Вакантность бьет рекорды. Каким был рынок складской недвижимости в 2018

25.02.2019

Автор: Виктория Берещак

В Украине не хватает складских помещений, а спрос на них бьет все рекорды. Какой была вакантность в 2018, менялись ли арендные ставки, и повлияет ли выход новых объектов в секторе на рынок в 2019, Property Times пообщался с экспертами и представляет свой анализ рынка складской недвижимости.

Предложение на мели

В Украине наблюдается существенный перекос: спрос в разы преобладает над предложением. Причем от нехватки качественных площадей страдает как внутренние игроки, так и зарубежные компании.

По данным компании NAI, в целом по стране представлено порядка 3 млн кв. м складской недвижимости, тогда как в Польше — 13,3 млн кв. м, а в Германии — 19 млн кв. м.

«Развитие новых логистических путей в Европе повлияет на дальнейший рост этих показателей в европейских государствах, что в дальнейшем отобразится на развитии данной сферы и в Украине. Сейчас, в связи с фактическим отсутствием качественного предложения в нашей стране, вакантность достигла рекордного минимума — 2,8%», — считает руководитель департамента оценки и консалтинга компании NAI Ирина Трунова.

Подогретый спрос на склады связывают, прежде всего, с ростом розничного товарооборота Украины — в 2018 году он увеличился на 14% в сравнении с 2017 годом. Товарооборот Киева и области вырос на 4%.

Активно ищут внутригородские помещения в Киеве, ввиду развития проектов по доставке и e-commerce. «Однако на сегодня рынок не может предложить конечному пользователю доступные и качественные внутригородские помещения: в Киеве практически отсутствуют свободные для аренды площади. Данная ниша на рынке является незаполненной, и в то же время потенциально интересной для девелопмента», — поясняет Наталья Сокирко, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

По мнению Ирины Труновой, интерес со стороны бизнеса и инвесторов также сфокусирован на складах, которые размещены на транзитных, транспортных узлах в западном направлении: одно из самых развитых — в сторону Житомирской трассы. «Оно отличается насыщенностью складскими помещениями, что определяет перспективность развития в этих локациях новой недвижимости», — уверена она.

К перечисленным направлениям (онлайн-торговля, логистические и транспортные компании) Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине добавляет также производственные и дистрибьюторские компании фармацевтических и потребительских товаров. «Эти категории арендаторов в совокупности составили около 79% от общего объема сделок (take-up) в секторе складской и логистической недвижимости в Киевском регионе в 2018 году», — говорит она.

По данным компании Cushman & Wakefield в Украине, во втором полугодии 2018 года новое предложение в секторе складской и логистической недвижимости в Киевском регионе составило около 16 300 кв. м. По результатам 2018 года общее годовое предложение в сегменте составило всего лишь порядка 28 200 кв. м.

Избранные крупные сделки аренды помещений на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде в 2018 году

Источник: Cushman & Wakefield   

В бой рвутся ритейлеры

В очередь за складскими помещениями не первый год подряд выстроились ритейлеры. Именно они в 2018 году традиционно, по данным компании СBRE, заняли наибольшую долю в структуре валового поглощения (63%). «Подтверждением стабильного роста арендаторов данной сферы, можно считать увеличение розничного товарооборота Киева, который в период с января по декабрь вырос на 2,7% г/г. Значимая часть спроса была также представлена арендаторами сфер фармацевтики и медицины (17%), 3PL операторами (15%) и другими сегментами (5%)», — поясняет Наталья Сокирко.

На сегодняшний день строят в основном новые объекты по схеме built-to-suit. «Мы наблюдаем, что дальнейшая тенденция развития складских проектов по системе built-to-suit будет развиваться на фоне увеличения спроса на качественные складские комплексы и возрастающей нехватки площадей. Это, в принципе, соответствует тенденциям, которые наблюдаются на других рынках складской недвижимости в Европе, где проекты built-to-suit занимают ведущее место в складском девелопменте», — уверен Дмитрий Пасенков, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине.

Цены вверх

В условиях повышенного спроса ставки в среднем выросли на 20-25% в зависимости от объекта в долларах и на 20-30% в гривнах. Так, по данным компании СBRE, эффективные ставки на лучшие сухие складские помещения варьировались в диапазоне от 100 до 142 грн ($3,6-$5,1/ кв. м/ месяц), составив 20%-29% г/г рост в гривнах и 20%-24% г/г в долларах.

В Cushman & Wakefield в Украине отмечают, что арендные ставки на наилучшие складские помещения в течение 2018 года выросли и по состоянию на декабрь 2018 года находились в диапазоне $3,6-5 за кв. м в месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). Для сравнения, в конце 2017 года арендные ставки для данного класса помещений были в диапазоне $2,8-4,2 за кв. м без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей. «Мы ожидаем, что тенденция к повышению арендных ставок на наилучшие складские помещения в Киеве и пригороде продолжиться в течение 2019 года, и уже сейчас мы фиксируем повышение максимальной достижимой базовой арендной ставки в сегменте до $5,5 за кв. м в месяц», — резюмирует Марта Костюк.

Небольшой прогноз

Складские помещения в Украине в 2019 останутся в дефиците. Девелоперская активность в секторе будет незначительной, поэтому значительного увеличения нового предложения ждать не приходится. Даже тот факт, что выход нескольких проектов, таких как 3-я фаза Unilogic Park (22 000 кв.м) и складского комплекса Мираж 3 (9 000 кв. м), был перенесен на 2019 год, ситуации не изменит. Вероятно, объем данных площадей тут же будет поглощен рынком. Уровень вакантности продолжит снижаться, а арендные ставки расти.

*Детальнее читайте в нашей ближайшей статье с прогнозом рынка складской недвижимости на 2019 год

Ирина Трунова, руководитель департамента оценки и консалтинга компании NAI

Основной фактор, влияющий на рынок — это дефицит в условиях растущего спроса. Однако, развитие рынка в данных условиях не отличалось радикальными изменениями или повышенной активностью девелоперов. Игроки рынка реагировали на текущую ситуацию, решая вопрос недостатка складов используя внутренние ресурсы: крупные ритейлеры строили склады «под себя», а инвесторы приобретали уже существующие качественные логистические комплексы. Так, самим активным игроком проявил себя Dragon Capital. Дефицит предложения и повышенный спрос влияет на восстановление интереса к этому сектору. Доходность логистических комплексов фактически не меняется с 2014 года, и находится на уровне 14%. Это одна из самых высоких ставок доходности в городах Европы.

На 2019-2020 года заявлено к реализации несколько новых проектов, общей площадью около 190 тыс. кв. м. Однако, это количество площадей не сможет перекрыть образовавшийся дефицит в данном сегменте рынка.

Наталья Сокирко, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine

Вторая половина 2018 года была менее активной, если сравнивать с первым полугодием, так как выбор свободных площадей на рынке складской недвижимости становится все меньше. Несмотря на такое замедление активности арендаторов во втором полугодии, объем валового поглощения 2018 года (включая приобретения конечными пользователями) составил около 154 000 кв. м (+28% г/г). Единственным значимым новым предложением стал склад площадью 6 200 кв. м, который был сдан в аренду ритейлеру Novus, сразу после ввода. Из-за низкого уровня вакантности на рынке, а также замедленной девелоперской активности, в 2019 будет сложно удовлетворить запросы арендаторов на большие складские помещения. Следовательно, фактический рост валового поглощения будет в значительной степени зависеть от объема нового спекулятивного предложения, вышедшего на рынок.

Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине

В соответствии с тенденцией, наблюдаемой в течение предыдущих нескольких лет (особенно с 2016 года), в течение 2018 года общая девелоперская активность в секторе складской и логистической недвижимости в районе Киевского региона оставалась очень низкой. Новое предложение в 2018 году состояло из нескольких небольших складских комплексов площадью от 3 500 кв. м до 7 000 кв. м, расположенных в Киеве и пригороде.

Многие девелоперы обеспокоены неопределенностью, связанной с президентскими и парламентскими выборами, запланированными на 2019 год, и поэтому ждут, пока результаты выборов станут ясными, чтобы принять решение о старте девелопмента своих проектов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде. Однако эластичность предложения к цене в сегменте складской недвижимости в Киеве выше по сравнению с другими секторами недвижимости, и девелопмент новых масштабных проектов может возобновиться достаточно быстро.


Читать другие статьи

02.09.2019
Property Times поговорив з експертами ринку і пропонує свій аналіз стану речей на ринку логістичної нерухомості України.
подробнее
21.08.2019
Перше півріччя виявилось не дуже вдалим для ринку торговельної нерухомості
подробнее
04.03.2019
Property Times узнавал у экспертов, что принесет 2019 год, какие тренды будут характерны для рынка, изменится ли ситуация с дефицитом площадей
подробнее