цього року не приніс в Україну новий локдаун, але відзначився військовою загрозою, що може позбавити нашу країну незалежності. На момент підготовки матеріалу говорити про однозначне уникнення військового конфлікту з сусідньою державою зарано. Однак ми робимо прогнози, виходячи з оптимістичного сценарію — ситуація стабілізується: війна в Україні не розпочнеться, авіасполучення, морські й сухопутні шляхи для транспортування вантажів будуть стабільними та вільними, економіка нашої держави більше не зазнаватиме тиску.

За таких, нормальних, умов експерти очікують, що попит на якісні складські приміщення в Києві та передмісті надалі буде підвищуватися. «Водночас, враховуючи наявну інформацію станом на січень 2022 року щодо темпів будівництва нових об’єктів і кількість анонсованих об’єктів, ми очікуємо, що, за інших однакових умов, вакантність залишатиметься низькою до кінця року», — говорить Дмитро Пасенков.

Зі свого боку, Наталія Сокирко, відзначає, що обсяг спекулятивної пропозиції, яка знаходиться на стадії будівництва та заявлена до виходу в 2022 році, становить майже 100 000 кв. м. У найближчий рік в Україні планують завершити:

• першу чергу логістичного комплексу М06 компанії Amstar (32 000 кв. м);
• індустріальний парк E40 компанії Dragon Capital (21 000 кв. м);
• другу чергу логістичного центру RLC II (24 000 кв. м);
• два невеликих склади площею близько 10 000 кв. м кожний.

«Чотири з п'яти заявлених проєктів розташовані вздовж Житомирської траси (E40, M06) на правому березі, що свідчить про стабільну популярність західного напрямку. Незважаючи на те, що обсяг пропозиції, який заплановано до виходу на ринок у 2022 році, буде найбільшим із 2013 року, ймовірно, його все ще не вистачатиме, аби значною мірою вплинути на рівень вакантності. Ми очікуємо, що високий попит на складську нерухомість і надалі буде обумовлений в основному сектором оптової та роздрібної торгівлі, що не виключено, може призвести до помірного зростання орендних ставок. Водночас, формат build-to-suite будівництва, ймовірно, залишиться найбільш оптимальним рішенням для компаній з амбіціями розширення», — коментує директорка департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

Разом із тим, в Alterra Group відзначають існування достатньо великого обсягу радянських складів, переобладнаних користувачами під нагальні потреби, інвестувати в які потрібно вдвічі менше, ніж у будівництво з нуля. «Однак зі збільшенням орендних ставок на старий фонд збільшується конкуренція між внутрішньоміськими капітальними приміщеннями та сучасним будівництвом за межами міста», — пояснює Геннадій Гриненко.

Джерело: Alterra Group під час заходу «Складська нерухомість: підсумки-2021»,
організованого Ukrainian Real Estate Club (січень 2022 р.)

Дмитро Омельчук говорить, що в прогнозах по ринку України часто орієнтується на розвиток логістичної нерухомості в сусідній Польщі. «Темпи зростання там, порівнюючи з Україною, шалені. Звісно вони продиктовані наявністю прямого доступу до ринку ЄС, але це показує, що складському сегменту в Україні є куди зростати в десятках відсотків за рік. І зараз питання: хто з масштабних логістичних комплексів відкриється раніше та де будуть кращі умови?

Наші прогнози — хоч і повільне, але зростання формату last mile delivery та значне зростання формату Big Box площею від 20 тисяч до 400 тисяч кв. м. Цей інвестиційний продукт є цікавим і під нього можна отримати міжнародне та локальне фінансування», — підсумовує експерт.