Как выбрать управляющую компанию для бизнес-центра

28.02.2018
  1494

Автор: Ирина Настыч

В Украине одинаково успешно сосуществует две модели управления коммерческой недвижимостью – создание внутренней управляющей структуры и привлечение аутсорсинговой компании. Независимо от выбранной модели, организация, которой предаются бразды правления, должна соответствовать ряду критериев, выдвигаемых собственником. Property Times обсудил с экспертами рынка проблемы выбора управляющей компании, исходя их возлагаемых на нее функций.

«Основное задание управляющей компании – разработка программы по управлению объектом, учитывая все особенности объекта и задачи, которые ставит владелец перед компанией в зависимости от преследуемых целей, – комментирует Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine. – Это могут быть: максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости или увеличение его стоимости и другие. Поэтому для успешного выбора управляющей компании нужно обратить внимание на такие критерии, как профессионализм компании, репутацию на рынке и стоимость услуг».


Управляющая компания должна соответствовать ряду критериев, среди которых профессионализм и хорошая репутация

Кроме того, управляющая компания должна иметь грамотную стратегию развития, понимать конъюнктуру рынка, иметь качественный пул арендаторов, поскольку операторы дополняют друг друга и обеспечивают синергический эффект, считает управляющая МФК Gulliver Лилия Резвая.

Рассмотрим детальнее каждый критерий, влияющий на выбор УК.

Профессионализм

На сегодняшний день, по мнению Юлии Счастливой, директора ТЭК «Энергоинвест», застройщика и управляющей компании ASTARTA Organic Busines Centre, профессиональных управляющих компаний, которые заходят на управление в полностью готовый и полностью запущенный проект, в Украине крайне мало.

Оценить профессионализм УК можно по ряду критериев и характеристик.

«К основным характеристикам, в первую очередь, относятся: срок присутствия компании на рынке, количество объектов, находящихся в управлении, формат и статус этих объектов, наличие разрешений и сертификатов на обслуживание инженерных систем и штат высококвалифицированных специалистов, обладающих глубокими знаниями нормативной и законодательной базы. Стоит обратить внимание на такой фактор, как корпоративная ответственность, которая в данном случае включает в себя ответственность за качество и профессиональную ответственность, а также ответственности перед третьими лицами. В нашем случае это страхование ответственности, которое защищает финансовые интересы клиентов», – считает Елена Цибко, директор департамента комплексного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости, CBRE Ukraine.


На сегодняшний день профессиональных управляющих компаний на рынке не так уж много

Портфолио

Все последующие критерии вытекают из первого пункта. Портфолио – это важный показатель профессионализма компании.

«Одним из основных параметров портфолио является отличный «послужной список», под которым подразумевается, что в числе клиентов организации находятся известные компании, крупные объекты торговой, офисной и/или жилой недвижимости. Дополнительным стимулом для выбора той или иной компании может стать наличие у нее собственной базы арендаторов», – поясняет директор компании Rustler Property Services Тарас Шелемех.

Опыт

Опыт складывается из нескольких критериев, в том числе времени присутствия на рынке и портфеля проектов.

«История работ компании может говорить о сложностях и особенностях, с которыми компания сталкивалась в процессе управления недвижимостью, и успешности их решения. При этом не обязательно, чтобы опыт компании был сосредоточен в управлении именно бизнес-центрами, – считает Сергей Хоменко, руководитель Департамента по развитию проектов компании UTG. – Если у компании есть опыт управления торговой недвижимостью – это будет дополнительным плюсом, поскольку спектр услуг, предоставляемый в данном сегменте недвижимости намного шире, нежели в офисном».

Репутация

Высокая репутация подтверждает уровень профессионализма компании и является следствием долгосрочной успешной работы на рынке.

«Сегодня репутация стала полноценным нематериальным активом, поэтому профессиональные управляющие компании заботятся о ее правильном формирования, – отмечает Елена Цибко. – Солидные компании, как правило, информационно открыты, поэтому внимательное изучение рекомендаций, отзывов о компании, как из официальных источников, так и из неофициальных, изучение резюме топ-менеджеров компаний и отзывов об их работе, могут дать хорошое представление о компании».

Инструменты управления

Управляющая компания должна иметь в своем арсенале наработанные инструменты, которые бы позволяли ей предоставлять высокий уровень сервиса. К таковым можно отнести методики, программы и наличие квалифицированного персонала.

«Наработанные компанией методики и наличие программы управления объектом должны адаптироваться под конкретный бизнес-центр, в зависимости от его специфики, особенностей и требований собственника/заказчика. По сути, это опыт, изложенный в виде поэтапного плана управления бизнес-центром с инструментами влияния и контроля, а также таймингом плановых управленческих мероприятий. Благодаря наработанным методикам управляющая компания может предвидеть сложные ситуации и заранее стараться их избегать либо минимизировать их возможные последствия», – комментирует Сергей Хоменко.

Что же касается качества сервиса, то на сегодняшний день это «a must», считает Тарас Шелемех. «Оценить сервис управляющей компании можно по наличию профессионального оборудования, программного обеспечения, инструкций и процедур, а также по состоянию здания и его инженерии. Кроме того, немаловажно получить гарантии в виде страхового полиса профессиональной ответственности», – поясняет эксперт.

Коммуникации

Умение услышать клиента – важная особенность управляющей компании. «Компания, которая находится на аутсорсе, призвана оперативно решать возникающие на объекте вопросы. В отличие от штатных специалистов, профессиональная компания должна уметь слышать собственника, предлагать новые решения и постоянно модернизироваться», – комментирует Тарас Шелемех.


Умение услышать клиента – важная особенность управляющей компании

«В Европе и США сотрудники управляющей компании каждый день общаются с арендаторами, выясняя, что им нравится и не нравится, интересуясь их пожеланиями. Мы тоже наладили такую систему отношений между менеджерами с арендаторами. Уверенна, что в ближайшие 5-10 лет развитие рынка управления недвижимостью пойдет в этом направлении», – считает Лилия Резвая.

Стоимость

Правило «дешевое хорошим не бывает», работает и в отношении управляющих компаний, однако это не означает, чем дороже услуги, тем выше уровень предоставляемых услуг. Профессиональные управляющие компании обладают оптимальным соотношением цены и качества. «Относительно критерия стоимости, нужно понимать, что стоимость услуг профессиональной качественной компании не может быть низкой. Но в тоже время, при высоком уровне качества услуг управляющая компания может быть более гибкой в ценообразовании за счет доли самостоятельно выполняемых работ (без привлечения подрядчика) или при привлечении подрядной организации по более выгодным ценам за счет «эффекта масштаба», то есть количества обслуживаемых объектов», – поясняет Елена Цибко.

Класс БЦ и набор услуг

Все вышеперечисленные критерии – это универсальный рецепт выбора компании, но нужно учитывать и индивидуальные особенности каждого БЦ, в том числе и его класс.

«Бизнес-центры класса А и В, как правило, управляются более профессиональными и высококвалифицированными компаниями, что объясняется наличием современных, сложных инженерных систем, требующих обслуживания квалифицированными специалистами, – говорит Радомир Цуркан. – Естественно, исключения есть во всех правилах, но такая закономерность очевидна. Это обусловлено не только большими финансовыми возможностями БЦ высокого класса, но и тем, что согласно классификации объектов недвижимости, наличие управляющей компании является обязательным условием. В мировой практике привлечение профессиональной управляющей компании с именем влияет на повышение статуса, а иногда и стоимости объекта».

Выбор управляющей компании зависит не только от класса БЦ, но и состава необходимых услуг в каждом конкретном случае. «Нужно понимать, что управление, как таково, делиться на два больших сегмента Property Management и Facility Management. В первом случае мы говорим об управлении операционной деятельностью коммерческой недвижимости: поиск и работа с арендаторами, а также маркетинг объекта. Во втором — об управлении эксплуатацией и техническом обслуживании инженерных сетей и оборудования здания. Однако, многое зависит от целей, а также задач, которые стоят перед управляющей компанией. Кроме того, важно учитывать концепцию объекта, состояние рынка недвижимости и экономики в целом, уровень конкуренции, расположение объекта и прочие факторы», – поясняет Тарас Шелемех.


Читать другие статьи

26.01.2018
Property Times поинтересовался экспертов и участников рынка торговой недвижимости, какая сегодня ситуация в отношениях между ТРЦ и арендаторами
подробнее
12.01.2018
Property Times начинает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости Украины и отдельных его сегментов
подробнее
24.11.2017
На получении Премии номинировались более 200 проектов и профессионалов рынка недвижимости
подробнее
25.09.2017
Понимают ли украинские компании целесообразность инвестирования в обучение своего персонала и готовы ли перенимать международный опыт и вкладывать в деньги в об...
подробнее