Ринок офісної нерухомості Києва: підсумки 2019 та прогнози 2020

24.01.2020

Автори: Яна Довгань, Ірина Настич

Чим жив ринок офісної нерухомості 2019 року, який район Києва стане новим діловим центром столиці та на які офіси є найбільший попит? Про це Property Times дізнавався у провідних аналітиків та міжнародних експертів.

Підсумки 2019

Протягом 2019 року столичний ринок офісної нерухомості змінився не тільки кількісно, але й якісно. Гравці та аналітики вже визнали минулий рік одним із найкращих за часи незалежності України.

Минулого року нова пропозиція у сегменті офісної нерухомості в Києві склала, за даними Cushman & Wakefield, приблизно 104 000 кв. м загальної орендної площі, що в двічі більше річного показника 2017 та 2018 років та в п’ять разів перевищує показник 2016 року.

Джерело: Cushman & Wakefield 
Примітка: Всі показники подані на кінець періоду

Як повідомила журналістам Property Times Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості компанії CBRE, у першому півріччі 2019-го року відкрились 5 бізнес центрів, а в 3 та 4-му кварталах на ринок вийшли 7 бізнес-центрів. Нові площі з’явились в БЦ Sigma (19 200 кв. м), Wave Tower (15 000 кв. м), Unit.City (B10) (10 400 кв. м), Rich Port (9 000 кв. м), Azor (5 400 кв. м), Forum City Garden (5 200 кв. м),Palo Alto (5 000 кв. м), Zitadelle (3 800 кв. м).

Нові площі ринок поглинув практично миттєво. Вакантність офісних приміщень в залежності від класу об’єкту наприкінці 2019 року складала від 6,7 до 8,5%.

При цьому аналітики зазначають, що Києву не вистачає великих якісних приміщень. «З 2018 року в Києві спостерігається суттєве збільшення кількості запитів щодо оренди офісних приміщень площею понад 1 000 кв. м», — зазначає Марта Костюк, керівник департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield.

А 2019 року великі компанії із запитом на офіси близько 10 тис. кв. метрів взагалі не можуть знайти собі місця. І тому змушені розміщувати своїх співробітників в кількох різних локаціях.

Що ж стосується вартості, то минулого року орендні ставки на офісні приміщення найвищої якості в Києві, за даними компанії Cushman & Wakefield, досягали $30 за кв. м на місяць (без ПДВ, сервісних і комунальних платежів). Водночас досяжні ставки оренди офісних приміщень класів B і C були в діапазоні $16–24 за кв. м/міс. та $10–14 за кв. м/міс. відповідно. Впродовж другого півріччя ставки залишились незмінними.

З огляду на зміну ринкових умов орендодавці все рідше погоджуються на орендні пільги — компенсацію витрат на оздоблення чи орендні канікули тощо.

Водночас в Aurora Development зазначають, що на фоні дефіциту великих якісних приміщень в сегменті класу А орендатори стали менш чутливими до орендних ставок вище середніх.

Структура попиту

В компанії CBRE зазначили, що протягом останніх чотирьох років серед орендарів домінувала сфера ІТ і телекомунікацій зі стабільним поглинанням близько 50% площ, в 2019 частка ІТ трохи впала і склала 40%. Друге місце посідають промислові компанії з часткою в 27% — угоди компаній «Енергоатом», ДТЕК, «Метінвест», Ericsson. Цей тренд є позитивним і свідчить про наявність здорового попиту з боку інших секторів економіки. Третіми за часткою попиту (16%) були компанії зі сфер фармацевтики, рітейлу, некомерційні організації, дипломатичні місії і креативні агентства.

За словами Іллі Кенінгштейна, засновника & CEO Creative States, у 2019 р. на 25-30% зросла кількість іноземних компаній-орендаторів.

Він також зазначив, що орендарі все більше стали звертати увагу на екологічність робочого середовища, наявність в БЦ якісного харчування, спортивного залу, зони відпочинку тощо.

Якщо говорити про обсяги поглинання, за даними Cushman & Wakefield, площа офісних приміщень, зданих в оренду (take-up) впродовж року в Києві, оцінюється на рівні 167 940 кв. м, що на 8% перевищує показник 2018 року, але є на 18 і 5% меншим показників 2017 і 2016 років відповідно. Показник чистого поглинання (net absorption), який відображає зміну площі орендованих приміщень у сегменті, у 2019 році склала 80 900 кв. м, що є на 35 і 50% меншим, аніж показники 2018 і 2017 років відповідно.

«Менший обсяг поглинання на ринку офісної нерухомості у Києві у 2019 році, порівняно з показниками попередніх двох років, на нашу думку, зумовлений тим, що значна частина крупних орендарів уклали нові договори оренди у 2016-2017 роках терміном, як правило, на 3–5 років, а деякі інші орендарі все ще знаходяться у пошуках якісних офісних приміщень з метою переїзду в найближчому майбутньому. Також до певної міри поглинання офісних приміщень було обмежено відсутністю адекватних варіантів приміщень для деяких потенційних орендарів», — пояснює Марта Костюк.

З 2018 року в Києві спостерігається суттєве збільшення кількості запитів щодо оренди офісних приміщень площею понад 1 000 кв. м, а також ряд великих корпоративних орендарів готові розглядати можливість укладення попередніх договорів оренди офісних приміщень в об’єктах, введення в експлуатацію яких буде через 12 місяців.

Частка угод оренди, пов’язаних із переміщенням компаній-орендарів в інші офісні приміщення, склала приблизно 50% від усіх угод у сегменті офісної нерухомості в Києві, 35% сформували угоди з перегляду умов оренди чи пролонгації договорів оренди. Аналітики Cushman & Wakefield зазначають, що 15% — це частка укладених попередніх угод оренди. У період між 2009 і 2017 роками попередні договори оренди не були поширеним явищем на ринку офісної нерухомості в Києві.

Де та що будуватимуть?

Прогнози на найближчі роки щодо розвитку та обсягів офісної нерухомості Києва у аналітиків більш ніж оптимістичні. За різними даними, вже цього року столиця має поповнитись більш ніж 200 тис. кв. м. офісної нерухомості (звісно, за умов дотримання строків введення в експлуатацію).

З урахуванням pre-leases, більшість нових об’єктів будуть виходити на ринок вже маючи від 15 до 80% заповнюваності, зауважує Анна Сільвестрова.

Але найцікавішим, на наш погляд, явищем на офісному ринку Києва найближчим часом може стати розширення меж ділового центру столиці.

 

В компанії CBRE Ukraine також прогнозують можливу появу нового бізнес кластеру під умовною назвою Lybid warf, що пов’язана із місцем розташування нових БЦ в районі річки Либідь.

 

Говорячи про 2020 рік, аналітики Cushman & Wakefield також зазначили, що в минулому році почали з’являтися можливості залучення кредитного фінансування в проекти девелопменту офісних центрів. «Ми очікуємо, що за умови відсутності шокових явищ в Україні та світі ця тенденція активізується у 2020 році, що в більш довгостроковому періоді вплине на динаміку нового будівництва та якість приміщень у сегменті», — зазначила Марта Костюк.