Property Times Думка

В десяти областях Украины, граничащих с Россией, Приднестровьем и внутренними водами Азово-Черноморской акватории, вводится военное положение на 30 дней. Украина со времен независимости впервые вводит ВП, поэтому все задаются вопросами — как это отразится на жизни обычных украинцев, не ударит ли это по экономике и чего ждать бизнесу. Property Times обратился к экспертам рынка с просьбой прокомментировать, как отреагирует рынок недвижимости на введение военного положения.

Евгения Локтионова,
директор компании UTG

Несмотря на заверения правительства, что такое положение не отразится на жизни рядовых украинцев, возникшая ситуация повлияет на рынок недвижимости. В первую очередь это коснется девальвации гривны. Подтверждением тому стал резкий скачек курса уже в понедельник, 26 ноября. Вследствие этого значительно ухудшаться потребительские настроения, что приведет к падению посещаемости торговых центров и товарооборотов ритейлеров.

Кроме этого, в регионах где введено военное положение не совсем уместно проведение увеселительных мероприятий (не понятно возможно ли это вовсе). Но декабрь — традиционно месяц новогодних торжеств — святого Николая, Рождества, подготовки к новому году. Благодаря этому декабрь всегда показывал самые высокие товарообороты практически у всех ретейлеров, многие операторы основные свои доходы получают именно в этот месяц. Поэтому это время сконцентрироваться и консолидироваться всем украинцам.

Максим Полишкевич,
управляющий партнер Юридической фирмы Результат

Введение военного положения на отдельных территориях Украины — это, конечно, волнующий сигнал для бизнеса. Однако объективно введение военного положения ничего не меняет. Представитель МВФ в Украине Йоста Люнгман 26 ноября отметил, что Фонд не имеет юридических ограничений сотрудничества с Украиной из-за введения военного положения. Минэкономразвития в своем заявлении от 27 ноября обратило внимание, что Указы Президента Украины «О чрезвычайных мерах по обеспечению государственного суверенитета и независимости Украины и введение военного положения в Украине» и «О введении военного положения в Украине» пока не накладывают ограничений на экономическую деятельность на всей территории Украины.

Закон Украины «О правовом режиме военного положения» предусматривает теоретическое право государства на принудительное отчуждение имущества частной формы собственности. Однако за такое отчуждение предусмотрена соответствующая компенсация. Я не вижу обстоятельств, которые заставили бы государство в этих условиях прибегнуть к такой мере. В этом просто нет необходимости.

В общем мы просто забыли, что с 2014 года мы живем в состоянии необъявленной войны с Российской Федерацией. Реальные убытки получили украинские предприятия в первую очередь от оккупации Россией Крыма и боевых действий на Донбассе. Такие убытки кстати уже стали предметом ряда рассмотрения международных арбитражей. А само по себе введение военного положения не представляет существенной угрозы для бизнеса.

Что касается непосредственно рынка недвижимости, то наиболее вероятно часть сделок, которые планировались на ближайший месяц, будут отложены до завершения действия Указа президента. Рынок изменится или не изменится в зависимости от отношения участников к Указу президента, а не от действия самого Указа.

Олег Приходько, основатель и CEO девелоперской компании Greenol

Впервые со дня основания независимого государства Украина в стране было введено военное положение. Сила влияние данной ситуации будет завесить от двух главных параметров. Первое — это срок продолжения военного положения и втрое — это те действия, которые будут предпринимать ГлавВоенКом страны и его военный кабинет с военными администрациями, если таковы будут созданы.

Во время принятия закона о военном положении широкой общественности не были приведены аргументы, которые побудили СНБО и Президента страны пойти на этот шаг. Да, повод на море был, но о существенных причинах мы не знаем.

Первые, надеемся, они же и последние 30 дней военного положения не приведут к сухопутному вторжению войск соседнего государства — о возможности чего говорил Президент Украины в стенах Верховной Рады. Как мы знаем — рынок недвижимости Украины хоть и есть во многом локомотивом и показателем движения экономики страны в целом, но он же не особо быстро рефлекторный на неявные и не резкие изменения ситуации. А их этого вытекает предположение, что особых потрясений рынок не ощутит.

Однако, есть внешние факторы, которые уже начинают влиять на рынок. При условно пассивном протекании военного положения существует два основных влияющих фактора на рынок, и оба они в той или иной мере больше связаны со спросом, нежели с предложением на рынке.

Первый — эмоционально-панические настроения в обществе, особенно той части, которая чтит традиции накопления своих сбережений в наличности. При любой угрозе потери накоплений полностью или частично, к примеру, из-за прогнозов инфляции, существует большая вероятность, что данные настроения могут создать кратковременный всплеск покупок недвижимости и даже по «невыгодным» ценам.

Второй — привычное движение во всех непонятных ситуациях, при которых люди бегут покупать валюту, тем самым опуская курс национальной валюты. А так как все продавцы недвижимости формируют свои цены с привязкой к доллару или евро, образуется дисбаланс цен в разрезе валютных перерасчетов цен. Крупные продавцы недвижимости попытаются поднять цены в гривне, которая не будет успевать за индексом роста валюты. Оценщики опять запутаются относительно того рынок пошел в рост или стал падать. Это будет зависеть от того насколько точно они интерполируют динамику цена в разных валютах. Наиболее подверженными данным потрясениям будут те застройщики, у которых наибольшая доля импортных материалов, используемых в строительстве. Вторичный рынок недвижимости скорее всего станет медленно снижать цены.

Если же военное положение продлится от 3-х до 6-ти месяцев без какой-либо активной фазы, и руководство страной не будет предпринимать действий по ограничению и лишению свобод и возможностей жителей страны, то рынок недвижимости стабилизируется в некой точке своего падения. И скорее всего осуществит откат на 1/3 от своего первоначального движения, отсчитывая от начала военного времени.

Наибольшее потрясение может ждать рынок недвижимости при условии, когда государство будет предпринимать действия ограничительных мер ведения бизнеса, при котором упадут доходы населения и будут существовать значительные сложности для застройщиков и импортеров строительных материалов, машин и механизмов.

О некоторых из факторов, которые могут повлиять на рынок дополнительно.

Рост обслуживания недвижимости. Вполне вероятен сценарий, при котором будет пересмотрен бюджет в сторону увеличения его доходной части. А это значит, что могут появиться новые налоги или возрасти уже существующие одновременно с ростом тарифов ЖКХ, стоимости топлива и др. а если эти факторы рассмотреть на фоне инфляции и/или роста цен в привязке к валюте, то фонд субсидий может не выдержать и мы столкнемся с тотальным неплатежеспособным не только населением, но и государством. Долговая недвижимость не есть востребованный товар на рынке.

Перепрофилирование производств на нужды армии. На строительном рынке возможен дефицит стройматериалов, что напрямую окажет свое воздействие на сроки строительства крупных объектов. Возможно частично замена одних материалов на другие, что точно не пойдет в сторону увеличения качества.

Отток внутреннего инвестиционного капитала. В случае ухудшения в экономической ситуации и понижения уровня доходов потенциальных покупателей недвижимости финансовые группы перестанут инвестировать собственные средства в рынок недвижимости. Из-за чего объемы строительства значительно снизятся, что в свою очередь приведет к росту цен на недвижимость, особенно на первичном рынке.

В случае реальных военных действий, можно ожидать эмиграционную волну не только в сторону западных областей страны, но и в сторону европейского союза. Чем больше населения озаботится переселением, тем значительнее они повлияют на снижение цен на вторичном рынке недвижимости. Ведь продавать свое жилье надо будет быстро, а значит дешево.

Военное положение в стране при активных действиях может спровоцировать недобросовестных застройщиков к невыполнению своих обязательств перед частными инвесторами. А значит очередной всплеск волны недостроев и замороженных объектов реален.

Коммерческий рынок недвижимости столкнется с остановкой своего развития. О новых международных торговых сетях надо будет забыть на некоторое время. В лучшем случае, существующий ритейл не потеряет значимых и формирующих рынок крупных компаний. Крупные ТРЦ рискуют заморозить свое строительство в очередной раз.

Во многом на рынок недвижимости будет влиять банковская система страны. Кроме курса валюты могут повлиять и ограничения, связанные с валютными операциями на межбанке и обязательствами импортеров и экспортеров по продаже полученной валюты по международным контрактам.

Дорожно-транспортные и инфраструктурные проекты могут быть полностью остановлены по причине отсутствия их финансирования. Ремонт путепроводов, мосты и метро на Троещину будут отложены в долгий ящик.

При длительном военном положении особенно с введением действий, направленных на ограничение в бизнесе и свобод граждан, рынок ожидает перераспределение. Возможен уход тех лиц, которые формировали его облик более десятка лет и приход на их место новых лиц.

При любых обстоятельствах рынок недвижимости Украины обязательно переживет военное положение, даже в его самых кризисных моментах. Крупные катаклизмы в краткосрочной перспективе маловероятны.

Самое главное, чтобы все действия государства были направлены на сохранение суверенитета Украины.

 ***

Новость о введении военного положения никоим образом не отразится на работе застройщиков, уверены эксперты опрошенных Property Times компаний. Так, пресс-служба застройщика BD Holding заявила, что введение военного положения в 10 областях Украины не повлияет на ход строительства и сроки сдачи жилья.

«На всех объектах строительства работы осуществляются по графику в штатном режиме - заказываются и поставляются бесперебойно материалы для строительства, работают рабочие. Сейчас больше всего осложнений возникает в связи с ухудшением погодных условий, ведь с наступлением зимы на строительстве определенные виды работ переносятся на теплое время года», — сообщает пресс-служба BD Holding.

Холдинговая компания «Киевгорстрой» также сделала заявление: «Введение военного положения в отдельных областях Украины не отобразится на выполнении обязательств, взятых на себя Холдинговой компанией», — говорится в сообщении.

Компания работает в штатном режиме. В отделах продаж осуществляются консультации и проходит заключение договоров. Строительство всех объектов «Киевгорстроя» идет по графику.

Редакция Property Times  внимательно следит за тем, как будут развиваться события в отрасли.

Подготовила Ирина Настыч